律師如何參與拆遷補(bǔ)償談判?,法律分析:拆遷補(bǔ)償制度是保障公民財(cái)產(chǎn)權(quán)利的一項(xiàng)制度安排,律師可以通過(guò)參與談判來(lái)維護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益。在談判過(guò)程中,律師需要了解相關(guān)法律規(guī)定和拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),協(xié)助被拆遷人與政府或開(kāi)發(fā)商進(jìn)行談判,并出具有法律效力的協(xié)
法律分析:拆遷補(bǔ)償制度是保障公民財(cái)產(chǎn)權(quán)利的一項(xiàng)制度安排,律師可以通過(guò)參與談判來(lái)維護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益。在談判過(guò)程中,律師需要了解相關(guān)法律規(guī)定和拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),協(xié)助被拆遷人與政府或開(kāi)發(fā)商進(jìn)行談判,并出具有法律效力的協(xié)議書(shū),確保被拆遷人的權(quán)益得到保障。
法律依據(jù):
1.《中華人民共和國(guó)憲法》第十二條規(guī)定:“國(guó)家保護(hù)公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)利,禁止任何單位和個(gè)人侵犯。”
2.《物權(quán)法》規(guī)定:“不得征收、征用、征募、沒(méi)收任何人的房屋、土地及其附著物等財(cái)產(chǎn)物,除非法律規(guī)定或者經(jīng)過(guò)征收、征用、征募、沒(méi)收的財(cái)產(chǎn)物的所有人同意并依照法定程序給予補(bǔ)償。”
3.《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定了拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)及程序。
4.《律師法》規(guī)定:“律師為當(dāng)事人提供法律服務(wù),保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。”
1、拆遷談判時(shí),拆遷戶經(jīng)常被約到拆遷辦公室或者指揮部等地點(diǎn),去協(xié)商談判補(bǔ)償事宜。 2、因?yàn)椴煌恼勁协h(huán)境,對(duì)談判者才智的發(fā)揮會(huì)起到或大或小的激發(fā)作用,有利的地點(diǎn)、場(chǎng)所能夠增強(qiáng)談判者的談判地位和談判實(shí)力,同時(shí)也可壓制談判對(duì)手的談判空間。 3、應(yīng)對(duì)策略:拆遷戶要懂得拒絕且應(yīng)友好的拒絕拆遷公司工作人員談判邀請(qǐng),爭(zhēng)取對(duì)自己有利的談判地點(diǎn)。
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條 房屋征收部門(mén)與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議,或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的,由房屋征收部門(mén)報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定,按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定,并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平,包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的,可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議,也可以依法提起行政訴訟。
法律分析:談判對(duì)象要有選擇性:在涉及到提出拆遷補(bǔ)償要求的問(wèn)題上,一般在進(jìn)行第一輪報(bào)價(jià)前可以與一般的工作人員先行了解,通過(guò)實(shí)際沒(méi)有談判權(quán)限的工作人員反應(yīng)自己較高或者認(rèn)為無(wú)法達(dá)到的報(bào)價(jià),通過(guò)對(duì)其向上反饋結(jié)果的試探、從其字里行間獲取有用信息,了解對(duì)方的可承受價(jià)格與底線。其次,從談判技巧上講,我們也不主張?jiān)谡勁械囊婚_(kāi)始就與高層人員交談,這樣能保證我們較大的回旋余地,等到我們?cè)陧?xiàng)目調(diào)查和其他渠道中抓住對(duì)方的把柄和短處,足以撼動(dòng)談判的地位時(shí)候找到高層人員,一錘定音。最后,多方的獲取信息也極為重要,一般高層的信號(hào)都會(huì)逐級(jí)通過(guò)工作人員釋放出來(lái),及時(shí)的把握信息、判斷形勢(shì),有利于我們最終獲得最理想的談判結(jié)果。
法律依據(jù):《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》
第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要,有下列情形之一,確需要征收房屋的,由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定:
(一)國(guó)防和外交的需要;
(二)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;
(三)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;
(四)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要;
(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要;
(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
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