一、深圳沙井拆遷補(bǔ)償,深圳沙井小產(chǎn)權(quán)房政策

一方面，是禁止新建與銷售小產(chǎn)權(quán)房。深圳政府嚴(yán)格審核以農(nóng)村集體名義申報(bào)的住宅建設(shè)項(xiàng)目，嚴(yán)格執(zhí)行一戶一宅的規(guī)定，在深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，從源頭上禁止小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目。

另一方面，是合理處置已建成與已售出的小產(chǎn)權(quán)房。深圳處置小產(chǎn)權(quán)房的大致思路轉(zhuǎn)化為將其轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ闲宰》浚瓕?duì)于已建成與已出售的小產(chǎn)權(quán)房，滿足申請(qǐng)保障性住房條件的家庭，可為其辦理保障性住房房產(chǎn)證明；而不滿足申請(qǐng)保障性住房條件的家庭，但收入偏低，且購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房只用來(lái)自住，那么就讓他們補(bǔ)繳土地出讓金、稅費(fèi)等一系列費(fèi)用，并按商品房為其辦理產(chǎn)權(quán)證明。

除此以外，還包括了部分非住房類小產(chǎn)權(quán)房可以通過(guò)補(bǔ)交土地出讓金實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正，拆遷后補(bǔ)償方式的多樣化及補(bǔ)償金額計(jì)算方法的重置等，都是今年深圳針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房提出的應(yīng)對(duì)性措施。

綜上，我們可以看出，深圳小產(chǎn)權(quán)房的最新政策，基本上會(huì)延續(xù)雙向態(tài)度——對(duì)違建新建小產(chǎn)權(quán)房的嚴(yán)令禁止，對(duì)已建成售出小產(chǎn)權(quán)房的合理處置，并逐漸合理化。

一、什么是大產(chǎn)權(quán)與小產(chǎn)權(quán)

大產(chǎn)權(quán)房與小產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別可以從合法性、交易費(fèi)用以及建設(shè)用地的權(quán)屬方面入手，大產(chǎn)權(quán)房由國(guó)家發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，小產(chǎn)權(quán)房是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書。大產(chǎn)權(quán)房再次轉(zhuǎn)讓時(shí)如果不交付土地出讓金，小產(chǎn)權(quán)房則仍然需要補(bǔ)繳土地出讓金。大產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)用地歸國(guó)家所有，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)用地一般是歸集體所有。且大產(chǎn)權(quán)房可以自由地在合法范圍內(nèi)購(gòu)買，銷售及轉(zhuǎn)讓，小產(chǎn)權(quán)房則不能的。

二、小產(chǎn)權(quán)房子到期怎么辦

“小產(chǎn)權(quán)房”是個(gè)非常模糊的概念，沒(méi)有法律上的定義。通常是指沒(méi)有按照法律規(guī)定的建設(shè)審批程序，違反土地使用用途，在集體土地上自行開發(fā)修建的住宅房屋。從目前國(guó)家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的政策來(lái)看，國(guó)家禁止“小產(chǎn)權(quán)房”的建設(shè)、銷售和買賣，非集體成員買賣農(nóng)村“小產(chǎn)權(quán)房”的行為不受法律保護(hù)。2013年11月22日，國(guó)土資源部辦公廳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳發(fā)布了《關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知》，強(qiáng)調(diào)了小產(chǎn)權(quán)的違法性質(zhì)。所以小產(chǎn)權(quán)房自身無(wú)法通過(guò)房管部門或者不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理所有權(quán)登記手續(xù)，也自然不存在合法期限的說(shuō)法。在實(shí)際生活中，小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)闊o(wú)法辦理證件，出售價(jià)格一般較低，仍有比較多的買房人因此被吸引。甚至部分買房人會(huì)考慮小產(chǎn)權(quán)房將來(lái)可能的拆遷利益。事實(shí)上，一旦發(fā)生拆遷原房主和買受人發(fā)生爭(zhēng)議的事情普遍存在。而在國(guó)家相關(guān)部門再三發(fā)文表明嚴(yán)厲禁止小產(chǎn)權(quán)房交易的情況下，仍然購(gòu)買，即使遇到拆遷，司法機(jī)關(guān)也很難支持將拆遷利益分配給買受人。

