最高院案例：預約和本約的判斷標準以及違反預約合同的違約責任，預約是指當事人約定在將來簽訂一個新合同的合同，判斷預約合同的關鍵是當事人是否有簽訂新合同的意思表示，即，當事人是否合意在將來訂立一個新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關系的
預約是指當事人約定在將來簽訂一個新合同的合同，判斷預約合同的關鍵是當事人是否有簽訂新合同的意思表示，即，當事人是否合意在將來訂立一個新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關系的具體內容。
如果當事人存在明確的在將來訂立本約的意思表示，即使預約的內容與本約接近，通過合同解釋從預約中可推導出本約的全部內容，也應當將合同認定為預約合同。【最高人民法院(2021)最高法民申5329號，陳某、浙江佐力藥業股份有限公司合同糾紛民事申請再審審查民事裁定書】
預約和本約的區分標準，應當根據當事人在合同中的意思表示加以確定。當事人的意思表示不明確或有爭議時，應當通過考察合同內容是否包含合同成立的要素，以及合同內容是否確定到無需另行訂立本約即可強制履行等因素加以確定。【最高人民法院(2018)最高法民終813號，恒大地產集團上海盛建置業有限公司、湖州諾德置業有限公司股權轉讓糾紛二審民事判決書】
違反預約合同的違約責任，不能等同于違反本約合同的違約責任，一般會結合預約合同的相關約定以及當事人對相關條款的信賴，綜合考量雙方當事人的履約情況、過錯程度以及合理成本支出等因素以及可預見規則、損益相抵規則，在信賴利益損失的范圍之內酌情確定賠償額度。守約方如主張本約合同項下的履行利益損失（可得利益損失），一般不能得到支持。
四則案例
一、最高人民法院（2019）最高法民申2826號，黃某貴、北京寧科置業有限責任公司房屋買賣合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書
當事人在協商并等待正式締約條件或時機成熟的過程中，為鞏固階段性談判成果，對已達成一致的事項在簽訂正式合同前予以明確并約定在將來的一定期限內就該談判事項訂立正式的合同，該約定區別于買賣合同本身，屬于預約合同。……當事人在簽訂《定制開發協議》時，明知或者應當知道就案涉房產簽訂合法有效商品房預售合同的法定條件尚不具備。故，盡管唐某蘭與寧科置業公司在《定制開發協議》中約定了購買房產的具體樓號、樓層、面積和合同價款等，但《定制開發協議》并非可以完整履行的商品房買賣合同，商品房買賣交易的實現仍然有待雙方簽訂商品房預售合同。……《定制開發協議》的簽訂和執行是為了保證雙方將來簽訂商品房預售合同，……案涉《定制開發協議》中明確了作為未來商品房預售合同標的的具體樓號、樓層、面積和合同價款等因素，系預約合同的功能之一，并體現了《定制開發協議》為預約合同的性質。
本案中，關于預約合同解除后的損失賠償數額，最高院認為：
首先，預約合同以未來簽訂本約合同為目的，預約合同的意向購房人所支付款項的性質和數額均與商品房預售合同中的房屋交付的對價相距甚遠，故基于預約合同與本約合同的合同目的和對待給付的內容不同，除非合同另有約定，根據權利義務對等的原則，預約合同的違約責任不能等同于本約合同違約責任。
其次，簽訂預約合同并不等同于必然簽訂本約合同，本約合同的簽訂與否仍具有不確定性，雙方當事人正是基于客觀上簽訂條件、時機不具備或者主觀上特殊的考慮，才簽訂預約合同而非直接簽訂本約合同，雙方當事人對此均應有所預見。如因客觀情況發生變化不能簽訂本約合同，合同雙方應遵循誠實信用原則，在明知或應知上述情形發生時應采取適當措施防止損失擴大，否則無權就擴大部分的損失主張賠償。
第三，簽訂預約合同對于意向購房人而言，可以支付較少比例的金額、以當時的市場價格獲取未來簽訂預售合同的機會，而對于出賣人而言，在不具法定銷售條件之時就可以回籠部分開發資金，故唐某蘭與寧科置業公司簽訂具有預約合同性質的《定制開發協議》符合雙方利益。如本約合同沒有簽訂，結合《定制開發協議》第十四條關于違約一方承擔違約責任賠償實際損失的約定，二審向黃某貴釋明關于履行利益的主張不能成立，且認定預約合同的違約責任可以酌情考慮機會損失，符合損失填補原則，并無不當。
對于因不能實現簽訂本約合同的機會損失如何賠償的問題，主要應當衡量預約合同內容及履行狀態、簽訂本約意愿、客觀障礙、市場風險、政策因素（如鼓勵投資還是遏制炒房）等未簽訂本約合同的原因要件。
二、最高人民法院（2019）最高法民申3595號，承德寬廣超市集團有限公司、華時金服項目管理有限公司房屋買賣合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書
預約系指當事人約定將來簽訂合同的合同。中泰公司與寬廣集團公司簽訂的《房屋買賣合同》第4.1條明確了雙方當事人在案涉商品房取得《商品房預售許可證》后，簽訂正式合同，案涉《房屋買賣合同》具有預約合同的特征。寬廣集團公司主張，《房屋買賣合同》內容完備，可以履行，關于另行簽訂《商品房預售／買賣合同》的約定只是完善備案手續。對此，本院認為，判斷預約合同的關鍵是當事人是否有簽訂新合同的意思表示，而不僅看內容是否完備。案涉《房屋買賣合同》內容雖然較為詳盡，但是雙方簽訂之時，案涉房屋尚未取得預售許可證，付款時間取決于房屋取得《商品房預售許可證》和簽訂正式《商品房預售／買賣合同》的時間，仍然具有不確定性。從《房屋買賣合同》的內容看，并不能認定簽訂正式合同僅系基于備案程序的需要。二審判決認定案涉《房屋買賣合同》為預約合同，并無不當。
