#買賣拆遷房該注意什么#

拆遷房買賣的，有2個(gè)注意事項(xiàng)。例如：

1、房價(jià)上漲，賣方容易違約。賣房者需要在取得房產(chǎn)證五年后才能夠出售房屋，一旦房價(jià)上漲賣房者可能會(huì)提高房價(jià)；

2、買方無法取得房屋再度拆遷的補(bǔ)償利益。賣方在取得購房款之后，依然有權(quán)利獲得拆遷補(bǔ)償款。

#征地拆遷是貨幣補(bǔ)償還是房屋置換#

一、貨幣補(bǔ)償是什么意思？

1、貨幣補(bǔ)償指的是房屋拆遷過程中，你和拆遷人一起協(xié)商，你自愿放棄房屋產(chǎn)權(quán)，這時(shí)候拆遷人會(huì)按照市場(chǎng)評(píng)估的方法對(duì)你家拆遷的房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，對(duì)拆除的房屋進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，也就是金錢上的補(bǔ)償，一般是一平方米補(bǔ)償多少錢來計(jì)算。

2、貨幣補(bǔ)償是我國目前城市房屋拆遷補(bǔ)償主要補(bǔ)償方式之一，優(yōu)點(diǎn)是操作簡單方便，被拆遷人選擇住房可以不受地點(diǎn)等的限制，同時(shí)不會(huì)產(chǎn)生延長過渡期限、被拆遷人不能及時(shí)回遷等后續(xù)問題。

3、貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一般是多少，這個(gè)需要根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，需要根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，來確定最后的補(bǔ)償金額。

二、征地拆遷是貨幣補(bǔ)償還是房屋置換？

一般來說選擇房屋置換的是附近地段拆多少就補(bǔ)償多少，如果選擇房屋的話升值空間會(huì)很大，雖然近期的樓市再嚴(yán)調(diào)控的控制下房價(jià)不在像以前一樣直線上漲，但房價(jià)上升只是遲早的事，所以對(duì)于普通群眾來說選擇房屋置換是穩(wěn)賺不賠的。

但同時(shí)房屋置換也存在很多弊端，大多數(shù)地方都是奉行先拆后建的，在一些大規(guī)模的征收中，被征收戶雖然簽了協(xié)議，但是拆遷后房屋仍然沒到手的情況也時(shí)有發(fā)生。而且房屋置換也很容易引起后續(xù)的糾紛，比如很多地方不給辦理權(quán)屬證件，比如各方面和剛開始講的都不一樣等，所以房屋置換后續(xù)是比較麻煩的。

而貨幣補(bǔ)償不會(huì)像房屋置換一樣存在現(xiàn)實(shí)給的房屋和協(xié)議中所說的不同的問題，貨幣補(bǔ)償協(xié)議中是多少征收方就一定要付多少，而且它的履行較期短，我們很快就能拿到錢，不會(huì)出現(xiàn)后續(xù)的糾紛。雖說沒有房屋置換后續(xù)那么麻煩，但貨幣補(bǔ)償最大的缺點(diǎn)就是被征收房屋的價(jià)值由征收方與被征收方協(xié)商選擇評(píng)估的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，但往往評(píng)估補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格會(huì)偏低。

兩種補(bǔ)償都有利也有弊，所以大家可以根據(jù)自己的實(shí)際情況做出選擇，如果選擇房屋置換的小伙伴協(xié)議寫得越詳細(xì)越好，任何小細(xì)節(jié)都不能放過。如果選擇貨幣補(bǔ)償?shù)男』锇橐嗑枰稽c(diǎn)，如果評(píng)估或者補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格不合理，一定不要簽協(xié)議，要多咨詢專業(yè)人士，以免吃虧。

三、置換補(bǔ)償和貨幣補(bǔ)償哪個(gè)更合適？

對(duì)房屋進(jìn)行征收拆遷的，怎樣選擇拆遷補(bǔ)償方式由被拆遷人自行選擇，而農(nóng)村的房屋是不能上市交易的，如果置換的也是農(nóng)村房屋，可以考慮貨幣補(bǔ)償。

法律依據(jù)：

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條規(guī)定：被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。

因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十二條規(guī)定：因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。

