一、拆遷改成什么了,棚改被叫停住建部已明確：今年起，20年的老房子統(tǒng)統(tǒng)這樣處理

隨著房地產(chǎn)如火如荼的進(jìn)展，城市化進(jìn)程加劇，中國(guó)這幾十年來(lái)都在不斷地發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，可以說(shuō)除了純農(nóng)村常住人口外，其他所有人都住上了樓房，隨之而來(lái)的就是大面積的拆遷、平改，也就是我們俗稱的棚改、舊改。

這幾年來(lái)棚戶區(qū)改造又成為新的社會(huì)熱議話題之一，有老房子、棚戶房的居民不僅希望通過(guò)改造獲得新的居住環(huán)境，也期待著能就此一夜暴富，實(shí)現(xiàn)人生巔峰。即使樓市進(jìn)入寒冬，但房地產(chǎn)仍然是大額資金流入地帶，即使不能暴富，也是機(jī)會(huì)。網(wǎng)傳棚改被叫停?住建部已明確:從今年起，老房子有了新的處理辦法。

一、我國(guó)的棚戶區(qū)棚戶區(qū)顧名思義，是由簡(jiǎn)易房屋和棚廈房屋組成的集中區(qū)域，是我國(guó)城市中特殊時(shí)期的一種存在。這些區(qū)域一般都缺少統(tǒng)一的規(guī)劃，沒(méi)有景觀布局，沒(méi)有物業(yè)管理和服務(wù)，宅院的分布沒(méi)有規(guī)章，道路不暢，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、制作簡(jiǎn)陋。對(duì)于抗震、火災(zāi)、洪水等自然災(zāi)害幾乎沒(méi)有抵抗能力。

而且棚戶區(qū)由于沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)劃，屬于自建房屋，所以居住的人比較多，整體擁擠不堪，居住和社區(qū)的功能非常差，衛(wèi)生環(huán)境堪憂。綜合考慮了棚戶區(qū)的實(shí)際情況與我國(guó)的整體進(jìn)程之下，在2018年10月的時(shí)候，國(guó)家總理就公開(kāi)表示:棚改是重大民生工程，由此開(kāi)啟了棚改大業(yè)，讓大家都能夠擁有更好的居住環(huán)境。

二、棚改政策有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)從2015年至2017年這三年的時(shí)間里，中國(guó)本土完成的拆遷房數(shù)量達(dá)到了7，000萬(wàn)套;隨后的三年里共1，000萬(wàn)套，到了2020年，棚戶區(qū)改造的整體工程就進(jìn)入了收尾的階段。這就說(shuō)明了一個(gè)問(wèn)題，即使國(guó)家沒(méi)有取消棚戶區(qū)改造的政策，在未來(lái)，也沒(méi)有那么多的棚戶區(qū)可供大范圍拆建了。

從2018年開(kāi)始的大批棚改工作，一開(kāi)始運(yùn)行相對(duì)順暢，也確確實(shí)實(shí)地在一定程度上解決了一部分百姓的居住問(wèn)題，不過(guò)，任何新的政策的實(shí)施都會(huì)在過(guò)程中有這樣或那樣的問(wèn)題，特別是棚改政策從提出到現(xiàn)在已經(jīng)有了些年頭，自然也產(chǎn)生了一些不能與時(shí)俱進(jìn)的矛盾。政府也隨時(shí)在調(diào)整中，現(xiàn)在的棚改政策究竟如何?

針對(duì)老百姓關(guān)注的新政策和老政策的相關(guān)問(wèn)題，住建部也有明確解釋，在我國(guó)未來(lái)大范圍的拆遷和重建工作一定會(huì)更為嚴(yán)格，從審核到執(zhí)行都不會(huì)輕易通過(guò)。這也就表明，棚戶區(qū)改造政策不是徹底消失在中國(guó)領(lǐng)土內(nèi)。

