一、「湖北勝訴案例」補償安置協(xié)議不合理，不搬走就強拆？

這是來自京康史西寧主任律師團隊孟祺洪律師處理的一個關(guān)于當事人的房屋在遇到征收過程中，某府作為征收主體，同時委托某村村委會將其房屋進行強制拆除的案件。并且在雙方簽訂安置補償協(xié)議后，該房屋被相關(guān)部門認定為違法建筑，同時對于所安置的安置房面積沒有事實和法律上的依據(jù)。那么在遇到這么復雜的案件情況時我們老百姓該怎么做，以及通過什么樣的方式能夠更好地解決該問題呢，下面請北京京康律師事務(wù)所史西寧主任律師通過一個案例來跟您聊一聊。

案件事實

胡先生是湖北省某市的居民，胡先生的房屋由于涉及到土地征收，該鄉(xiāng)某府和該村村委會向胡先生作出《搬遷催告書》，載明：“胡先生，你于2022年3月與甲方鄉(xiāng)某府、乙方某村村民委員會簽訂了《征收土地上房屋及附屬物拆遷補償安置協(xié)議書》，安置補償款已于 2022年3月足額兌付至你的農(nóng)業(yè)銀行市民卡。依照雙方合同約定，現(xiàn)通知你于五日內(nèi)遷出被征收房屋并將該房屋騰空交予征收實施單位。逾期仍未搬遷的，我方將依法處置。”但由于該協(xié)議中寫明的安置補償沒有事實和法律上的依據(jù)胡先生拒絕搬遷，案涉房屋于2023年10月被全部拆除。

胡先生對此十分不滿，決定用法律武器保護自己。最終決定選擇北京京康律師事務(wù)所史西寧主任律師團隊的孟祺洪律師為其維權(quán)。

京康律師風采

孟祺洪律師在接到胡先生的案件后，第一時間與其進行了詳細的溝通，針對案件情況做了一次詳細的分析，同時把所有的證據(jù)都做了完整的證據(jù)清單和證據(jù)目錄，并且將所有證據(jù)都做了留存，做完這些工作后孟祺洪律師立刻向某區(qū)人民法院提起了行政訴訟，要求某區(qū)人民法院確認某府強制拆除胡先生房屋的行政行為違法。

庭審過程中，孟祺洪律師針對某府提供的證據(jù)進行了質(zhì)證：“證據(jù)一三性認可、證明目的認可；證據(jù)二對征收土地上房屋及附屬物拆遷安置補償協(xié)議書及房屋面積測量表及宅基地使用權(quán)證明目的不認可，在胡先生簽訂該份協(xié)議后，案涉房屋有被相關(guān)部門認定為違建，同時對于所安置的安置房面積沒有事實和法律依據(jù)，損害了胡先生的合法權(quán)益。”等一系列的質(zhì)證意見和代理詞，最終經(jīng)過漫長的庭審，某區(qū)人民法院最終判決確認某府強制拆除胡先生房屋的行政行為違法。孟祺洪律師運用其非常專業(yè)的法律知識以及快速的臨場應(yīng)變能力幫助胡先生取得此次的完勝

史主任提醒

拆遷是一個長期斗爭，需要全面專業(yè)的知識，需要對全局的把控，需要對法條的合理運用。即使一個有著多年訴訟經(jīng)驗的律師，也在不斷地學習和更新，才能在一個案件中冷靜地分析并作出正確的判斷。而對于非法學的人來說，這是一個龐大的課題，不能僅靠短時間的惡補可以達到的。所以在遇到任何拆遷問題的時候不妨問問律師，在律師的指導下進行專業(yè)維權(quán)。

