沈陽韓先生等人的房屋所在的集體土地，于2007年5月被征為國有。此時并未對地上房屋進行征收補償。至五年后，當?shù)?/span>區(qū)政府發(fā)布征地拆遷公告，決定對韓先生等人的房屋進行征收。在補償未談攏之際，韓先生等人的房屋被強制拆除。在該案中，拆遷從開始到最終的賠償程序較久，賠償按照哪個時間點計算，賠償內(nèi)容包括哪些，這些問題最高法都做了詳細的闡述。

一、農(nóng)村集體土地被征收后，再實施征收，補償如何計算？

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最高人民法院答復意見和司法解釋的精神實質(zhì)是一致的，即，在集體土地征收過程中，如果未同時對被征收的集體土地上的房屋進行征收補償，經(jīng)過若干時間后，原坐落于集體土地上的房屋所在區(qū)域已經(jīng)被納入城市規(guī)劃區(qū)，基本實現(xiàn)了城鎮(zhèn)化，此時再對原集體土地上的房屋實施征收，可以參照國有土地上房屋征收補償標準予以安置補償。

（2005）行他字第5號《最高人民法院行政審判庭關于農(nóng)村集體土地征用后地上房屋拆遷補償有關問題的答復》規(guī)定：“行政機關征用農(nóng)村集體土地之后，被征用土地上的原農(nóng)村居民對房屋仍享有所有權(quán)，房屋所在地已被納入城市規(guī)劃區(qū)的，應當參照《城市房屋拆遷管理條例》及有關規(guī)定，對房屋所有權(quán)人予以補償安置。”

 

法釋（2011）20號《最高人民法院關于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第十二條第二款亦規(guī)定：“征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經(jīng)取得的土地補償費。”

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最高法之所以作如此規(guī)定，其目的在于避免同區(qū)域內(nèi)原集體土地上房屋征收補償標準低于國有土地上房屋征收補償標準，充分保障原集體土地上房屋權(quán)利人的合法權(quán)益。征收時，涉案房屋坐落在已被征收的國有土地上，且所在區(qū)域已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)，基本實現(xiàn)城鎮(zhèn)化，完全符合最高人民法院上述答復和司法解釋的適用條件。鑒于此，補償應當參照國有土地上房屋征收補償標準予以行政賠償。

二、賠償按照哪個時間點計算？

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《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。”

在正常的征收補償過程中，征收管理部門應當以房屋征收決定公告之日為評估時點，依法委托評估機構(gòu)對被征收房屋進行市場價格評估，并據(jù)此予以補償。行政法規(guī)和規(guī)章之所以選擇征收公告之日作為評估時點，目的在于保障對被征收房屋價值的補償不低于同時期類似房地產(chǎn)的市場價格，被征收人用獲得的補償款在市場上能夠購買到與被征收房屋區(qū)位、結(jié)構(gòu)、面積等相接近的房屋，被征收人的合法財產(chǎn)權(quán)益不因房屋征收而受到減損。根據(jù)這一立法目的，如果房屋征收決定的公告時間與征收補償時間相隔時間過長，市場行情發(fā)生變化，以公告之日的市場價格進行補償不能確保被征收人獲得足額補償時，則應以補償時的房屋市場價格確定房屋征收補償數(shù)額。

最高法認為，在違法強制拆除房屋的情形下，被征收人獲得的行政賠償數(shù)額不應低于賠償時被征收房屋的市場價格。否則，因違法強制拆除房屋行為，行政機關付出的行政賠償數(shù)額還要低于其合法征收支付的補償數(shù)額，其實質(zhì)效果是鼓勵行政機關違法強制拆除。鑒于此，在違法強制拆除房屋的情形下，以決定賠償時的市場評估價格對被征收人予以行政賠償，符合房屋征收補償?shù)牧⒎康摹?/span>

三、最高法支持了裝修損失，獎勵優(yōu)惠，房租損失等賠償！

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