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浙江高院房屋拆遷案例：如何進(jìn)行未登記建筑的認(rèn)定,城市房屋拆遷案件中對(duì)無證房屋的處理:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時(shí)間：
2024-08-02 09:16:46
作者：
圣運(yùn)律師
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浙江高院房屋拆遷案例：如何進(jìn)行未登記建筑的認(rèn)定，在征地拆遷過程中，未登記建筑的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)結(jié)合法律規(guī)定、當(dāng)?shù)卣?、審批手續(xù)、建造年代、當(dāng)事人過錯(cuò)等因素綜合判斷。參照《溫州市區(qū)征收國(guó)有土地上未登記房屋認(rèn)定辦法的通知》（溫政辦[2012]74號(hào)，該

浙江高院房屋拆遷案例：如何進(jìn)行未登記建筑的認(rèn)定,城市房屋拆遷案件中對(duì)無證房屋的處理:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、浙江高院房屋拆遷案例：如何進(jìn)行未登記建筑的認(rèn)定

在征地拆遷過程中，未登記建筑的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)結(jié)合法律規(guī)定、當(dāng)?shù)卣?、審批手續(xù)、建造年代、當(dāng)事人過錯(cuò)等因素綜合判斷。參照《溫州市區(qū)征收國(guó)有土地上未登記房屋認(rèn)定辦法的通知》（溫政辦[2012]74號(hào)，該通知第十一條規(guī)定，溫州市區(qū)舊村改造、農(nóng)房集聚等建設(shè)活動(dòng)需要搬遷房屋的，參照本辦法執(zhí)行。）

第五條規(guī)定：“在土地及城鄉(xiāng)規(guī)劃相關(guān)法律及我市相關(guān)管理制度施行前建成的未登記房屋，可視為合法建筑：（一）位于舊城區(qū)內(nèi)，《城市規(guī)劃條例》實(shí)施前已建成的；（二）位于舊城區(qū)外，《中華人民共和國(guó)土地管理法》或《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》實(shí)施前已建成的。”第六條：“有下列情形之一，因歷史原因?qū)徟掷m(xù)不完整而未登記的房屋，經(jīng)依法認(rèn)定、處理后，可視為合法建筑：……（六）1990年3月31日前取得鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以上人民政府或縣級(jí)以上人民政府土地、規(guī)劃、建設(shè)部門批準(zhǔn)文件的農(nóng)村村民住宅房屋?！鄙姘?4.59平方米房屋為再審申請(qǐng)人1986年建成的房屋“人”字形屋頂中的遺留部分，且涉案房屋建造經(jīng)過土地審批并取得權(quán)屬證書，被申請(qǐng)人在簽訂被訴協(xié)議時(shí)按照“視為合法建筑”處理，具有相應(yīng)的事實(shí)和政策依據(jù)。

二、唯一住房違建不能拆依據(jù)

農(nóng)村三種違建可不拆依據(jù)是：

1.不影響他人生活的小范圍違建。

2.未經(jīng)批準(zhǔn)占用的集體用地建造房子，經(jīng)過半數(shù)村民同意。

3.農(nóng)民唯一的住宅。

在農(nóng)村除了以上的三種違建情況的房子不需要被拆除外，其余的違建房子都會(huì)被相關(guān)部門責(zé)令拆除。

農(nóng)村建房政策：

1.禁止私自占用耕地違規(guī)違法建房?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，私自占用耕地建房的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政管理部門責(zé)令限期改造或者治理，可以并處罰款。

2.村要求一戶一宅。在農(nóng)村已經(jīng)有了房屋，再申請(qǐng)宅基地建房的將不予通過。

3.宅基地回收。宅基地閑置荒廢兩年以上的，由村集體回收。

4.農(nóng)村宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村建房所申請(qǐng)的宅基地不得超過當(dāng)?shù)卣块T的規(guī)定。

5.農(nóng)村戶口，屬于村集體組織內(nèi)部成員才可申請(qǐng)宅基地建房，戶口遷出農(nóng)村的居民，不屬于村集體組織成員，不得申請(qǐng)宅基地

總面積不超規(guī)定的一戶多宅

根據(jù)我國(guó)的土地法，農(nóng)村的宅基地必須是一戶一宅。對(duì)于農(nóng)村存在的一戶多宅的情況，多出來的宅基地是要被集體回收的。但也有例外的情況，如果農(nóng)民朋友有不止一處的宅基地，可是這些宅基地的面積總和加起來還是不到當(dāng)?shù)氐恼氐臉?biāo)準(zhǔn)的話，那這種情況也是合法的，那么在宅基地上蓋的房子就不用拆，農(nóng)民也可以繼續(xù)住。

農(nóng)村居民的唯一住房

如果違建的農(nóng)村房屋是農(nóng)民的唯一住房，沒有其他宅基地和房屋，那么即使房屋是違建也不應(yīng)徑行拆除。因?yàn)閲?guó)家從根本上來說，是為了保障農(nóng)民的基本利益，不會(huì)因?yàn)檎叩脑蚨屴r(nóng)民無處居住。即使違建特別嚴(yán)重，也只會(huì)要求農(nóng)民進(jìn)行小范圍的調(diào)整，不必全拆。

歷史遺留下來的“違章建筑”

由于歷史等各種原因，農(nóng)村還存在著不少一戶多宅和宅基地面積超標(biāo)的情況。按照現(xiàn)在的建房標(biāo)準(zhǔn)，都不符合一戶一宅和宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的原則。然而在當(dāng)初那個(gè)建房的時(shí)間段內(nèi)，農(nóng)村對(duì)于建房并沒有這么多的要求和標(biāo)準(zhǔn)，在建房的當(dāng)時(shí)是屬于合法的，這種情況下的農(nóng)村房屋也是可以不必拆除的。

