一、農村集體土地可以改成商業土地嗎

農村集體土地在一定條件下是可以轉換成商業土地的，但這一過程必須嚴格遵循相關的法律法規和審批流程。

1.將農業用地轉變為商業用地需要辦理農用地轉為建設用地的審批手續。

2.根據規定，涉及公路、管道工程和大型基礎設施建設項目以及國務院批準的建設項目占用的土地，農用地轉為建設用地的，需要由國務院批準。

3.在土地利用總體規劃確定的城市、村莊、集鎮建設用地規模范圍內，實施規劃的農用地轉為建設用地，需要由原批準土地利用總體規劃的機關按照年度計劃批準土地利用。

4.在獲得批準后，具體的建設項目用地可以由市、縣人民政府批準。項目單位需要持有建設項目的相關批準文件，并向國土房管部門申請土地利用預審，并出具建設項目用地預審意見。

5.在獲得土地審批意見、規劃許可文件和有關納稅證明后，項目單位可以向國土房管部門申請建設用地審批。

6.未經批準擅自改變土地用途的行為是違法的，可能會受到相應的處罰。因此，任何單位或個人在將農村集體土地改為商業土地時，必須遵循相關程序，確保合法合規。

二、無證土地使用不合法

1.根據我國土地管理法的規定，任何單位和個人未取得土地使用權證而占地，屬于非法占用土地，其使用權利不受法律保護。這意味著，沒有土地使用權證的土地是不允許使用的。

2.土地建筑沒有土地使用證也是違法的，因為國有土地使用證是法定的土地使用權屬身份證，沒有此證，開發企業不能開發，建筑企業不能去建設，開發企業更不能上市去經營出售和出租。

3.對于無證土地的使用行為，應視為非法行為，不受法律保護。非法使用土地建房的應拆除，正在建設的應停止施工。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，必須依法登記才能發生法律效力。

三、土地出讓與轉讓差異

土地使用權出讓與轉讓之間存在明顯的差異，主要體現在以下幾個方面：

1.從主體來看，出讓行為的主體是國家，由法律授權的縣以上人民政府予以具體實施；而轉讓行為的主體則是取得國有土地使用權的土地使用者。

2.從行為性質來看，出讓屬于他物權的設定行為，即國家通過出讓行為將土地使用權這一他物權授予給受讓人；而轉讓則屬于他物權的轉移行為。

3.在轉移條件與程序方面也存在差異。出讓條件無限制，只需簽訂出讓合同并繳納出讓金即可辦理土地使用權證；而轉讓則需要滿足一定的條件，如符合法定條件、經過申請、審批或補辦出讓手續等。

4.從交易市場來看，出讓行為發生在一級市場，即國家作為國有土地所有者進行壟斷性出讓；而轉讓行為則發生在二級市場，即符合法定條件的土地使用者之間進行的自由轉讓。

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