一、深圳農民房買賣合法嗎

不合法。深圳農民房的交易買賣，理論上來說并不受國家政府的支持，因為同小產權類似，農民房所占用的農村的宅基地是屬于村集體所有，是村里分給農民用來解決農民的住房問題的，是農民因為其特殊的身份而無償得到的一種社會福利和保障，其他人是無法獲得的。如果是在本村民集體組織內成員之間的流轉，是受法律保護的，而如果不是本村民集體組織內成員，則不受法律保護。也因此農民的土地使用權不能轉讓，也不能出租，所以農民只有在宅基地上蓋房子的權利，并沒有買賣的權利。但深圳農民房是可以買的。農民房衍生是在大眾房源需求緊張的狀態下，而深圳房價的高昂，更是讓農民房愈演愈烈，普通的二三線城市購置一套商品房對普通家庭來說都是一件不容易的事，更別提在深圳這個競爭如此激烈的發達城市，也正是這些農民房間接性地替深圳挽留了更多的有潛力的人才。到近年來，深圳農民房的占比也已經到了無法忽視的地步，在巨大的需求和且深圳土地資源稀缺的情況下，政府雖然在原則上并不贊同農民房的買賣交易，但也并沒有出臺明確的文書來禁止。

【法律依據】：《土地管理法》第六十二條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。 農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。 農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。 農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

二、農村房屋買賣合法嗎

法律分析：合法的。法律沒有禁止農村村民出售和出租在宅基地上建造的房屋，但對出售主體有限制。農村房屋的出賣人通常是農村集體經濟組織的村民，而買受人必須是集體經濟組織內部成員，或者是集體經濟組織以外的成員。

法律依據：《中華人民共和國土地管理法》第六十二條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。

農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。

國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

三、深圳買農民房的風險有哪些

我國目前的法規和政策是不允許農民房買賣的，除非是同一集體組織的村民。因此，農民房買賣會存在很大的法律風險，主要有：

1、房產可能是違法建筑。

村民建造農民房應當辦理相應的證書，深圳常見的是兩證一書，即建房土地使用證、建筑許可證和居民興建住宅用地批準通知書。現在關外買賣的農民房，有些是村民私下搶建的，根本沒有合法建造的手續。

在實踐中，還有村民和合作方使用早已過期的證書、或者是超過證書規定面積私下加建的，這些都屬于違法建筑。如果是違法建筑，這種風險非常大，可能被政府強制拆除，將來拆遷，政府也可能不給予補償。如果該房屋能夠辦理房產證書（綠本），表明政府對產權人的權利是認可的，一般不會是違法建筑。

2、農民房無法過戶，不能將房產證辦至買房人的名下。

即使買房人簽了購房合同付完房款，并且實際搬遷進去一直居住，但按照目前國土局的作法，這種房產不能辦理房產過戶手續。農民房買賣的現象在深圳特別是關外還比較多，只要原先的買房人沒有異議，買房人也可以一直居住下去。根據我國法律的規定，不動產物權以登記為準，由于農民房沒法過戶，因此，即使買房一直在居住，但這個房產其實一直是原建房人的房產。

3、房產買賣合同可能會被認定為無效。

理由是農民房轉讓必然導致宅基地使用權的轉讓，而宅基地使用權交易是法律所禁止的。關于農民房買賣合同是否有效的問題，這個在理論上還有不同看法，有認為有效的，也有認為無效的。但在司法實踐中，如果買房人是本地集體組織戶口的村民，可以認定合同有效；如果買房人是城鎮戶口居民或者非當地戶口的村民的一般認定合同無效。

一、農村房屋買賣程序流程

1、房屋買賣應經集體即村民委員會書面同意。

2、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。

3、應提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產證等相關材料的原件。

4、應到產權登記部門查看房屋產權是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔保、是否有人民法院采取查封等財產保全措施。

5、應訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續。房屋買賣合同應由相關職能部門審批，并辦理宅基地證或集體土地使用證的過戶更名手續；還應到房產管理部門依法辦理房產證的過戶更名手續。

二、買農村房屋的條件是什么

1、購房者主體資格合法。農村房屋所依存的宅基地屬于農村集體成員所有，因此購房人必須是該村民集體成員。城市居民不具備購買農村房屋的主體資格。

2、售房者的主體資格合格。賣房人必須對自己所有的財產有占有、使用、收益和處分的權利。對于共同共有的人員來說，其中的共有人一方若單方面處分房屋的，并不能使房屋買賣有效。

3、購房者應當符合申請宅基地的條件。農村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請宅基地。如果買房人不符合上述條件，以買賣形式變相的占有更多的宅基地，這樣的買賣得不到法律的支持和保護。

4、買賣經過村民委員會同意。這是必經程序，農村集體經濟組織有權對這種物權作出實質性處分。

h3>四、農村房屋買賣合法嗎

法律分析：合法的。法律沒有禁止農村村民出售和出租在宅基地上建造的房屋，但對出售主體有限制。農村房屋的出賣人通常是農村集體經濟組織的村民，而買受人必須是集體經濟組織內部成員，或者是集體經濟組織以外的成員。

法律依據：《中華人民共和國土地管理法》第六十二條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。

農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。

國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

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內容審核：羅娟律師

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