      2022年1月份發(fā)布的最新消息就提到，我國(guó)當(dāng)前的棚戶區(qū)改造任務(wù)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了基本面的完成。有網(wǎng)友把今年稱作是棚改的終結(jié)年，也就是說(shuō)除了特定的老房子外，棚改政策正式被載入史冊(cè)，所有的棚改房屋都按照舊改的政策來(lái)執(zhí)行。而這特定的老房子針對(duì)的是有著20年及以上房齡的老房屋，針對(duì)這批房屋，政府有了新的規(guī)定。

三、20年老房子以后如何處理從國(guó)家層面給出的具體未來(lái)拆遷規(guī)定中有一個(gè)明確的規(guī)定，那就是一個(gè)區(qū)域內(nèi)允許拆除，但總體建筑面積要小于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。什么意思呢，就是說(shuō)即使有城市的老城區(qū)，真的有符合條件的老房子，也只有20%的份額能夠被實(shí)際拆遷，剩下的大部分不拆遷。

      這樣就有后續(xù)問(wèn)題了，不拆遷，老房子該怎么解決呢?繼續(xù)讓生活環(huán)境惡化下去?讓一部分人生活條件差一些?當(dāng)然不會(huì)，針對(duì)這部分不能拆遷的老房子，國(guó)家發(fā)布了一份關(guān)于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知，這份通知將后續(xù)問(wèn)題做了詳細(xì)解釋。

在未來(lái)將由老舊小區(qū)改造接替拆遷，并且預(yù)計(jì)到“十四五”期末的時(shí)候也就是2025年以前，盡量完成對(duì)這些需要改造的城鎮(zhèn)老舊住房小區(qū)改造任務(wù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這個(gè)數(shù)字達(dá)到了21.9萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)，基本上全面覆蓋了未能拆遷的小區(qū)范圍。

拆遷換成舊改，是怎么改呢?簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是在原有房屋的基礎(chǔ)上，通過(guò)翻新、改造的多種手段，達(dá)到實(shí)際解決居民居住環(huán)境的各種問(wèn)題，讓老百姓享受到與拆遷同等的改善目的。對(duì)于舊改工作，有著更為嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，比如需要達(dá)到基礎(chǔ)、完善、提升這三個(gè)程度，實(shí)現(xiàn)全方位的改善目標(biāo)。

舊改工作已經(jīng)進(jìn)行了一段時(shí)間，已經(jīng)有相當(dāng)一部分小區(qū)完成了舊改工作，典型特征有小區(qū)的綠化加大、線路管道改新增強(qiáng)、照明、墻面路面樓道等硬件安全設(shè)施和景觀重新規(guī)劃和建設(shè)。最受老百姓歡迎的暖氣和電梯，也都在逐漸成為現(xiàn)實(shí)。

      其實(shí)對(duì)于舊改還是有人覺(jué)得不如拆遷來(lái)得實(shí)在，因?yàn)榕f改始終是對(duì)舊房子做的修修補(bǔ)補(bǔ)，似乎怎么都比不上新的。不過(guò)大家要看到，舊改不改變房屋的結(jié)構(gòu)、不改變房子的戶型也不改變房子所在的地理位置。這就避免了很多人在拆遷時(shí)收到了戶型不好、偏遠(yuǎn)地區(qū)的房屋等問(wèn)題。

而且合乎規(guī)定的舊改，其出發(fā)點(diǎn)是改善百姓的實(shí)際需求，深入到老房子的水、電、煤氣管道等基礎(chǔ)性設(shè)施的全套改變，包括加裝電梯也都是完全出自對(duì)現(xiàn)代社會(huì)和現(xiàn)代人生活習(xí)慣而進(jìn)行的改造。不用改變?cè)械纳钴壽E就能收獲更為舒適方便的居住環(huán)境和條件，不是更適合嗎!