#拆遷安置房買賣糾紛怎么處理#

一、拆遷安置房買賣糾紛

第一種：拆遷房房價(jià)爆升，賣家后悔了

賣方不辦理過戶，買方就不能辦理過戶手續(xù)，這類糾紛目前一般是常見。由于房價(jià)上漲，原來一般是幾十萬的房子，現(xiàn)在市場(chǎng)可能百萬元，一般就會(huì)造成出售方的心態(tài)不平衡，往往出售人提出的價(jià)格的補(bǔ)貼。買受人不同意的，出售人一般便不過戶，買受人只能起訴。

第二種：突然限購導(dǎo)致拆遷房買賣無法完成

配套商品房雖具備過戶條件，但由于相關(guān)買家的原因（如限購）無法辦理正常的過戶等因素，賣家就會(huì)提出解除合同。

也就是說，一場(chǎng)因?yàn)楦鞣N原因無法完成的交易，賣家可能還要為買家這幾年的損失埋單。因此大家在簽訂此類拆遷房交易合同時(shí)，一定要重視由于過戶時(shí)間限制，所帶來的房產(chǎn)或貶值的賠付風(fēng)險(xiǎn)。

第三種：拆遷房一房兩賣引糾紛

出售人一房二賣或抵押給抵押權(quán)人造成房屋權(quán)屬發(fā)生動(dòng)搖，比如本律師遇到昆山的一個(gè)案件，出售人將房屋一房二賣，到底誰的買賣合同有效需要司法確認(rèn)。

如果將房屋進(jìn)行抵押借款，需要司法確認(rèn)抵押合同是否有效。抵押合同的效力是否優(yōu)于買賣合同等均是該糾紛需要審理的內(nèi)容，需要律師很好把握。

第四種：合同一方買賣期間死亡

交易中買賣任一方當(dāng)事人死亡，如果符合不可預(yù)見、不能避免、不能克服的條件，可認(rèn)定為不可抗力，視為符合民法典規(guī)定的解除條件。

具體來說，遇到五種情況，當(dāng)事人可以解除合同：

1、因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

2、在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示，或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

3、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

4、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

5、法律規(guī)定的其他情形。

第五種：拆遷房突然冒出多個(gè)房主

配套商品房來源于安置，拆遷安置協(xié)議有可能沒有明確安置人，安置人提出對(duì)配套商品享有權(quán)利。以其他共有權(quán)人擅自處分權(quán)利，主張合同無效。

二、購買安置房注意事項(xiàng)

部分拆遷安置房是可以交易的，但在交易中存在較大風(fēng)險(xiǎn)。由于交易時(shí)間長，受市場(chǎng)因素的影響，往往買家需要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)在房價(jià)上漲后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙，辦理過戶手續(xù)時(shí)間也沒有保障。

#住宅拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高#

近日，市政府正式公布了《2008年蘇州市市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格》，新的市場(chǎng)價(jià)格將市區(qū)住宅基準(zhǔn)價(jià)至少提高了1200元／平方米。與此同時(shí)，市房管局也下發(fā)了《2008年蘇州市房屋裝修及部分附著物參考價(jià)格》，并與市物價(jià)局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于確定2008年度蘇州市房屋基本重置價(jià)格的通知》。三項(xiàng)新規(guī)的出臺(tái)，使得蘇州市區(qū)各片區(qū)的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)全線上浮。

市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，近幾年來各種建筑材料價(jià)格上漲，導(dǎo)致各類結(jié)構(gòu)房屋造價(jià)不同幅度上升的情況，當(dāng)前的各類房屋基準(zhǔn)價(jià)以及裝修、附著物價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)已與市場(chǎng)不相適應(yīng)，因此市房管局與市物價(jià)局經(jīng)測(cè)算論證，公布了相關(guān)房屋基本重置價(jià)，以及房屋裝修及附著物價(jià)，以此整體提高了蘇州市區(qū)國有土地上住宅房屋最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