三、小產(chǎn)權(quán)到期后房子應(yīng)該歸誰(shuí)

小產(chǎn)權(quán)房子到期后房子歸購(gòu)房人。違法小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)、銷售者不具備房屋建設(shè)、銷售資格，沒(méi)有在政府部門登記備案。所謂小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村頒發(fā)，因此也被稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。

小產(chǎn)權(quán)房在法律上通常沒(méi)有任何的保障。是國(guó)家允許的分給的補(bǔ)助性質(zhì)的住房，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房不許買賣，買賣合同無(wú)效，只要到了年限，國(guó)家就要收回。小產(chǎn)權(quán)到期要看當(dāng)?shù)氐恼撸话銇?lái)說(shuō)是自動(dòng)續(xù)期，但也有土地被回收的情況，產(chǎn)權(quán)到期分為三種情況：

1、可以續(xù)期，需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金；

2、不可續(xù)期，土地使用權(quán)收回，對(duì)土地上建筑物、構(gòu)筑物予以補(bǔ)償；

3、不可續(xù)期，無(wú)償收回土地使用權(quán)。

通常所謂的小產(chǎn)權(quán)房主要指兩類，具體如下：

1、是經(jīng)過(guò)國(guó)家相關(guān)政府部門的土地、規(guī)劃、建設(shè)環(huán)節(jié)審批，建設(shè)在農(nóng)村集體建設(shè)用地上的城中村改造房；

2、是未經(jīng)過(guò)任何國(guó)家相關(guān)部門和環(huán)節(jié)審批，建設(shè)在租用土地或非法侵占的土地上的房屋。

二、今年深圳小產(chǎn)權(quán)房最新政策

法律分析：正常是50歲，特殊情況下是55歲。

根據(jù)法律規(guī)定，全民所有制企業(yè)、事業(yè)單位和黨政機(jī)關(guān)、群眾團(tuán)體的工人，符合下列條件之一的，應(yīng)該退休：

(一) 男年滿六十周歲，女年滿五十周歲，連續(xù)工齡滿十年的。

(二) 從事井下、高空、高溫、特別繁重體力勞動(dòng)或者其他有害身體健康的工作，男年滿五十五周歲、女年滿四十五周歲，連續(xù)工齡滿十年的。

本項(xiàng)規(guī)定也適用于工作條件與工人相同的基層干部。

(三) 男年滿五十周歲，女年滿四十五周歲，連續(xù)工齡滿十年，由醫(yī)院證明，并經(jīng)勞動(dòng)鑒定委員會(huì)確認(rèn)，完全喪失勞動(dòng)能力的。

(四) 因工致殘，由醫(yī)院證明，并經(jīng)勞動(dòng)鑒定委員會(huì)確定，完全喪失勞動(dòng)能力的。 法律依據(jù)：《 國(guó)務(wù)院關(guān)于工人退休、退職的暫行辦法》第一條　全民所有制企業(yè)、事業(yè)單位和黨政機(jī)關(guān)、群眾團(tuán)體的工人，符合下列條件之一的，應(yīng)該退休。

（一）男年滿六十周歲，女年滿五十周歲，連續(xù)工齡滿十年的。

（二）從事井下、高空、高溫、特別繁重體力勞動(dòng)或者其他有害身體健康的工作，男年滿五十五周歲、女年滿四十五周歲，連續(xù)工齡滿十年的。

本項(xiàng)規(guī)定也適用于工作條件與工人相同的基層干部。

（三）男年滿五十周歲，女年滿四十五周歲，連續(xù)工齡滿十年，由醫(yī)院證明，并經(jīng)勞動(dòng)鑒定委員會(huì)確認(rèn)，完全喪失勞動(dòng)能力的。

