一、廣州中院：買宅基地，建房合同無效后，拆遷賠償仍歸買家！

作者｜張茂榮

專業(yè)房地產(chǎn)律師、粵灣律師事務(wù)所主任、首席合伙人

主攻：房地產(chǎn)大要案、小產(chǎn)權(quán)房爭議解決，涉房家事等

眾所周知，農(nóng)村宅基地具有人身屬性，不得轉(zhuǎn)讓給非本村村民，更不得轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民做非農(nóng)建設(shè)，然實(shí)踐中出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的情況大有存在，對此法院一般認(rèn)定合同無效。

宅基地轉(zhuǎn)讓合同無效后，受讓人在宅基地上所建建筑物被征收拆遷，“拆遷賠償歸受讓人所有”的約定是否仍然有效？對此廣東省廣州市中級人民法院判決予以了肯定。

涉房糾紛：關(guān)注三個公眾號，自學(xué)法律，無師自通！

基本案情：

2011年6月陳某與范某簽訂《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，以58.8萬元購買范某宅基地，約定：永久轉(zhuǎn)讓，如發(fā)生政府拆遷行為，一切補(bǔ)償收益均歸陳某。

陳某付清轉(zhuǎn)讓款并在宅基地上建物業(yè)，其后被征收拆遷，雙方就合同效力、損失賠償糾紛訴至法院。

廣州市白云區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：

關(guān)于涉案《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》的效力問題。宅基地是家庭戶用作建房居住而占有的土地，農(nóng)村村民的宅基地是基于其村集體成員身份而享有的福利，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（2004年版）第二條關(guān)于“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的規(guī)定，涉案《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》實(shí)際涉及到對農(nóng)村宅基地使用權(quán)的處置，違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。

關(guān)于返還宅基地轉(zhuǎn)讓款及利息、賠償建房裝修損失的問題。涉案《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》是無效合同，但因涉案宅基地及上蓋建筑均已被征收拆遷，故本案不涉及返還的問題。

實(shí)際上，雙方因合同無效而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)已轉(zhuǎn)為拆遷補(bǔ)償利益的分配。上述協(xié)議中關(guān)于“如發(fā)生政府拆遷行為，甲方承諾該地的一切補(bǔ)償受益人為乙方”的約定系雙方的真實(shí)意思表示，該約定意味著雙方簽訂協(xié)議時已預(yù)見涉案房屋被征收拆遷的可能，故對拆遷補(bǔ)償利益的處分進(jìn)行了明確。

現(xiàn)原告陳某已實(shí)際領(lǐng)取了上述拆遷補(bǔ)償款2490016.4元，符合雙方關(guān)于拆遷補(bǔ)償利益處分的約定，故原告陳某主張返還宅基地轉(zhuǎn)讓款及賠償建房裝修損失依據(jù)不足，本院不予支持。

2021年7月20日一審判決：確認(rèn)陳某與范某所簽《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無效，駁回陳某其他訴訟請求。

“城市更新”無涉“違法建筑”處理，法院不應(yīng)拒絕裁判！

陳某不服一審判決，以“原審判決違背合同無效后的處理原則，既已認(rèn)定案涉《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無效，又按該協(xié)議條款處理本案，顯然前后矛盾”為由提起上訴。

廣州市中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：

涉案《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》因約定宅基地轉(zhuǎn)讓行為而無效，并不影響其中關(guān)于拆遷補(bǔ)償利益處分的約定，且涉案宅基地及上蓋建筑均已被征收拆遷，雙方因合同無效而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)已轉(zhuǎn)為拆遷補(bǔ)償利益的分配，原審法院依照相關(guān)約定處理涉案拆遷補(bǔ)償利益分配并無不妥。

2021年12月8日（2021）粵01民終28215號二審判決：駁回上訴，維持原判。

短短百十字，確認(rèn)了宅基地轉(zhuǎn)讓合同無效與征收賠償歸屬約定之間的關(guān)系，即：宅基地合同無效，征收賠償約定有效！

合作建房：協(xié)議無效后，拆補(bǔ)權(quán)益歸誰？

榮說：深圳小產(chǎn)權(quán)房買賣遇拆遷亦當(dāng)如此。

廣州中院的觀點(diǎn)筆者完全認(rèn)同，該案例對全省類似案件具有指導(dǎo)意義，但深圳市自2004年“雙統(tǒng)”過后已成為全國首個沒有集體土地的城市，就未經(jīng)合法報(bào)批建設(shè)的深圳小產(chǎn)權(quán)房合作建房、買賣合同無效，遇舊改征收拆遷的賠償歸屬約定是否有效的問題，筆者曾以案說法，于2021年11月5日發(fā)文《合作建房：協(xié)議無效后，資方可否要求按約定分配“拆補(bǔ)權(quán)益”？》予以探討，觀點(diǎn)與本案相同，合同無效，條款有效，為防止法官自由裁量，建議增加防火墻條款作出獨(dú)立于合同效力的約定。