近日，市政府根據(jù)市區(qū)房價(jià)逐漸走高的趨勢(shì)，按需發(fā)布了2008年蘇州市市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。根據(jù)新的市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，蘇州市區(qū)住宅基準(zhǔn)價(jià)最低為3700元／平方米，最高為7400元／平方米，至少比上一輪標(biāo)準(zhǔn)提高1200元／平方米。這個(gè)最低補(bǔ)償價(jià)格不是區(qū)域中的最高價(jià)，也不是最低價(jià)，而是反映了正常市場(chǎng)情況下的價(jià)格，基本還原了房地產(chǎn)市場(chǎng)的本來面目，目前市場(chǎng)高價(jià)則有炒作的因素。市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，新規(guī)對(duì)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，將更有助于保護(hù)被拆遷市民的合法權(quán)益，并使城市房屋拆遷工作更加規(guī)范。

一、商鋪拆遷租戶補(bǔ)償多少

1、拆遷資產(chǎn)的補(bǔ)償費(fèi)用，包括：無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發(fā)生損失的機(jī)器設(shè)備而生的補(bǔ)償?shù)龋?/p>

2、停產(chǎn)停業(yè)損失，以實(shí)際情況而定，一般既包括實(shí)際經(jīng)營損失也可酌情包括預(yù)期經(jīng)營損失；

3、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，包括搬遷前期費(fèi)用和搬遷過程中發(fā)生的停工費(fèi)用、機(jī)器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費(fèi)用以及物資的拆卸、包裝和運(yùn)輸、解聘員工補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用；

4、基于拆遷政策發(fā)生的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用，包括速遷費(fèi)、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等。

被拆除房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)和價(jià)格補(bǔ)貼。被拆除房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)為房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)，房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)低于最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，按最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，為被拆除房屋同區(qū)域已購公有居住房屋上市交易的平均市場(chǎng)單價(jià)。

本條所稱的單價(jià)，是指每平方米建筑面積的價(jià)格。

已購公有居住房屋上市交易的平均市場(chǎng)單價(jià)，由各區(qū)、縣政府按其劃定的區(qū)域范圍定期公布。

價(jià)格補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，由市價(jià)格主管部門會(huì)同市建委、市房地資源局制定。

#拆遷安置房買賣糾紛#

隨著蘇州工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，拆遷工作力度的加大，政府在園區(qū)建造了相當(dāng)數(shù)量的拆遷安置房。在近兩年蘇州商品房價(jià)格節(jié)節(jié)攀升的帶動(dòng)下，在園區(qū)的大量拆遷安置房也開始流入二手市場(chǎng)。這些產(chǎn)權(quán)手續(xù)不齊全，買賣程序不正規(guī)的二手房源，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上引發(fā)矛盾和糾紛的新因素。蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院自4月至8月共受理各類民事案件400多件，其中因拆遷安置房買賣引起的糾紛達(dá)40多件，占受理民事案件總數(shù)的10％。

園區(qū)拆遷安置房買賣糾紛發(fā)生的原因很復(fù)雜，主要有以下幾類：

拆遷安置房大量涌入園區(qū)房屋買賣市場(chǎng)，對(duì)園區(qū)二手房源形成沖擊。由于拆遷安置房價(jià)格較低，與園區(qū)開發(fā)的商品房有較大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，形成了園區(qū)房屋買賣的另一種競(jìng)爭。眾多的房源使買房者難以辨認(rèn)，一些兩證手續(xù)不全，產(chǎn)權(quán)不明，甚至虛假房源信息成為房屋買賣糾紛隱患。

拆遷安置房往往通過一些資質(zhì)較差的房屋中介公司推向市場(chǎng)，造成買賣糾紛的發(fā)生。有的被拆遷戶通過報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)以個(gè)人名義對(duì)外買賣拆遷安置房，許多購房者為了省去房屋買賣中介費(fèi)用，常常冒險(xiǎn)進(jìn)行此類房屋買賣，在沒有相關(guān)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的參與下，發(fā)生糾紛的可能性進(jìn)一步加大。

隨著園區(qū)房價(jià)的節(jié)節(jié)攀升，拆遷安置房的價(jià)值也水漲船高，房屋買賣從雙方達(dá)成意向、簽訂合同、交付房屋到合同履行完畢需要一定的時(shí)間，如果產(chǎn)權(quán)、兩證不全的房屋買賣需要的時(shí)間可能更長。而這段時(shí)間內(nèi)房屋的價(jià)格也漲了幾成，甚至翻番。在巨大的利益驅(qū)使下，賣房者違約，一房多賣，甚至賣而不給，買房者既付出了精力，花費(fèi)了金錢，最終也得不到房屋，無奈只能訴諸于法院。