（四）因工致殘，由醫(yī)院證明，并經(jīng)勞動(dòng)鑒定委員會(huì)確認(rèn)，完全喪失勞動(dòng)能力的。

三、深圳市小產(chǎn)權(quán)房最新政策

一、深圳小產(chǎn)權(quán)房最新政策

按照《深圳市建設(shè)用地清退工作方案》要求，將不符合規(guī)劃、違法建設(shè)、存在生態(tài)安全隱患、低效粗放利用等情形的現(xiàn)狀建設(shè)用地拆除并復(fù)綠。全市建設(shè)用地清退總規(guī)模不低于30平方公里。

省政府在文件中明確指出，廣州市應(yīng)及時(shí)調(diào)整執(zhí)行住房限購(gòu)政策的行政區(qū)域范圍(這說(shuō)明廣州將有部分區(qū)域不限購(gòu)了)；省內(nèi)各城市去庫(kù)存周期要控制在16個(gè)月以內(nèi)，并詳細(xì)制定了省內(nèi)各城市相應(yīng)的去庫(kù)存硬指標(biāo)。毫無(wú)疑問(wèn)的是，深圳去庫(kù)存指標(biāo)為0。

另外，實(shí)施長(zhǎng)達(dá)10年之久的70/90政策在該文件中正式取消。文件聲明：取消過(guò)時(shí)的限制性措施，進(jìn)一步發(fā)揮市配置資源作用。對(duì)商品住房項(xiàng)目停止實(shí)施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求。

降低住房公積金繳存比例，將我省住房公積金繳存上限從20%降低至12%，繳存基數(shù)上限從月平均工資的5倍降低到3倍。引導(dǎo)企業(yè)根據(jù)自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況在5%—12%之間自行確定合適的住房公積金繳存比例，對(duì)繳存住房公積金確有困難的企業(yè)，可經(jīng)單位職工代表大會(huì)或工會(huì)討論通過(guò)后，申請(qǐng)降低繳存比例至5%以下或者緩繳住房公積金。

《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。

二、深圳小產(chǎn)權(quán)房能買嗎？

深圳市人大代表在《關(guān)于加強(qiáng)我市違法建筑銷售市場(chǎng)監(jiān)管的建議》中指出，盡管近期住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)通知，要求加大力度整治、查處建設(shè)和銷售“小產(chǎn)權(quán)房”(違法建筑)，但通過(guò)“深圳小產(chǎn)權(quán)房門戶網(wǎng)站”了解，我市違法建筑銷售市場(chǎng)存在的問(wèn)題十分嚴(yán)重。

律師認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房”營(yíng)銷網(wǎng)站進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，需要有主管機(jī)關(guān)許可才可以。網(wǎng)站在銷售時(shí)以迷惑、欺騙的方式誘導(dǎo)消費(fèi)者，是在為違法建筑推波助瀾。鄭偉律師指出，賣房的主體限定在產(chǎn)權(quán)人、中介公司和法院三者，“小產(chǎn)權(quán)房”營(yíng)銷網(wǎng)站并不屬于這三種情形的銷售。對(duì)于銷售人員“運(yùn)營(yíng)推送”的說(shuō)法，鄭偉律師并不認(rèn)同，他說(shuō)這種提法是在“偷換概念”，即公司的性質(zhì)到底是“策劃”還是“銷售”并不明確。

律師提示消費(fèi)者，盡量不要購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”。

1、“小產(chǎn)權(quán)房”沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的，不能取得產(chǎn)權(quán)證。

2、如果出現(xiàn)拆遷或征收，“小產(chǎn)權(quán)房”的獲益人是村集體組織，購(gòu)買者不能取得任何收益。

3、不要相信銷售人員的推銷，按照法律，“小產(chǎn)權(quán)房”是不能進(jìn)行銷售的。

四、深圳小產(chǎn)權(quán)房可以買嗎?