三、最高人民法院（2019）最高法民終861號，藝達發展有限公司、南京湯山建設投資發展有限公司合同糾紛民事二審民事判決書
因簽約之時該酒店物業尚未建成，藝達發展公司與湯山建投公司訂立《協議書》《補充協議》的主觀目的，是以框架性的協議來固定另行訂立確定的租賃合同和待定的買賣合同之交易方式，以及租賃合同與買賣合同中應當具備的承載雙方當事人各自核心利益的相關條款。實際履行中，當事人雖未簽訂租賃合同，但已經形成事實上的租賃關系；買賣合同則因雙方的爭議未實際簽訂。
就房產買賣問題，《協議書》《補充協議》雖對房產買賣本約合同所需具備的諸如交易價格等部分內容作出約定，但《協議書》亦載明，承租方有權按照租賃合同約定的購買條件選擇購買且雙方按照既定合同格式簽署房屋出售合同，且當事人雙方均一致表示案涉房產買賣條款系預約合同。綜合《協議書》的上述約定、實際履行及其雙方在訴訟中的表示可認定，就案涉房產買賣，當事人在《協議書》之外尚需另行簽訂買賣合同以最終確立其雙方之間的具體權利義務，故案涉《協議書》《補充協議》中的房產買賣條款應當認定為預約合同。
此案中的損失賠償范圍，最高院認為，預約合同的義務是訂立本約合同，而本約合同成立與履行是兩個不同的階段，故違反預約合同所確立的訂立本約之義務與違反本約自身所設定之義務自有不同，由此決定其二者的損害賠償范圍亦當有所差別。
本案中藝達公司訴請湯山公司賠償損失的1.3億元，源于案涉本約合同有效成立后藝達公司購買酒店物業所可獲得的增值部分利益，該部分增值實屬作為本約的買賣合同簽訂后其所能取得的履行利益。在當事人就案涉酒店物業轉讓僅簽訂預約合同的情況下，藝達公司主張買賣本約合同項下的履行利益，沒有事實和法律依據。
預約合同雖然是獨立的合同，但與本約存在著緊密的內在聯系，在依法認定預約合同的違約責任時，應將預約放在整個交易安排中，綜合考慮預約合同在整個交易中的作用、交易的進展及實際履行等因素。法院認為本案中，案涉酒店轉讓交易的完成在很大程度還依賴于作為本約之買賣合同的后續簽訂和履行，當事人就案涉酒店物業的轉讓問題并未進行實質性的磋商和履行，轉讓事宜還停留在預約階段，因此，從案涉酒店物業轉讓的實際情況出發，本院認為藝達公司因湯山公司違反《協議書》項下訂立買賣合同本約之義務所遭受的損失范圍，仍應當以信賴利益為限。
四、最高人民法院（2020）最高法民申2164號，深圳市凡谷大地股份有限公司、深圳市寶華森實業有限公司房屋租賃合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書
預約是指將來訂立一定契約的契約。僅根據當事人合意內容是否全面，并不足以區分預約和本約。判斷當事人之間訂立的合同系本約還是預約的根本標準應當是當事人的意思表示，即當事人是否有意在將來訂立一個新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關系的具體內容。本案中，鑒于雙方明確約定將來訂立新合同以確定雙方權利義務關系，且對不履行訂立新合同的違約責任進行了明確約定，二審亦查明雙方在訴訟過程中均確認《確認書》屬預約合同，二審判決認定《協議書》屬預約合同性質的合同并無不妥。
預約合同雖屬獨立合同，但預約系相對于本約而言的，預約所處的階段，實際是本約的締約階段。在雙方未簽訂本約的情況下，如一方違反預約合同約定，另一方可以請求違約方承擔預約合同的違約責任，但不得請求對方履行本約的合同義務。寶華森公司與凡谷大地公司之后并未另行就《協議書》項下全部內容簽訂本約對雙方權利義務關系進行確認，凡谷大地公司起訴請求寶華森公司將《協議書》項下物業移交凡谷大地公司，并以寶華森公司遲延履行為由要求寶華森公司賠償可得利益損失，實際系要求寶華森公司履行本約項下的合同義務并承擔本約的違約責任，該要求不符合《協議書》屬預約合同的性質，也沒有法律依據。
法律依據
最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》合同編通則若干問題的解釋
第六條 當事人以認購書、訂購書、預訂書等形式約定在將來一定期限內訂立合同，或者為擔保在將來一定期限內訂立合同交付了定金，能夠確定將來所要訂立合同的主體、標的等內容的，人民法院應當認定預約合同成立。
當事人通過簽訂意向書或者備忘錄等方式，僅表達交易的意向，未約定在將來一定期限內訂立合同，或者雖然有約定但是難以確定將來所要訂立合同的主體、標的等內容，一方主張預約合同成立的，人民法院不予支持。
當事人訂立的認購書、訂購書、預訂書等已就合同標的、數量、價款或者報酬等主要內容達成合意，符合本解釋第三條第一款規定的合同成立條件，未明確約定在將來一定期限內另行訂立合同，或者雖然有約定但是當事人一方已實施履行行為且對方接受的，人民法院應當認定本約合同成立。
