一、土地征收和拆遷

法律分析：

土地征收和拆遷還是存在區(qū)別的，土地征收和拆遷的區(qū)別主要有三點：一是適用的法律程序不同。國家建設(shè)征收土地適用《土地管理法》及其配套法規(guī)中關(guān)于國家建設(shè)征收土地的規(guī)定;城市房屋拆遷適用《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定；二是適用范圍不同。國家建設(shè)征收土地的適用范圍是農(nóng)村集體所有的土地;城市房屋拆遷的適用范圍是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地；三是行為所指向的標(biāo)的不同。國家建設(shè)征收土地指向的標(biāo)的是農(nóng)村集體土地所有權(quán);城市房屋拆遷指向的標(biāo)的是房屋；四是法律后果不同。國家建設(shè)征收土地導(dǎo)致的法律后果是農(nóng)村集體土地所有權(quán)的消滅;城市房屋拆遷導(dǎo)致的法律后果是被拆遷房屋所有權(quán)的消滅以及房屋產(chǎn)權(quán)的等價調(diào)整或者價值的交換。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國土地管理法》 第四十六條 國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。 被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補償?shù)怯洝?

二、征收土地和拆遷的區(qū)別

法律分析：征地和拆遷的區(qū)別是：征地是對土地的征收，拆遷是對土地上房屋及其他建筑物的拆遷。征地是國家為了公共利益的需要而進行的拆遷，補償原則是合理、適當(dāng)；拆遷多是出于商業(yè)目的或非公共利益而進行的拆遷，補償原則應(yīng)是充分、合理。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第四十八條 征收農(nóng)用地的土地補償費、安置補助費標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財產(chǎn)權(quán)益。

三、土地征收與房屋拆遷有哪些相關(guān)法律問題

1、征收農(nóng)村集體土地和農(nóng)房拆遷的主要法律法規(guī)及省、市配套政策依據(jù)有哪些?

征地拆遷工作所依照的最根本的法律法規(guī)是《中華人民共和國土地管理法》、國務(wù)院《中華人民共和國土地管理法》實施條例、四川省《中華人民共和國土地管理法》實施辦法。

2、征地補償費用有哪些，如何分配使用?

征收土地的補償費用有四種：土地補償費、安置補助費、地上附著物補償費和青苗補償費。土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，應(yīng)在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部合理分配;安置補助費必須專款專用，不得挪作他用，優(yōu)先用于安排被安置人員的保險費用;青苗補償費及地上附著物補償費歸青苗及地上附著物的所有者所有。

3、征地補償倍數(shù)是如何確定的?

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》相關(guān)規(guī)定，征收耕地的土地補償費為該耕地被征收前三年平均產(chǎn)值的6—10倍，征收其他土地的土地補償費，按征收耕地的土地補償費的一半計算、征收耕地的安置補助費為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的4—6倍，征收其他土地的安置補助費，按征收耕地安置補助費的一半計算。

4、農(nóng)房拆遷安置方式有哪些?

對被征地拆遷的住房采取統(tǒng)建還房、貨幣補償、劃地自建三種方式相結(jié)合安置。市、縣(區(qū))行政中心所在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，原則上不再實行“劃地自建”安置，一律采取“統(tǒng)建還房”和“貨幣補償”安置。

5、農(nóng)村房屋拆遷補償有哪些費用?

房屋拆遷補償費用包括房屋及附屬物補償費、搬家補助費、過渡費和獎勵費，選擇貨幣安置的被拆遷戶還應(yīng)計發(fā)貨幣補償安置費。

6、哪些人員應(yīng)計入拆遷安置人員?

(1)在被征地農(nóng)村集體組織有承包地并參加集體經(jīng)濟組織分配且在被拆遷住房常住的農(nóng)業(yè)人口，雖無承包地并且未參加集體經(jīng)濟組織分配，但依法取得了宅基地，并有住房且戶口遷入被征地村組的(包括正常婚遷、生育人口)。

(2)原屬于本集體經(jīng)濟組織的農(nóng)業(yè)人口，因國家征地已農(nóng)轉(zhuǎn)非未享受住房安置現(xiàn)仍在被拆遷住房常住的。

(3)原常住戶口在被拆遷住房中，現(xiàn)正在部隊服兵役的士兵(不包括軍官、文職人員和10年以上的士官)、正在大中專院校就讀的學(xué)生、正在服刑或勞教的人員。

(4)原屬被征地集體經(jīng)濟組織成員因各種原因戶口遷出，現(xiàn)已退職、退休在被拆遷住房中居住，戶口已遷回的人員，且在原工作單位未享受過房改房、集資建房和經(jīng)濟適用房等屬國家福利性質(zhì)住房的。

7、被拆遷農(nóng)房中的底層商鋪如何補貼?