目前，園區(qū)法院受理拆遷安置房買賣糾紛案件的特點(diǎn)漸漸明朗。一是部分轉(zhuǎn)讓人不同意按合同履行合同。二是不講誠信，任意毀約引起糾紛。三是拆遷安置房的買賣大多是在簽訂拆遷安置協(xié)議，但尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。

辦案法官結(jié)合實(shí)際，對(duì)于預(yù)防拆遷安置房買賣糾紛，提出這樣的建議：規(guī)范拆遷安置協(xié)議。拆遷時(shí)對(duì)于被安置人應(yīng)當(dāng)在協(xié)議書上明確，在產(chǎn)權(quán)登記時(shí)對(duì)于共有人應(yīng)當(dāng)一并登記在產(chǎn)權(quán)證上。以便買受人在買房時(shí)能及時(shí)發(fā)現(xiàn)拆遷安置協(xié)議或產(chǎn)權(quán)證上是否有其他共有人存在，也可要求其他共有人一并作為出讓人在合同上簽字，以避免出讓人有借口毀約，減少不必要的糾紛。明確房屋所有人。對(duì)于共有財(cái)產(chǎn)在處分時(shí)法律有明確規(guī)定，一方不得擅自代表對(duì)方作出處分。對(duì)于共有人之一擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，除非其他共有人事后追認(rèn)或擅自處分人事后取得該財(cái)產(chǎn)的全部所有權(quán)，否則該合同應(yīng)為無效合同。買受人在訂立買賣合同時(shí)一定要搞清房屋的實(shí)際所有人，并要求有其他共有人在房屋買賣合同上簽字或出具同意出讓房屋的書面證據(jù)。嚴(yán)格按照法律規(guī)定確認(rèn)合同效力。法院在處理該類案件時(shí)，對(duì)于合同的效力只能按照法律的規(guī)定認(rèn)定。對(duì)于有效合同，堅(jiān)決維護(hù)其效力；對(duì)于無效合同，根據(jù)法律規(guī)定讓過錯(cuò)方承擔(dān)一定的民事責(zé)任，對(duì)于買受人的損失予以一定程度的彌補(bǔ)。而對(duì)于買受人善意、有償并已取得該財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的，則依法保護(hù)善意買受人的利益，其他共有人的損失由擅自處分人進(jìn)行賠償。但對(duì)此類買受人的保護(hù)，必須是實(shí)際已取得了房屋的所有權(quán)，即已辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。

#拆遷安置房還能買嗎？#

可以購買二手拆遷安置房，但是購買風(fēng)險(xiǎn)較大，房價(jià)上漲容易誘使賣方違約，買方無法取得房屋再度拆遷的補(bǔ)償利益。建議對(duì)房屋狀況、性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)間等進(jìn)行全面了解，并對(duì)簽訂的合同進(jìn)行全是審查。

#舊城改造拆遷補(bǔ)償大漲 或助房價(jià)上漲#

摘要：廣州市國土房管局昨日正式公布《廣州市舊城更新改造拆遷補(bǔ)償安置工作指導(dǎo)意見(試行)》，通過在貨幣補(bǔ)償中增設(shè)“改造獎(jiǎng)勵(lì)”明顯提高拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。《指導(dǎo)意見》明確，舊城更新改造范圍內(nèi)的房屋被拆遷人今后可以選擇貨幣補(bǔ)償、就近安置和異地永遷3種補(bǔ)償安置方式。

廣州市國土房管局昨日正式公布《廣州市舊城更新改造拆遷補(bǔ)償安置工作指導(dǎo)意見(試行)》，通過在貨幣補(bǔ)償中增設(shè)“改造獎(jiǎng)勵(lì)”明顯提高拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。《指導(dǎo)意見》明確，舊城更新改造范圍內(nèi)的房屋被拆遷人今后可以選擇貨幣補(bǔ)償、就近安置和異地永遷3種補(bǔ)償安置方式。