當(dāng)然除了對(duì)房屋本身的改造，增加小區(qū)周邊的基礎(chǔ)設(shè)施和小區(qū)整體環(huán)境也是舊房改造的基礎(chǔ)項(xiàng)目。這其中包括停車(chē)場(chǎng)、健身器材、公共衛(wèi)生間等等。還有政策驅(qū)動(dòng)下，會(huì)將一些優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司引進(jìn)老舊小區(qū)，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，把醫(yī)療和養(yǎng)老等公共服務(wù)也順理成章地配套進(jìn)來(lái)。

結(jié)語(yǔ)這么看來(lái)，手里有房齡超過(guò)20年的老房子，雖然錯(cuò)過(guò)了拆遷，但是在舊改政策的支撐下，很快也會(huì)收獲一套翻新改造的舒適房屋。政府同時(shí)會(huì)對(duì)老舊房屋做定期的測(cè)量，一旦真的出現(xiàn)房屋老化到一定程度，不適合居住，那就會(huì)被判定為危房，那時(shí)政府就會(huì)動(dòng)用拆遷的方式，來(lái)維護(hù)老百姓的生命財(cái)產(chǎn)安全。

棚改成為過(guò)去，舊房改造是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)新的大勢(shì)，大拆大建逐漸減少，不僅是對(duì)房地產(chǎn)有效的控制，也是對(duì)老百姓負(fù)責(zé)的一種表現(xiàn)。用舊房改造取代全面拆遷，則更為符合當(dāng)下中國(guó)經(jīng)濟(jì)和建設(shè)的現(xiàn)狀。最后想問(wèn)一下您，您家里有20年以上房齡的房屋嗎?您認(rèn)為是拆遷更好還是舊改更好?

二、中央叫停棚戶區(qū)改造政策

1、土地儲(chǔ)備中心對(duì)危房棚戶區(qū)土地實(shí)行收購(gòu)，以凈出讓方式供地；2、安置房住宅用地實(shí)行土地行政劃撥，對(duì)改造后的房屋納入產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，辦理商品房房照。商服用地實(shí)租賃供地；3、安置房建設(shè)項(xiàng)目行政事業(yè)性收費(fèi)全免，經(jīng)營(yíng)、服務(wù)性收費(fèi)按最低限下浮50%收取；4、安置房房屋拆遷補(bǔ)償契稅先繳后返；對(duì)安置房住宅上靠標(biāo)準(zhǔn)戶型增加的建筑面積部分，營(yíng)業(yè)稅等稅種由地方稅務(wù)部門(mén)向省申請(qǐng)暫緩繳納；5、國(guó)家對(duì)棚戶區(qū)規(guī)定的其他政策。

一、房屋更改條件：

1、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰,有房產(chǎn)證,無(wú)抵押貸款,不是有過(guò)戶時(shí)間規(guī)定的經(jīng)適房或小產(chǎn)權(quán)房。

2、業(yè)主健在,有民事行為能力。

3、過(guò)戶雙方自愿,或是按法定的程序。

二、房屋更裝程序：

1、主體拆改 房屋裝修第一步就是對(duì)主體進(jìn)行拆改,例如拆墻、砌墻等。

2、水電改造 主體拆改結(jié)束之后,接下來(lái)就是水電改造了,這是一個(gè)非常重要的步驟,因?yàn)槿绻@步出錯(cuò)的話,則會(huì)對(duì)我們?nèi)蘸笊钣泻艽笥绊憽Ｍ瑫r(shí),水電改造沒(méi)有做好的話,還存在一些安全隱患。

3、包立管 水電結(jié)束后,需使用到一些裝飾材料將下水管道給包裹起來(lái),這樣才不會(huì)影響居室的美觀性。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第二十二條 因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。

第二十三條 對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

三、棚戶區(qū)改造停止了嗎

法律分析：目前國(guó)家并沒(méi)有實(shí)行棚戶區(qū)改造停止的相關(guān)政策，所以說(shuō)未來(lái)的棚改是否需要繼續(xù)改造，也是要結(jié)合實(shí)際情況來(lái)考慮的。而且之所以要進(jìn)行棚戶區(qū)改造，主要就是為了解決部分群眾的住房問(wèn)題，這樣能夠讓部分群眾平等的享受到城市建設(shè)發(fā)展的成果。

