房屋開發(fā)商拆遷補償標準,評估農村拆遷補償的標準有哪些

農村拆遷已經是一個很常見的現(xiàn)象了，拆遷不僅可以改善人民的生活，還可以提高政府的良好形象。一般政府會在拆遷前通知農民，與農民協(xié)商拆遷事宜并達成一致意見，然后雙方簽訂拆遷協(xié)議書。拆遷協(xié)議書是有法律效力的，若在房屋拆遷期間違約，違約的一方就會承擔相應的后果。那么，如何評估農村拆遷補償?小編將在本文中為您作專業(yè)解答。

一、按房屋所有權補償

按照某房地產評估公司調查資料可以很清晰地知道居民甲所擁有的房地產產權狀態(tài)。其僅擁有房屋所有權，其宅基地土地使用權幾乎是無償取得(不是完整的土使用權權益，無抵押、處分等權利)，所以從其權益角度來看居民甲的補償款僅包括其目前狀態(tài)下所擁有的所有權價值，多采用成本法進行評估。之所以不考慮其土地使用權價值的補償是因為居民甲的土地使用權來源為宅基地，對土地使用權取得時未進行成本投入，只對房屋建設進行了投入，賠償時按照房屋所有權價值對居民甲進行賠償。

二、按房屋所有權價值加土地征用補償費標準補償

由一可以看出對其房屋所有權進行賠償是勿庸置疑的，然而從“城中村改造”的全部過程來看，其實也不難看出其中有土地所有權性質演變的過程。進行“城中村改造”勢必將原集體土地所有權性質變更為國有土地所有權性質。而土地征用補償環(huán)節(jié)卻似乎不為人所知，其實這一環(huán)節(jié)被房屋拆遷補償的整個過程掩蓋了。不妨作個假設，假定該宗地在拆遷補償期未進行房屋建設，僅是一宗荒地或是耕地，國家這時征用需不需要進行補償呢，答案是顯而易見的。因此應對居民甲追加土地征用補償費才算是更為合理的。至于征用補償標準應采用何種標準，應按照當地征用補償類型標準之最高標準。實施拆遷時，居民是以犧牲“住”為代價的，按照當地征用補償類型標準之最高標準是合乎情理的，也符合我國國情。

三、按房屋所有權價值加土地征用補償費及土地開發(fā)費與市政配套費標準補償

農村居民尤其是“城中村改造”中的村民在取得宅基地后進行房屋建設時，對土地是進行了一定的投入如土地平整、水電、下水管道的鋪設、引入等。因此在第二種基礎上適當考慮增加土地開發(fā)費與市政配套費補償更為全面。

四、按房地產市場價格扣除應補市場地價標準補償

《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定：“房屋拆遷貨幣補償金額,根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定”。它本身就一種模擬欲拆遷房屋流向市場轉讓時所能表現(xiàn)的一種價格過程。因此，我們在進行拆遷房屋估價時，采用“根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定”這種思路進行評估則應擬定滿足欲拆遷房屋能夠進入房地產轉讓市場的前提下所能實現(xiàn)的轉讓價格再扣除需滿足進入房地產轉讓市場所需付出的代價，即房地產市場價格—應補市場地價。盡管目前深圳市規(guī)定即便補交市場地價，宅基地上的房屋也不允許進入房地產市場進行流通。但是在理論上擬拆遷房屋在補交市場地價的前提下是已具備了進入房地產轉讓市場的先決條件。在評估過程中是完全可以通過這種手段來實現(xiàn)模擬欲拆遷房屋進入房地產轉讓市場。且這種思路更顯市場化，公開化，也是容易讓廣大的老百姓接受。

五、按房地產市場價格補償

盡管根據某房地產評估公司所調查之資料可以看出，居民甲對其房屋所占用的土地使用權并不是有償出讓取得，但《中華人民共和國土地管理法》第十三條：依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。只要不實施拆遷或排除其它不可抗力因素的前提下，居民甲是合法、合理的長期享有使用宅基地土地使用權的。機會平等原則是可以這樣理解的：居民甲由于實施拆遷失去了使用該宅基地土地使用權及該宗地上所建房屋使用的機會，由此應補償居民甲一個與之目前相當居住水平的機會。換句話說，居民甲如得不到與之房地產市場商品房相當標準補償金的話，他是換不來與之目前相當的居住水平的機會。這與國家制定《中華人民共和國城市房屋拆遷管理辦法》的宗旨是相違背。因而，按照機會平等原則，應按房地產市場價格標準對居民甲進行補償，

六、按照目前市場土地取得費標準(建議采用拍賣土地市場價格水平)減去另交地價后以建筑面積分攤方式補償

前面五種均站在被拆遷者角度去分析的，其實我們在評估過程中不妨廣開思路，多方面去分析。我們從開發(fā)商或拆遷單位的角度來分析這個問題。作為開發(fā)商而言，只有能保障一定的投資利潤的前提下開發(fā)商才有興趣對“城中村改造”進行投資。然而開發(fā)商在土地取得方式上有協(xié)議出讓、招標(拍賣)出讓及舊城改造等。方式雖是多種多樣，但開發(fā)商在取得該宗地之前均會針對該宗地進行項目前期可行性研究分析。以什么價位取得該土地是最為理想，以土地取得成本最高不超過多少作為投資界點。超過界點則會選擇放棄這種方式，而去尋找另一種途徑。因此我們在進行拆遷補償評估時不妨換個角度從開發(fā)商立場出發(fā)。

由于開發(fā)商進行房屋建設的成本與土地取得方式是無關的，因此只有在“舊城改造”取得土地成本小于或等于開發(fā)商從市場上直接取得土地方式所支付的成本的前提下，開發(fā)商才會選擇通過“舊城改造”這種方式來獲取土地。而“舊城改造”方式取得土地的成本主要組成部分為拆遷補償費(在本文中均采貨幣補償，不考慮補償建筑面積)及應另交的地價款，應另交地價款按當地政府規(guī)定標準執(zhí)行。而從土地市場直接取得方式所需支付的土地取得成本數據相對容易取得。如通過周邊區(qū)域土地拍賣市場(現(xiàn)商品房用途的土地基本無協(xié)議出讓，可不考慮)了解土地樓面地價水平狀況。至于擬拆遷地塊的未來規(guī)劃可以向開發(fā)商或是拆遷單位或當地規(guī)劃局索取。然后按當地另交地價標準核算出需另交地價后，再用市場土地取得費—應另交地價=拆遷補償費。最后按照房屋所有權登記的建筑面積分攤即可。

由上文可以看出，評估農村拆遷補償要細分為六種補償情形。一般政府會先給予補償，補償合理之后再讓農民進行搬遷，而且強拆強遷的現(xiàn)象也將慢慢減少。不管怎樣，拆遷的最終目的都是一樣的，都是希望能夠為人民謀求更多的福利，和諧的拆遷可以加快城市化進程，實現(xiàn)經濟的快速增長，何樂而不為。

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投稿：湛安詩

內容審核：陳博揚律師