《指導(dǎo)意見》自公布之日起施行，有效期5年。其施行前已發(fā)布舊城更新改造決定或房屋拆遷公告的項(xiàng)目不適用該意見。

《指導(dǎo)意見》還明確可以實(shí)行搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)制度。對(duì)于提前搬遷和按時(shí)搬遷，將給予不同的搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)，獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)控制在被拆遷房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的15%以內(nèi)。

對(duì)于拒絕拆遷的，《指導(dǎo)意見》明確，如簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的被拆遷人戶數(shù)達(dá)到或超過總戶數(shù)的2/3的，對(duì)逾期未達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議的被拆遷人，拆遷人可向國土房管部門申請(qǐng)啟動(dòng)拆遷裁決程序。

三種補(bǔ)償方式

貨幣補(bǔ)償：

增改造獎(jiǎng)勵(lì)提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

按照新的政策，被拆遷人如果選擇貨幣補(bǔ)償方式，貨幣補(bǔ)償金額按照房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。為鼓勵(lì)被拆遷人支持舊城更新改造工程，可由項(xiàng)目實(shí)施單位實(shí)行同一改造項(xiàng)目統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的改造獎(jiǎng)勵(lì)。住宅房屋貨幣補(bǔ)償金額加上改造獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)原則上不得高于被拆遷住房所處區(qū)位的新建普通商品住宅的市場(chǎng)價(jià)格。新的拆遷補(bǔ)償辦法通過“改造獎(jiǎng)勵(lì)”提高了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

模擬案例：

假定舊城更新改造項(xiàng)目位于荔灣區(qū)“上下九-陳家祠-站前路”地段，該區(qū)域內(nèi)存量多層住房市場(chǎng)評(píng)估均價(jià)為7800元/平方米。如2009年12月該被拆遷房屋所處區(qū)位“新建普通商品住宅市場(chǎng)價(jià)格”為12800元/平方米，該項(xiàng)目的改造獎(jiǎng)勵(lì)不得高于：(12800-7800)=5000元/平方米。被拆遷人可以拿到的貨幣補(bǔ)償總額可以在同等區(qū)位買到一手住房。

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#購買拆遷安置房注意事項(xiàng)有哪些#

一、什么是拆遷安置房？

根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房。此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價(jià)位商品房（與市場(chǎng)價(jià)比較而言）。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

二、購買拆遷安置房有什么風(fēng)險(xiǎn)？

1、房價(jià)上漲容易導(dǎo)致出賣方違約

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)取得后有五年的限制轉(zhuǎn)讓期，在此期間內(nèi)轉(zhuǎn)讓將征收較高稅費(fèi)。

因此，很多安置房所有人為了規(guī)避稅費(fèi)，和購房者約定由購房者先行居住，滿5年后再辦理登記。這樣的約定，在環(huán)境不發(fā)生大變化下沒有太大問題，一旦存在房價(jià)上漲過快的情況，原房屋所有人很有可能違約。

我國不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的獲得，是以登記為生效要件，未經(jīng)登記變更，即便已經(jīng)入住也不能獲得房屋所有權(quán)，所以一旦出現(xiàn)這樣的問題，購房者是非常被動(dòng)的。

2、共有人導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

安置房的取得，一般都是每個(gè)被安置人把自己所有面積的份額加起來，以共同獲得一套較大的安置房，這類房屋的所有權(quán)一般都是共同所有。

購房者如果選擇購買所有權(quán)為共有形式的房屋，風(fēng)險(xiǎn)是比較大的，很多安置房買賣糾紛都與房屋共有相關(guān)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，共有的房產(chǎn)在未經(jīng)其他共有人書面同意的情況下，以及房產(chǎn)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，是不允許轉(zhuǎn)讓的。

三、購買拆遷安置房注意事項(xiàng)有哪些？

購買拆遷安置房，手續(xù)與普通商品房是一樣的。但是如果你想購買拆遷安置房，最好等賣主有了房產(chǎn)證后再進(jìn)行交易。

購房者在購買拆遷安置房時(shí)，要對(duì)轉(zhuǎn)讓方（個(gè)人）有一定的了解，安置期房交易時(shí)，需要注意該安置房是否享受政府有關(guān)補(bǔ)貼以及相關(guān)的限制，還是純屬市場(chǎng)行為，必須調(diào)查清楚。其次，要查看賣方與開發(fā)商簽訂的合同，在轉(zhuǎn)讓時(shí)，要求對(duì)方把安置房及該房的產(chǎn)權(quán)證明單、計(jì)稅發(fā)票等一套用于領(lǐng)取安置房產(chǎn)權(quán)證的證件給你。