法律分析：可以買，但是不建議購(gòu)買，小產(chǎn)權(quán)房不可以轉(zhuǎn)賣，后期也沒(méi)有多大升值空間。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》

第十一條 農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。

第十三條 農(nóng)民集體所有和國(guó)家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地，采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式承包，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等，可以采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。家庭承包的耕地的承包期為三十年，草地的承包期為三十年至五十年，林地的承包期為三十年至七十年；耕地承包期屆滿后再延長(zhǎng)三十年，草地、林地承包期屆滿后依法相應(yīng)延長(zhǎng)。國(guó)家所有依法用于農(nóng)業(yè)的土地可以由單位或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。發(fā)包方和承包方應(yīng)當(dāng)依法訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。承包經(jīng)營(yíng)土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)。

《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》 對(duì)于借戶籍制度改革或擅自通過(guò)‘村改居’等方式非法將農(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證。

五、深圳小產(chǎn)權(quán)房可以買嗎

小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)槌鍪蹆r(jià)格低于市面上上正規(guī)銷售的房屋。很多消費(fèi)者都會(huì)選擇去購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。但小產(chǎn)權(quán)房交易是存在一定風(fēng)險(xiǎn)，具體如下：

1、由于土地性質(zhì)的原因，小產(chǎn)權(quán)只有居住功能，如果購(gòu)房者買了小產(chǎn)權(quán)房子，不僅不能向銀行貸款，不可抵押、按揭，也不可到房管局去過(guò)戶，沒(méi)有房產(chǎn)證。

2、若選購(gòu)了小產(chǎn)權(quán)房，并和開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，遇到政府整頓小產(chǎn)權(quán)房，那么可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房人既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款。

3、小產(chǎn)權(quán)的小區(qū)管理可能跟不上現(xiàn)代化的管理模式，因此物業(yè)服務(wù)得不到保障。除此之外，購(gòu)房者在購(gòu)得小產(chǎn)權(quán)房后，一旦遇到政府征地拆遷，無(wú)法獲得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。

4、目前小產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建并沒(méi)有明確的規(guī)定，應(yīng)小產(chǎn)權(quán)房屋在房屋建造監(jiān)管時(shí)存在些問(wèn)題，而小產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)得不到銀行貸款支持，在房屋質(zhì)量上難以得到保證。

5、深圳市人大代表在《關(guān)于加強(qiáng)我市違法建筑銷售市場(chǎng)監(jiān)管的建議》中指出，盡管近期住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)通知，要求加大力度整治、查處建設(shè)和銷售小產(chǎn)權(quán)房（違法建筑）。

一、小產(chǎn)權(quán)房都有哪些類型

小產(chǎn)權(quán)房主要有以下幾種類型：

1、由原住村民自己籌資建的房子，簡(jiǎn)稱農(nóng)民房。

2、由村集體組織在集體用地上建設(shè)的樓盤，簡(jiǎn)稱村委統(tǒng)建樓。

3、由開發(fā)商出錢，村里集體出地，合作建設(shè)的樓盤，簡(jiǎn)稱集資房。

4、由部隊(duì)集資修建的房子，簡(jiǎn)稱軍產(chǎn)權(quán)房。

二、深圳的小產(chǎn)權(quán)房都有哪些優(yōu)缺點(diǎn)

1、優(yōu)點(diǎn)

和深圳的商品房相比，深圳小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低，然后不限購(gòu)；深圳小產(chǎn)權(quán)房一些大型樓盤還比較正規(guī)，有合理規(guī)劃和專門物業(yè)，有些還有學(xué)校配套等。

2、缺點(diǎn)

沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，只有《集資建房合同》的合同來(lái)約定權(quán)屬；質(zhì)量監(jiān)管缺位，部分小產(chǎn)權(quán)房的設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量，有可能存在安全風(fēng)險(xiǎn)。因此建議選擇社區(qū)大一點(diǎn)，規(guī)模棟數(shù)較多的樓盤。

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投稿：苗穎

內(nèi)容審核：陳博揚(yáng)律師