第七條 預約合同生效后，當事人一方拒絕訂立本約合同或者在磋商訂立本約合同時違背誠信原則導致未能訂立本約合同的，人民法院應當認定該當事人不履行預約合同約定的義務。人民法院認定當事人一方在磋商訂立本約合同時是否違背誠信原則，應當綜合考慮該當事人在磋商時提出的條件是否明顯背離預約合同約定的內容以及是否已盡合理努力進行協商等因素。
第八條 預約合同生效后，當事人一方不履行訂立本約合同的義務，對方請求其賠償因此造成的損失的，人民法院依法予以支持。
前款規定的損失賠償，當事人有約定的，按照約定；沒有約定的，人民法院應當綜合考慮預約合同在內容上的完備程度以及訂立本約合同的條件的成就程度等因素酌定。
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#預約合同糾紛#
法律分析：違反預約合同的法律后果為違反的當事人需要承擔預約合同違約責任或者損害賠償。損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。
法律依據：《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的若干解釋》 第二條 當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。
締約過失責任是當事人在訂立合同過程，造成對方損失的，應當承擔賠償責任。預約合同違約責任，是已經訂立了合同，在合同還未開始履行，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿前請求其承擔違約責任。
一、開發公司拒不履行合同的相關后果是什么
1、當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
2、當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。
3、當事人一方未支付價款或者報酬的，對方可以要求其支付價款或者報酬。
4、當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
(一)法律上或者事實上不能履行；
(二)債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；
(三)債權人在合理期限內未要求履行。
5、質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。
6、當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。
7、當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。
二、拒不履行協議行為是否違法
拒絕履行合同是違約行為，不構成違法。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。債務人在債務履行期屆至時，明確表示將不履行債務的，將產生以下法律后果：
1、債權人有權解除合同。
2、債務人承擔違約責。
3、債權人有權要求債務人繼續履行債務。
4、在雙務合同中，債務人表示拒絕履行后，不得以同時履行抗辯權作為抗辯。當債權人有先履行義務時，債權人有權拒絕自己的履行。
《民法典》
第五百七十七條【違約責任】當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第五百七十八條【預期違約責任】當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿前請求其承擔違約責任。
三、租房合同違約有什么后果？
一般情況下，出現合同違約行為的，違約方需要交納一定的違約金。簽訂合同的時候，雙方可以在合同中約定違約金。合同一經訂立，雙方當事人就需要履行合同中規定的義務。如果其中一方不履行合同義務，那么該方就會構成違約，按照合同的規定，該方需要承擔違約賠償責任。
在執行合同規定時，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿前請求其承擔違約責任。
【本文關聯的相關法律依據】
《中華人民共和國民法典》
第五百條
當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，造成對方損失的，應當承擔賠償責任：
(一)假借訂立合同，惡意進行磋商；
(二)故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況；
(三)有其他違背誠信原則的行為。
第五百七十八條
當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿前請求其承擔違約責任。
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內容審核：李娜娜律師
來源：中國法院網-最高院案例：預約和本約的判斷標準以及違反預約合同的違約責任，
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