一、房屋征收補償糾紛

律師分析:

根據(jù)相關規(guī)定，在涉及公有房屋拆遷補償糾紛中，對于同住人的界定，為拆遷許可證核發(fā)之日，在被拆遷居住房屋處有本市常住戶口，已實際居住1年以上，且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。這里的他處雖有住房但居住困難的情況，是指他處房屋內(nèi)人均居住面積不足法定最低標準的情況，他處房屋的性質(zhì)僅限于福利性質(zhì)取得的房屋。

法律依據(jù):

《中華人民共和國民法典》 第五百九十三條 當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當依法向?qū)Ψ匠袚`約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定處理。

二、房屋征收補償 法律問題

法律分析:

房屋征收補償協(xié)議是房屋征收部門在與被征收人簽訂的，就房屋征收事宜（如安置補償情況等）的書面約定，具有合同的法律效力。被征收人一旦簽訂了該協(xié)議，該協(xié)議就會產(chǎn)生法律效力，如果反悔就來不及了，因此，被征收人一定要考慮清楚后再簽署協(xié)議。

法律依據(jù):

《國有土地上房屋征收與補償條例》 第二十五條 房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。

三、房屋征收補償糾紛的處理

1、明確補償?shù)膶ο笈c補償?shù)姆秶?

(1)補償對象：房屋征收補償?shù)膶ο笫潜徽魇辗课菁捌涓綄傥锏乃腥嘶虍a(chǎn)權人，其中包括代管人。代管人包括私有房屋的代管人和國家授權的國有房屋或附屬物的管理人即房地產(chǎn)管理局。

(2)補償范圍：

A、被征收房屋價值的補償;

B、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

C、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。對違章建筑、超過批準期限的臨時建筑不予補償，但對未超過批準期限的臨時建筑應給以適當補償。

這里需要特別注意的是，征收范圍確定后，凡對新建、擴建、改建房屋;改變房屋和土地用途;租賃房屋的行為，一律得不到任何補償。

2、合理選擇補償?shù)姆绞?

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第21條的規(guī)定：“征收補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權調(diào)換”。這兩種方式可以單獨使用，也可以結合使用。

3、重視征收房屋價格評估

(1)房屋征收估價的意義：A有利于房屋征收活動的有序進行。B有利于房屋征收主管部門加強管理。C有利于征收當事人加快協(xié)商進程。D有利于裁判及時處理糾紛

(2)房屋征收估價的范圍:房屋征收評估價格為被征收房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包括搬遷補助費、臨時安置補助費和征收非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補助費以及被征收房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補償金額。搬遷補助費、臨時安置補助費和征收非非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補助費，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標準執(zhí)行。被征收房屋內(nèi)自行裝飾裝修的補償金額，由征收人與被征收人協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可以通過委托評估機構的評估價格來確定。

(3)估價的方法：市場比較法權重調(diào)整法

(4)估價的原則：獨立、客觀、公正、合法、自愿原則、回避原則、公示原則

(5)估價的程序：A選擇評估機構B實地勘察C確定價格D公示初步估計結果E對估計報告異議的復核F專家委員會技術鑒定

(6)如何完善評估機構：脫鉤，側(cè)重，領會，效率

4、認真簽訂《房屋征收補償安置協(xié)議》，及時對協(xié)議進行公證。

(1)簽訂的基本原則：A合法原則：程序，內(nèi)容，形式均要合法。B平等協(xié)商原則

(2)主要條款：A標的物。B被征收房屋及安置房屋的面積、質(zhì)量與四至。C安置與補償。D履行期限。E安置地點與面積。F安置房產(chǎn)權的歸屬。G違約責任。H當事人認為需要訂立的其他條款。

(3)協(xié)議的公證

5、目前在房屋征收補償糾紛中，有兩類問題最難處理：

(1)是如何認定被征收房屋的性質(zhì)即是住宅用房還是營業(yè)性用房，性質(zhì)不同補償標準不同，甚至差異非常巨大;

(2)是對被征收房屋承租人的權益保護問題。

【本文關聯(lián)的相關法律依據(jù)】

《中華人民共和國民法典》第五百九十三條當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當依法向?qū)Ψ匠袚`約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定處理。

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內(nèi)容審核：劉鵬飛律師

來源：頭條-房屋征收補償糾紛，