法律依據(jù)：《試點(diǎn)發(fā)行地方政府棚戶區(qū)改造專項(xiàng)債券管理辦法》

第十五條 省級(jí)財(cái)政部門(mén)在財(cái)政部下達(dá)的本地區(qū)棚改專項(xiàng)債券額度內(nèi)，根據(jù)市縣近三年納入政府性基金預(yù)算管理的國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入和專項(xiàng)收入情況、申報(bào)的棚改項(xiàng)目融資需求、專項(xiàng)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目期限、項(xiàng)目收益和融資平衡情況等因素，提出本地區(qū)年度棚改專項(xiàng)債券分配方案，報(bào)省級(jí)政府批準(zhǔn)后下達(dá)各市縣級(jí)財(cái)政部門(mén)，并抄送省級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)。

第二十二條 省級(jí)財(cái)政部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本級(jí)人大常委會(huì)批準(zhǔn)的預(yù)算調(diào)整方案，結(jié)合市縣級(jí)財(cái)政部門(mén)會(huì)同本級(jí)棚改主管部門(mén)提出的年度棚改專項(xiàng)債券發(fā)行建議，審核確定年度棚改專項(xiàng)債券發(fā)行方案，明確債券發(fā)行時(shí)間、批次、規(guī)模、期限等事項(xiàng)。市縣級(jí)財(cái)政部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同本級(jí)棚改主管部門(mén)做好棚改專項(xiàng)債券發(fā)行準(zhǔn)備工作。

第二十三條 地方各級(jí)棚改主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)配合做好本地區(qū)棚改專項(xiàng)債券試點(diǎn)發(fā)行準(zhǔn)備工作，及時(shí)準(zhǔn)確提供相關(guān)材料，配合做好項(xiàng)目規(guī)劃、信息披露、信用評(píng)級(jí)、資產(chǎn)評(píng)估等工作。

四、國(guó)家棚戶區(qū)改造停了嗎

法律分析：國(guó)家并沒(méi)有取消棚戶區(qū)的改造。從安置的方式來(lái)看，在棚戶區(qū)改造拆遷的過(guò)程中，當(dāng)?shù)卣梢砸虻刂埔苏{(diào)整安置政策。如果商品房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)過(guò)高的，可以采取新建安置房補(bǔ)償安置的方式。如果商品房庫(kù)存充足、房?jī)r(jià)穩(wěn)定的，可以繼續(xù)貨幣安置。

法律依據(jù)：《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》 第十三條 加快集中成片棚戶區(qū)的改造。對(duì)集中成片的棚戶區(qū)，城市人民政府要制定改造計(jì)劃，因地制宜進(jìn)行改造。棚戶區(qū)改造要符合以下要求：困難住戶的住房得到妥善解決;住房質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施明顯改善;困難家庭的負(fù)擔(dān)控制在合理水平。

五、國(guó)家已經(jīng)取消棚戶區(qū)改造了嗎

2018年7月，住建部、發(fā)改委、財(cái)政部等三部委聯(lián)合召開(kāi)工作會(huì)議，提出了棚改政策的一些變化。會(huì)議提出，叫停棚戶區(qū)改造“一刀切”。注意：這并不是叫停棚戶區(qū)改造!從安置方式的角度來(lái)說(shuō)，在棚改拆遷過(guò)程中，地方可以因地制宜地調(diào)整棚改安置政策，商品房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)過(guò)高的地方，可以采取新建安置房的方式進(jìn)行補(bǔ)償安置;商品房庫(kù)存充足、房?jī)r(jià)穩(wěn)定的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)貨幣安置。既緩解地方壓力，又將自愿選擇補(bǔ)償安置方式的權(quán)利交還給被拆遷人。但無(wú)論政策如何調(diào)整，征地拆遷都是一件“萬(wàn)變不離其宗”的事，無(wú)論形式、名義如何變化，其本質(zhì)都是房屋征收拆遷，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家法律規(guī)定的程序進(jìn)行，對(duì)被拆遷人給予公平合理的安置和充分全面的補(bǔ)償。2019年仍舊是推進(jìn)棚改工作、鼓勵(lì)惠民工程建設(shè)的一年。國(guó)家不但沒(méi)有叫停過(guò)棚改，反而一直在完善棚改政策。

