2018年度甘肅省法院十大案件里收錄了這么一個(gè)案子，蘭州市民王先生的三棟別墅，被城管執(zhí)法分局當(dāng)成違建全給扒了，眼看著蘭州市房價(jià)越漲越高，可城管分局扯皮多年就是不賠償，最后甘肅高院一錘定音賠償千萬，今天北京圣運(yùn)律師事務(wù)所主任王有銀律師以案說法，給你講講被征收房屋價(jià)值的估價(jià)時(shí)點(diǎn)如何確定，對你的拆遷補(bǔ)償有多大影響。


剛買了別墅沒幾年，一眼沒看住房子讓城管當(dāng)違建給拆了
    前幾年王先生買了蘭州市城關(guān)區(qū)某處的十二棟別墅，購房之喜不需多言，王先生如期付了錢并且順利取得了房屋所有權(quán)證。

    按理說這樣的房子應(yīng)該沒什么問題，可好景不長，蘭州市高新區(qū)城管執(zhí)法分局（以下簡稱城管分局）在未告知、未經(jīng)王先生同意的情況下，將王先生名下的三幢大別墅全給拆了。

    王先生不服，起訴請求確認(rèn)城管分局拆除行為違法并賠償他的損失。經(jīng)一、二審法院審查，判決確認(rèn)城管分局對王先生所有的三幢別墅實(shí)施的拆除行為違法。
 
冤有頭債卻找不著“主”，城管“拆錯(cuò)房”按什么價(jià)格賠？

    拆除行為違法已是板上釘釘，但城管分局卻“不認(rèn)賬”，答辯的很是“硬氣”，認(rèn)為在拆除房屋時(shí)，王先生的部分房屋內(nèi)外墻均未粉刷，下水及暖氣等配套設(shè)施沒有安裝，并非完工的建筑物。他們拆的不是價(jià)值千萬的“大別墅”而是“爛尾的半成品”，應(yīng)以該3幢建筑物被拆除時(shí)的實(shí)際狀態(tài)為據(jù)進(jìn)行評估和賠償。

    自家的別墅被拆成廢墟不說，還要被扣一個(gè)“爛尾樓”的帽子，別說王先生不服了，任誰都是不服的。
    在此，王有銀律師要告訴您，別被征收方“忽悠了”。被征收房屋的價(jià)值，一般由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(huì)申請鑒定。

    該案中，王先生就申請法院委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行了房屋價(jià)值評估，經(jīng)評估拆除行為發(fā)生時(shí)的市場單價(jià)為5600元/平方米，市場總價(jià)為845.09萬元；拆除房屋行為被確認(rèn)違法時(shí)的市場單價(jià)為8098元/平方米，市場總價(jià)為1222.06萬元，價(jià)值多少一目了然。
 
既然市場價(jià)值估算出來了，到底按那個(gè)時(shí)間段賠償？
    法院一錘定音，以拆除房屋行為被確認(rèn)違法時(shí)作為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，該賠多少賠多少！
一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，從王先生涉案別墅被拆除以來，蘭州市房地產(chǎn)價(jià)格有較大幅度的升高，故以拆除行為發(fā)生的時(shí)間為估價(jià)時(shí)點(diǎn)對王先生而言明顯不具有合理性。選取拆除房屋行為被確認(rèn)違法時(shí)作為估價(jià)時(shí)點(diǎn)來計(jì)算損失。判決被告高新執(zhí)法分局向王先生賠償房屋權(quán)益損失，合計(jì)人民幣1222.06萬元。高新分局不服判決提起上訴，二審法院甘肅高院判決駁回上訴，維持原判。


    王有銀律師解讀：房屋價(jià)格是不斷波動(dòng)的，因此估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同房屋的價(jià)值就會(huì)不同，房屋的補(bǔ)償就會(huì)發(fā)生明顯變化。在計(jì)算房屋被拆除后賠償金額時(shí)，應(yīng)考慮拆遷戶合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益受侵害時(shí)間的因素、房屋市場價(jià)值發(fā)生較大波動(dòng)的現(xiàn)實(shí)狀況。
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條與《國有土地上房屋征收評估辦法》第十條的有關(guān)規(guī)定，征收公告之日作為評估時(shí)點(diǎn)或者補(bǔ)償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。其目的在于保障拆遷戶的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益不因房屋征收而受到減損。

    實(shí)踐中，如果征收決定公告時(shí)間與實(shí)際賠償時(shí)間相隔過長，依據(jù)征收決定公告時(shí)的市場價(jià)格予以賠償對拆遷戶是不公平的，此時(shí)房屋價(jià)值可能早已發(fā)生巨大變化，如遭遇上述情況，建議及時(shí)聯(lián)系專業(yè)拆遷律師，聽取專業(yè)法律建議，助您爭取合法權(quán)益。