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未經(jīng)村民會(huì)議同意，村委會(huì)出租集體土地的合同有效嗎？,村里土地出租需要村民同意嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢(xún)

一、未經(jīng)村民會(huì)議同意，村委會(huì)出租集體土地的合同有效嗎？

近期，有當(dāng)事人向周榮律師咨詢(xún)關(guān)于農(nóng)村集體土地出租的相關(guān)問(wèn)題，其中最為典型的一個(gè)問(wèn)題就是：村委會(huì)在沒(méi)有經(jīng)過(guò)村民同意的情況下，偷偷摸摸將集體土地出租給了村民以外的其他人或單位，這樣的《土地租賃合同》是否有法律效力？

針對(duì)當(dāng)事人的這個(gè)疑問(wèn)，周榮律師作出了詳細(xì)的解答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第三條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)制度。農(nóng)村土地承包采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，可以采取招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包。”同時(shí)根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第五十一條和第五十二條規(guī)定：“以其他方式承包農(nóng)村土地，在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先承包權(quán)。發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或三分之二以上的村民代表同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。” 如果土地承租方不是該集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，承包集體土地應(yīng)經(jīng)集體同意。村委會(huì)在既不召開(kāi)村民大會(huì)也不召開(kāi)村民代表會(huì)議的情況下，無(wú)權(quán)代表村集體將土地出租給他人，村委會(huì)與村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之外的個(gè)人或單位簽訂的《土地租賃合同》違反了“民主議定程序”這一法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效合同。

在實(shí)踐中，有很多村委會(huì)打著“為村民謀福利”的旗號(hào)，沒(méi)有經(jīng)過(guò)村民會(huì)議同意，就將土地對(duì)外出租。村民因?yàn)槿狈@方面的法律意識(shí)，糊里糊涂領(lǐng)取著少量的土地租賃費(fèi)用，沒(méi)有考慮或者及時(shí)追究《土地租賃合同》的效力問(wèn)題，自身合法權(quán)益受到損害。也有的土地承租方，在不了解相關(guān)法律規(guī)定的情況下，沒(méi)有審查村委會(huì)出租土地是否經(jīng)過(guò)民主議定的程序，就和村委會(huì)簽訂了合同、支付了租賃費(fèi)，并且對(duì)土地進(jìn)行了大量的資金投入。一旦引發(fā)訴訟導(dǎo)致合同無(wú)效，承租方也是損失慘重。所以，關(guān)于村委會(huì)未經(jīng)村民會(huì)議表決同意就擅自對(duì)外出租土地的問(wèn)題，無(wú)論對(duì)村民還是土地的承租方來(lái)說(shuō)，都存在非常大的風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂《土地租賃合同》的時(shí)候一定要慎之又慎。

二、農(nóng)村集體土地出租未經(jīng)村民同意是否違法

法律分析：不合法，發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或三分之二以上的村民代表同意，并報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》

第三條國(guó)家實(shí)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)制度。

農(nóng)村土地承包采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，可以采取招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包。

第四十七條以其他方式承包農(nóng)村土地，在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先承包權(quán)。

第四十八條發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。

由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包的，應(yīng)當(dāng)對(duì)承包方的資信情況和經(jīng)營(yíng)能力進(jìn)行審查后，再簽訂承包合同。

三、村里土地出租需要村民同意嗎

法律分析：需要。本村村民集體所有的土地，租給外村人經(jīng)營(yíng)的，必須首先經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表同意，否則租賃合同無(wú)效；若土地管理者違背村民共同意志將集體所有土地租給外村人，本村半數(shù)以上村民向法院提起訴訟的，法院應(yīng)予以受理。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十條農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。第十五條農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)的，必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。