法律依據(jù)

《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

第六十五條

在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

第六十八條

城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出責(zé)令停止建設(shè)或者限期拆除的決定后，當(dāng)事人不停止建設(shè)或者逾期不拆除的，建設(shè)工程所在地縣級(jí)以上地方人民政府可以責(zé)成有關(guān)部門采取查封施工現(xiàn)場(chǎng)、強(qiáng)制拆除等措施。

三、城市房屋拆遷案件中對(duì)無證房屋的處理

老城區(qū)是歷史形成的，老城改造工作中對(duì)無證照建筑的處理是我們必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)問題。我國(guó)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十二條規(guī)定拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償。無證照房屋包括未登記、確權(quán)和未被登記、確權(quán)的房屋，并不完全都是違章建筑。如果將無證建筑一律視為違章建筑，實(shí)施無償拆除，這種作法容易引發(fā)不良的社會(huì)后果：一是容易傷害無辜者的利益，人為地將合法存在的無證照房屋列入違章建筑之列，造成上訪、訴訟案件增多，不利于社會(huì)的穩(wěn)定；二是驅(qū)使違章建筑當(dāng)事人違規(guī)辦照，滋生腐敗行為，加大老城改造的成本。因此，對(duì)老城區(qū)無證建筑的處理，筆者認(rèn)為在法律的框架下，應(yīng)本著尊重歷史面對(duì)現(xiàn)實(shí)的原則處理，具體建議如下：

1、應(yīng)當(dāng)比照有證房屋處理的情形。結(jié)合城市規(guī)劃行政管理工作的演變發(fā)展過程，應(yīng)有所區(qū)別的對(duì)待無證房的拆遷補(bǔ)償問題，首先1984年元月《規(guī)劃管理?xiàng)l例》出臺(tái)以前，私自所建的無證房，應(yīng)按有證房屋的條件，對(duì)其評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償；其次，1984年元月至1990年4月1日《城市規(guī)劃法》開始施行期間，所建的無證房，按對(duì)其評(píng)估的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，扣除建房應(yīng)交納的有關(guān)稅費(fèi)后進(jìn)行補(bǔ)償；再其次，1990年4月1日以后所建的無證房，若使用居住時(shí)，末影響城市規(guī)劃，則按重置價(jià)減去已使用年限折舊后進(jìn)行補(bǔ)償，但要適當(dāng)交納罰款。根據(jù)《城市規(guī)劃法》第四十條規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件或者違反工程規(guī)劃許可證件的規(guī)定建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由縣級(jí)以上人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施；影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的，由縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃主管部門責(zé)令限期改正，并處罰款。據(jù)此，在審查拆除該類房屋的案件時(shí)，應(yīng)讓主管拆遷事宜的行政機(jī)關(guān)提供同級(jí)人民政府城市規(guī)劃行政主管部門認(rèn)定該無證房屋存在嚴(yán)重影響了城市規(guī)劃結(jié)論，否則，應(yīng)將該類房屋作為有證房屋處理，同時(shí)，可在應(yīng)支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用中，協(xié)助扣除同級(jí)人民政府城市規(guī)劃行政主管部門對(duì)其課以罰款的數(shù)額。我市也出臺(tái)了類似的雙清政策，對(duì)1997年以前建設(shè)的房屋因各種情況沒有辦理準(zhǔn)建手續(xù)的，在雙清時(shí)一律視為經(jīng)過審批，同意補(bǔ)辦房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。故，在拆遷這些房屋時(shí)，如果具備當(dāng)時(shí)雙清辦證的條件，還應(yīng)按當(dāng)時(shí)的政策處理，視為有證房屋處理，在補(bǔ)償款中扣除相應(yīng)的雙清辦證費(fèi)用即可。這樣處理，不僅將推動(dòng)老城改造工作的順利進(jìn)行，而且對(duì)社會(huì)穩(wěn)定起到積極的作用，有利于拆遷工作進(jìn)入良性循環(huán)。

2、按違章建筑處理的情形。根據(jù)《城市規(guī)劃法》第四十條規(guī)定，只要城市房屋拆遷主管部門能夠提供同級(jí)人民政府城市規(guī)劃行政主管部門作出的認(rèn)定被拆房屋屬于嚴(yán)重影響城市規(guī)劃，并認(rèn)定為違章建筑的結(jié)論，則將其作為違章建筑予以拆除，不予補(bǔ)償；如果沒有同級(jí)人民政府城市規(guī)劃行政主管部門認(rèn)定為違章建筑的結(jié)論，城市房屋拆遷主管部門自行將其作為違章建筑，不予補(bǔ)償，這勢(shì)必會(huì)造成被拆遷人的訴訟、信訪、甚至是無休止的上訪，給社會(huì)，給政府，給國(guó)家?guī)砀嗟呢?fù)面影響。采用靈活變通的方法解決歷史遺留問題，無疑會(huì)起到減少被拆遷入的財(cái)產(chǎn)損失，穩(wěn)定社會(huì)的作用?？傊铣歉脑熘械牟疬w涉及老百姓切身利益，是影響社會(huì)穩(wěn)定的重要因素，我們一定要充分認(rèn)識(shí)到做好拆遷工作對(duì)于促進(jìn)老城改造和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的重要性，認(rèn)真研究拆遷當(dāng)事人關(guān)心的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題，尋求解決老百姓反映強(qiáng)烈的，矛盾突出的問題，打破方法，讓被拆遷人理解拆遷、配合拆遷，減少拆遷矛盾。確保社會(huì)穩(wěn)定，在穩(wěn)定中方能推進(jìn)改革、發(fā)展，在改革發(fā)展中才能實(shí)現(xiàn)國(guó)家的長(zhǎng)治之安。