同時(shí)，在交易時(shí)與賣方簽訂拆遷安置房購買合同中要明確約定雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶的時(shí)間、違約責(zé)任的處理辦法等等，以便對(duì)方違約時(shí)可退房，保護(hù)自己的合法權(quán)益。

#拆遷安置房買賣應(yīng)注意哪些#

與普通的商品房相比，拆遷安置房交易風(fēng)險(xiǎn)大了許多。這主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，房價(jià)上漲容易誘使賣方違約。按照政策的規(guī)定，賣房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^戶給買房者。在這漫長的五年時(shí)間里，房價(jià)的走勢(shì)無論是誰都難以預(yù)料的。當(dāng)房價(jià)大幅上漲之時(shí)，賣房者完全可能違約將房屋再次賣給出價(jià)更高的買方。

第二，買方無法取得房屋再度拆遷的補(bǔ)償利益。在城市擴(kuò)展的過程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。此時(shí)，拆遷部門所支付的補(bǔ)償金往往高于拆遷安置房的交易價(jià)格，而買賣雙方也因此對(duì)拆遷補(bǔ)償金的分配時(shí)常發(fā)生爭議：賣方認(rèn)為，房子還沒有過戶，則拆遷補(bǔ)償款當(dāng)然屬于賣方；買方認(rèn)為，房款已經(jīng)全部結(jié)清，自己已經(jīng)入住，則拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)屬于買方。從法律上來講，拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)仍然屬于賣方。因此，賣方在已經(jīng)收取了購房款之后，仍然有權(quán)利獲得拆遷補(bǔ)償款。

第三，易受不確定因素影響。交易時(shí)間過長，則許多不可預(yù)見的因素都將誘發(fā)糾紛。如果在完成過戶之前，賣房人死亡了，而賣房人的繼承人對(duì)于該買賣合同產(chǎn)生爭議，買房人為了完成過戶，就不得不與從未謀面的繼承人進(jìn)行交涉。最終，買房人將不得不選擇通過訴訟來解決問題。而至于多長時(shí)間能夠完成，就很難預(yù)測(cè)了，買方也就無法取得房屋的產(chǎn)權(quán)證。除此之外，國家稅收、信貸等宏觀調(diào)控政策的變化，也會(huì)使得買賣雙方對(duì)于交易的得失進(jìn)行重新評(píng)估。

一、安置房買賣政策有哪些

（一）安置房規(guī)定房屋未滿5年的不得正式上市交易，住滿5年其實(shí)是是指以購房的家庭所取得的契稅完稅的憑證時(shí)間或者是安置房的所有權(quán)證發(fā)證的時(shí)間為準(zhǔn)的；

（二）購買安置房滿5年經(jīng)市住房保障管理部門核準(zhǔn)，政策規(guī)定房屋購滿5年后，補(bǔ)交土地出讓金再把安置房轉(zhuǎn)為商品房之后就可進(jìn)行合法銷售；

（三）目前房屋還未滿5年情況下，所簽署的買賣合同是無效的，并且合同不受法律保護(hù)，購買安置房5年內(nèi)，因繼承、贈(zèng)與或離婚析產(chǎn)等原因需要變動(dòng)房屋產(chǎn)權(quán)的，受讓人應(yīng)當(dāng)符合安置房申請(qǐng)購買條件，并經(jīng)市住房保障管理部門批準(zhǔn)，辦理變更登記手續(xù)，原安置房性質(zhì)不變。

二、拆遷戶不上市交易，也不辦房產(chǎn)證，將來的繼承問題是否受影響？

這類房屋不影響繼承。不過產(chǎn)權(quán)證辦到繼承人的名下，仍然涉及相關(guān)費(fèi)用。等到繼承時(shí)再交，并不是明智的做法。根據(jù)法律規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)采取登記方式，才有公示的效力，這是物權(quán)的法定方式，還是盡早辦理為好。

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投稿：韓怡

內(nèi)容審核：羅思章律師