二、拆遷補償安置協(xié)議糾紛的裁判規(guī)則

拆遷補償安置協(xié)議糾紛的裁判規(guī)則拆遷人與被拆遷人僅就拆遷補償安置協(xié)議發(fā)生爭議，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)作為民事案件受理。特殊情況下，違約方仍然有權(quán)起訴要求變更或接觸合同，但應(yīng)當承擔違約賠償責任。安置房屋的實際面積大于合同約定的面積，超過3%的部分，被拆遷人可依約定不再另行支付購房款，而產(chǎn)權(quán)歸被拆遷人所有。拆遷人因違約造成原合同不能履行，而要求拆遷補償安置方式從產(chǎn)權(quán)置換變更為貨幣補償?shù)模嬎惴课菅a償價款的房屋面積應(yīng)當以建成后的安置房屋的實際面積計算，房屋黨委應(yīng)當以起訴時同類型、同地段房屋的時常單價為準

一、拆遷賠償不合理怎么辦

1、達成房屋拆遷補償安置協(xié)議的情形

如當事人在拆遷補償安置協(xié)議中不僅對補償方式、安置房屋面積、過渡期限等一般內(nèi)容進行約定，而且對協(xié)議的標的物即安置用房的位置、用途也作了明確、特別約定的情況下，該標的物具有了特定性，結(jié)合拆遷補償安置協(xié)議特殊性，按照對被拆遷人利益的側(cè)重保護原則，《解釋》將此種情況下被拆遷人對該特定房屋的債權(quán)視為一種特種債權(quán)，該特種債權(quán)的優(yōu)先權(quán)屬于法規(guī)、司法解釋規(guī)定的，也就是債權(quán)物權(quán)化。根據(jù)特種債權(quán)的物權(quán)優(yōu)先效力，被拆遷人的債權(quán)具有對抗第三人的效力，即排他性，拆遷人出賣拆遷補償安置協(xié)議的標的物補償安置房屋給第三人的行為為侵權(quán)行為，即使第三人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，優(yōu)先取得拆遷補償安置房屋，第三人的物權(quán)變動也不得對抗被拆遷人的物上請求權(quán)。

2、對未達成拆遷補償安置協(xié)議的情形

《國有土地上房屋征收與補償條例》第16條規(guī)定：拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應(yīng)當自收到申請之日起30日內(nèi)作出。當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。

三、簽訂安置補償協(xié)議后,因不滿意拒絕搬遷,就能被強拆嗎

依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，簽訂安置補償協(xié)議后一般是要執(zhí)行的，如果在規(guī)定的期限內(nèi)不執(zhí)行的，征收部門可以向法院申請強制執(zhí)行。如果對安置補償協(xié)議不滿意可以申請行政復議或提起行政訴訟。

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。

補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

第二十八條被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。

強制執(zhí)行申請書應(yīng)當附具補償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積等材料。

強制拆遷的法律依據(jù)

所謂的強制拆遷，是指房屋拆遷人與被拆遷人或者房屋承租人經(jīng)協(xié)商達不成拆遷補償安置協(xié)議，經(jīng)一方當事人向被拆遷房屋所在地的區(qū)、縣房地局申請行政裁決后，被拆遷人或者房屋承租人沒有在行政裁決規(guī)定的時間內(nèi)完成搬遷的，依法強行拆遷房屋的行為。

(一)對于違法建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)施縣級以上地方人民政府責成有關(guān)部門或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府可以依法組織強拆；

(二)對于作出國有土地上房屋征收補償決定的市、縣級人民政府，經(jīng)人民法院裁定準予組織強拆；

(三)依據(jù)《行政強制法》第三十四條“行政機關(guān)依法作出行政決定后，當事人在行政機關(guān)決定的期限內(nèi)不履行義務(wù)的，具有行政強制執(zhí)行權(quán)的行政機關(guān)依照本章規(guī)定強制執(zhí)行。”

(四)對于違法建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)施、在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施、已作出征收補償決定國有土地上的房屋經(jīng)過司法訴訟，已產(chǎn)生法律效力的裁判文書，有管轄權(quán)的人民法院可以依法組織強拆。

除以上機關(guān)外，其他任何單位和個人都無權(quán)實施房屋強拆。

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內(nèi)容審核：馮興元教授

來源：臨律-「湖北勝訴案例」補償安置協(xié)議不合理，不搬走就強拆？，