一、拆遷安置房不動(dòng)產(chǎn)證有什么區(qū)別

拆遷安置房和商品房的不動(dòng)產(chǎn)登記證沒(méi)有區(qū)別。拆遷安置房和商品房的區(qū)別：

1、價(jià)格區(qū)別。

商品房與拆遷的區(qū)別是，商品房可以立即上市，并且可以在銀行作抵押進(jìn)行貸款。但是回遷房因?yàn)橄硎車(chē)?guó)家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，價(jià)格相對(duì)低廉。所以不能享有商品房的上述權(quán)能。拆遷人以會(huì)暗訪補(bǔ)償給被拆遷人的，補(bǔ)償房屋由市政府有關(guān)主管部門(mén)參照經(jīng)濟(jì)適用住房政策核定價(jià)格，并按照經(jīng)濟(jì)適用房政策管理。

2、商品房和回遷房買(mǎi)賣(mài)雙方的關(guān)系不同，商品房的購(gòu)買(mǎi)基礎(chǔ)是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，房屋的價(jià)款在合同中進(jìn)行約定，而拆遷安置房的購(gòu)買(mǎi)的基礎(chǔ)是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，在拆遷協(xié)議中進(jìn)行約定。

3、拆遷的是商品房，回遷房自然應(yīng)當(dāng)是商品房，拆遷的是集體土地上的私房，或者是經(jīng)濟(jì)適用房，回遷房的性質(zhì)一般不是商品房，購(gòu)買(mǎi)回遷房一定要查清楚性質(zhì)。經(jīng)濟(jì)適用房不得買(mǎi)賣(mài)，集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的蘇占土地性質(zhì)，一般是劃撥所的，沒(méi)有交土地出讓金，正式辦理過(guò)戶手續(xù)，需交土地出讓金。

二、國(guó)家對(duì)農(nóng)村搬遷政策

農(nóng)村房屋政策：

一、從2018年起有關(guān)于農(nóng)村無(wú)證房屋也能獲得補(bǔ)償以及實(shí)施，具體有以下4類：

1、由于特殊的原因，導(dǎo)致部分農(nóng)房沒(méi)有證件，但必須要是上個(gè)世紀(jì)50-60年代的房屋，這一類房屋在遭遇拆遷的時(shí)候沒(méi)有房產(chǎn)證是能夠依法獲得補(bǔ)償?shù)摹?

2、祖祖輩輩留下來(lái)的房屋，只要在村集體經(jīng)濟(jì)組織的認(rèn)可下屬于自家房屋，拆遷可以獲得相關(guān)補(bǔ)償。

3、農(nóng)村房屋符合當(dāng)?shù)亟ǚ肯嚓P(guān)政策，沒(méi)有違反法律，進(jìn)行修建的房屋，在拆遷時(shí)也可獲得補(bǔ)償。

4、房屋被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)，在拆遷的時(shí)可獲得補(bǔ)償。

二、拆遷補(bǔ)償方式改變

1、農(nóng)民不僅可以領(lǐng)取農(nóng)村房屋補(bǔ)貼，還可以領(lǐng)取到宅基地的補(bǔ)。

2、在政府指定區(qū)域內(nèi)以多退少補(bǔ)的原則進(jìn)行貨幣安置，一般安置房屋是商品房為主，如果所在區(qū)域的房屋比安置區(qū)域的房?jī)r(jià)要低的話，還需交一些費(fèi)用，如果安置區(qū)域的房?jī)r(jià)要低于拆遷的房屋政府就要補(bǔ)給，還有一種就是可選擇現(xiàn)金補(bǔ)償。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(十三)加快集中成片棚戶區(qū)的改造。對(duì)集中成片的棚戶區(qū)，城市人民政府要制定改造計(jì)劃，因地制宜進(jìn)行改造。棚戶區(qū)改造要符合以下要求：困難住戶的住房得到妥善解決;住房質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施明顯改善;困難家庭的負(fù)擔(dān)控制在合理水平。

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投稿：衛(wèi)雅

內(nèi)容審核：索建國(guó)律師