根據(jù)《土地管理法》和《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地建房主要用于解決農(nóng)業(yè)人員居住，需拆遷農(nóng)房中的商業(yè)鋪面不得以經(jīng)營性用房進行補償。但城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)房大多建有底層商鋪，只對農(nóng)房拆遷中租賃手續(xù)齊全且在正常經(jīng)營并具有工商、稅務(wù)登記的底層商鋪按8元—12元/㎡·月的標(biāo)準(zhǔn)(根據(jù)地段確定)給予一次性補貼，補貼時間與過渡費計算時間一致。住房出租經(jīng)營的不予補貼。

8、征地補償費分配的原則和程序是什么?

一是主要用于被征地農(nóng)民的原則。二是公開公平公正原則。三是專款專用原則。四是民主議定及合法性原則。

根據(jù)《四川省實施辦法》第26條、第27條規(guī)定，征地補償費分配主要程序是：成立分配工作小組——參與分配成員確定——擬定分配方案——召開成員(村民)會議通過方案——公開組織實施分配決議方案。

9、被征地前已農(nóng)轉(zhuǎn)非人員按城鎮(zhèn)職工或個體工商戶身份參加了基本養(yǎng)老保險的，能否享受被征地農(nóng)民社會保障的社會保障政策?

被征地前已農(nóng)轉(zhuǎn)非的人員不屬于在征地時有農(nóng)村集體土地承包權(quán)的在冊農(nóng)業(yè)人口,不符合政策規(guī)定,因此不能享受被征地農(nóng)民的社會保障政策。

10、臨時用地如何使用?

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第57條規(guī)定，臨時用地須經(jīng)縣級以上人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)后方可使用。根據(jù)土地權(quán)屬，由業(yè)主與有關(guān)土地行政主管部門或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、村民委員會簽訂臨時用地合同，并按照合同約定支付臨時使用土地補償費。辦理臨時用地審批手續(xù)時，業(yè)主單位應(yīng)提供經(jīng)審查的土地復(fù)墾方案，并書面承諾做好土地復(fù)墾工作或繳納土地復(fù)墾保證金。土地使用完畢后由業(yè)主單位組織復(fù)墾后移交產(chǎn)權(quán)人繼續(xù)使用。

11、被征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員社會保障政策中，涉及哪些社會保險?

被征地農(nóng)轉(zhuǎn)非的人員社會保障政策中涉及基本養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、醫(yī)療保險。

國有土地房屋征收知識：

12、哪些機關(guān)有權(quán)實施國有土地上房屋征收?

市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔(dān)房屋征收與補償?shù)木唧w工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。

13、哪些情形下，市、縣級人民政府可以作出房屋征收決定?

依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第8條的規(guī)定，為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

(一)國防和外交的需要;

(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;

(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;

(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要;

(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城改建的需要;

(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

14、棚戶區(qū)及棚戶區(qū)改造的概念是什么?

棚戶區(qū)是指城市建成區(qū)范圍內(nèi)、平房密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差的區(qū)域。棚戶區(qū)改造是我國政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民心工程。

15、棚戶區(qū)改造土地及房屋征收補償原則是什么?

按照先補償、后搬遷的原則進行。房屋征收部門與被征收人應(yīng)當(dāng)訂立補償協(xié)議，被征收人(戶數(shù))征收補償協(xié)議的簽約率達到90%以上，協(xié)議生效，統(tǒng)一進行補償，按照征收補償協(xié)議約定的搬遷時間進行搬遷。

16、土地及房屋征收補償對象是哪些?

包括被征收土地及房屋的產(chǎn)權(quán)人和按承租約定享受權(quán)益的承租人。

17、征收國有土地上的房屋如何補償?

征收國有土地上的房屋，在市場評估的基礎(chǔ)上，被征收人可以選擇貨幣補償，或者房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也可以選擇貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的方式。

征收房屋的補償包括以下內(nèi)容：被征收房屋價值的補償;因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償;房屋室內(nèi)裝飾裝修、室外附屬設(shè)施的補償。

18、國有土地上的房屋征收涉及搬遷、過渡及獎勵有何政策?

搬遷費和過渡費的具體標(biāo)準(zhǔn)由各棚戶區(qū)改造項目根據(jù)當(dāng)?shù)鼐唧w情況自行制定，均以被征收房屋的證載建筑面積或?qū)崪y建筑面積向被征收人支付。個人房屋征收可享受簽約、搬遷和貨幣獎勵;企事業(yè)單位房屋征收可享受簽約、搬遷獎勵。

19、違法建筑是否給予補償?

違法建筑不作補償，不作安置依據(jù)。

20、被征收人對房屋征收決定不服的如何處理?

依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第14條的規(guī)定，被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

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內(nèi)容審核：王蘭律師

來源：臨律-土地征收和拆遷 ，