張先生在江蘇省轄內(nèi)某村擁有一套房屋，持有房屋所有權(quán)證書(shū)以及土地建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)。2018年底，因某公路建設(shè)項(xiàng)目，張先生的房屋被納入到征收范圍內(nèi)。

    隨后，征收方委托評(píng)估公司對(duì)張先生的房屋面積進(jìn)行測(cè)量，但認(rèn)定房屋的部分建筑為違建。因此，于2019年7月，征收方向張先生送達(dá)了補(bǔ)償公告，根據(jù)該公告顯示，張先生可以選擇兩種補(bǔ)償方案為：第一種是補(bǔ)償4套房屋，并對(duì)違章建筑部分給予幾百塊每平米的安置補(bǔ)償；第二種是合法建設(shè)部分給予約三千元每平米的補(bǔ)償費(fèi)，違章建筑部分也是每平米幾百元的安置補(bǔ)償。

    此時(shí)，張先生的房子正面臨隨時(shí)被強(qiáng)制拆除的威脅，張先生深感僅憑一己之力，沒(méi)有專業(yè)律師的指導(dǎo)，恐怕無(wú)法取得滿意的結(jié)果。為此，張先生不遠(yuǎn)千里來(lái)到北京找到了圣運(yùn)律師事務(wù)所，希望王有銀主任團(tuán)隊(duì)律師能夠幫助其維護(hù)其合法權(quán)益。

【案件辦理焦點(diǎn)】

    第一，補(bǔ)償數(shù)額明顯不合理。征收方給出的兩套補(bǔ)償方案，補(bǔ)償價(jià)格明顯低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，且征收方僅依靠一份2008年航拍圖將他的部分房屋認(rèn)定為違法建筑明顯錯(cuò)誤。

    第二，現(xiàn)有證據(jù)顯示，此次征收程序存在違法情形，并制定“以訴促談”的辦案策略。以訴促談就是以訴訟為手段，通過(guò)外部壓力，促使征收方有意愿與委托人協(xié)商的一種辦案理念，通過(guò)多年的實(shí)踐，圣運(yùn)律師發(fā)現(xiàn)，以打促談可以幫委托人更快更省的獲得滿意補(bǔ)償。

【信息公開(kāi)獲取關(guān)鍵證據(jù)】

    經(jīng)驗(yàn)豐富的王有銀主任深知，作為被征地人或者被拆遷人，其有權(quán)利結(jié)合個(gè)案情形，向有政府信息公開(kāi)義務(wù)的各級(jí)人民政府及其部門(mén)提出政府信息公開(kāi)申請(qǐng)。這個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)于掌握政府違法證據(jù)來(lái)說(shuō)也非常關(guān)鍵。與此同時(shí)，律師協(xié)助張先生向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)申請(qǐng)人身、財(cái)產(chǎn)保護(hù)令。

    不久，申請(qǐng)信息公開(kāi)的程序有了重大進(jìn)展，通過(guò)審閱大量征收文件，圣運(yùn)律師發(fā)現(xiàn)了一個(gè)非常重要的證據(jù)。

    王有銀律師表示，“通過(guò)分析政府信息公開(kāi)回復(fù)文件，我們發(fā)現(xiàn)案涉建設(shè)項(xiàng)目并不明確，是一起典型的“未批先征”行為。” 

    委托律師幾天后，張先生的房子便遭遇強(qiáng)制拆除，由于接手案件時(shí)就對(duì)此次強(qiáng)拆作出了預(yù)判，律師提前已經(jīng)指導(dǎo)張先生做好取證工作，為后續(xù)賠償?shù)墨@得奠定良好基礎(chǔ)。

    隨著案情發(fā)展變化，王有銀主任對(duì)辦案思路和節(jié)奏也作出了相應(yīng)的調(diào)整。隨后，辦案律師立即兵分三路，有計(jì)劃的提起一系列訴訟和申請(qǐng)：一路律師針對(duì)市自然資源和規(guī)劃局的回復(fù)提出訴訟，一路律師則針對(duì)征收方的強(qiáng)拆行為提起訴訟，還有一路律師則針對(duì)斷水?dāng)嚯娦袨橄蚬膊块T(mén)提出查處申請(qǐng)。

    “本案中強(qiáng)拆訴訟非常關(guān)鍵，房屋被強(qiáng)拆直接關(guān)系房屋補(bǔ)償，如果政府行為被確認(rèn)違法，不僅能作為重要的協(xié)商籌碼，也是啟動(dòng)國(guó)家賠償程序的重要前提。談補(bǔ)償或要求賠償，這位委托人提供了更多的解決思路。”參與辦理此案的律師如是說(shuō)。 

【案件現(xiàn)重大突破，征收方愿意和平協(xié)商！】

    最終，在辦案律師的細(xì)心指導(dǎo)和協(xié)調(diào)下，征收方與張先生以協(xié)商形式簽訂了安置補(bǔ)償協(xié)議。根據(jù)雙方簽訂的協(xié)議內(nèi)容，張先生可以獲得6套房屋、及近200萬(wàn)元的現(xiàn)金補(bǔ)償。

    “跟訴訟比起來(lái)，協(xié)商的形式從時(shí)間效率、人力物力成本等層面都存在優(yōu)勢(shì)，在實(shí)踐中，如果征收方表現(xiàn)了協(xié)商的意愿，辦案律師都會(huì)和委托人說(shuō)明協(xié)商的優(yōu)勢(shì)，在委托人同意協(xié)商之后，律師也會(huì)全程指導(dǎo)并提供法律方面的援助。因?yàn)閰f(xié)商的內(nèi)容直接關(guān)系到委托人的切身利益，如果沒(méi)有專業(yè)律師的指導(dǎo)和援助，委托人很容易陷入被動(dòng)，對(duì)后期獲得補(bǔ)償不利。”辦案律師如是說(shuō)。

    拿到補(bǔ)償結(jié)果后，張先生滿心歡喜的向王有銀主任團(tuán)隊(duì)律師表達(dá)了謝意。圣運(yùn)律師也十分欣慰，“比起勝訴來(lái)說(shuō)，為當(dāng)事人拿到滿意補(bǔ)償更值得我們驕傲。”