因房而生，與房同行，以夢為馬，不負(fù)韶華張茂榮律師團(tuán)隊(duì)致力于全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)爭議解決的法律服務(wù)與研究，堅(jiān)持專業(yè)化路線、精細(xì)化、沉浸式工作，您的委托是檢驗(yàn)我們專業(yè)的開始！

二、宅基地被侵占可以起訴嗎

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，宅基地使用權(quán)包括合法取得和合法使用兩個方面。宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其他附屬設(shè)施。對非法擴(kuò)大、搶占宅基地甚至耕地的行為應(yīng)依法宣布其無效，并可給予法律制裁。在使用宅基地過程中，妨礙公共利益，侵害他人房屋、通行、排水、通風(fēng)、采光等相鄰權(quán)的，應(yīng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。當(dāng)宅基地被他人惡意侵占，權(quán)利人可以通過以下三種方式維權(quán)：第一，與直接侵權(quán)人協(xié)商處理，要求停止侵權(quán)行為；第二，找當(dāng)?shù)卮逦瘯沙鏊M(jìn)行調(diào)解處理；第三，收集侵權(quán)的證據(jù)，然后去法院起訴，要求停止侵權(quán)，排除妨礙。農(nóng)村宅基地被侵占怎么辦？首先應(yīng)提供合法宅基地證據(jù)，如屬合法宅基地，那么被侵占就是不合法的，此時可以用以上三種方式進(jìn)行維權(quán)。如何申請農(nóng)村宅基地上文主要向大家介紹了申請農(nóng)村宅基地所需要的條件，那么落實(shí)到行動中時，應(yīng)該如何申請農(nóng)村宅基地？根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)以及各地具體細(xì)則，申請農(nóng)村宅基地的流程為：

1、村民向村民小組提申請，填寫《農(nóng)村村民建房用地呈批表》，并張榜公布，經(jīng)村民會議或本集體經(jīng)濟(jì)組織成員會通過后，到村委會加具意見；

2、村委會接到《農(nóng)村村民建房用地呈批表》、《建設(shè)用地選址意見書》及其他附件后20日內(nèi)，對申請人的戶口、用地位置、土地類別、土地權(quán)屬、原房屋情況進(jìn)行審核，符合條件的出具意見并送當(dāng)?shù)貒了?

3、國土所接到《農(nóng)村村民建房用地呈批表》后，應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)審核。對不符合條件的，書面通知村委會轉(zhuǎn)申請人。符合建房用地條件的，即加具意見并經(jīng)鎮(zhèn)政府審核后，報(bào)縣國土資源局審批；

4、縣國土資源局批準(zhǔn)的，核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、《行政許可決定書》，并在村委會公布。不予批準(zhǔn)的，發(fā)給《不予行政許可決定書》。擅自改變宅基地用途的后果村民有按照批準(zhǔn)的用途使用土地的義務(wù)，不得擅自改變宅基地用途。未經(jīng)依法批準(zhǔn)，村民擅自改變宅基地用途的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)按照《土地管理法》第65條第1款第

（二）項(xiàng)的規(guī)定，報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，收回村民使用的宅基地。如果因法定的事由，村民需要改變宅基地用途的，在報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，須辦理土地變更登記手續(xù)，即有關(guān)當(dāng)事人須持批準(zhǔn)文件，向土地所在地縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行變更登記。

三、廣州宅基地合作建房合同無效后，賠償標(biāo)準(zhǔn)是怎么樣

當(dāng)事人咨詢：宅基地合作建房合同無效后，向買家的賠償標(biāo)準(zhǔn)是怎么樣的？

戴允絲律師解答：宅基地買賣合同被確認(rèn)無效以后，買受人的損失如何補(bǔ)償，目前各法院對此沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，一般都是先返回出資款，然后用評估的房屋金額減去出資款得到增值部分。如果一定要綜合一個較為平衡的標(biāo)準(zhǔn)，是在判決宅基地買賣合同無效，買受人返還宅基地的同時，對于買受人的權(quán)益做出了如下保護(hù)措施：

1、出賣人返還購房款; 2、出賣人就買受人對房屋的增建及裝修部分全額補(bǔ)償;

3、對于買受人因返還宅基地所遭受的損失，按照土地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的評估價(jià)格，依據(jù)買賣雙方的過錯大小，由出賣人對買受人進(jìn)行賠償。戴律師為大家列舉一個相關(guān)案例，具體可以參考以下案例

案列介紹：

本案爭議焦點(diǎn)為：李賣家是否應(yīng)當(dāng)向黃買家返還房屋差價(jià)損失294萬元。本院分析如下：根據(jù)查明事實(shí)可知，原合建房屋已拆遷，李賣家已獲得了相應(yīng)的回遷補(bǔ)償房屋和材料損失補(bǔ)償款。生效的某號判決已認(rèn)定黃買家與李賣家等合建某號房屋的行為因違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而無效，合建雙方締結(jié)了無效的合同均存在過錯，認(rèn)定雙方各承擔(dān)50%過錯責(zé)任。黃買家因房地產(chǎn)價(jià)格上漲存在房屋差價(jià)損失，李賣家應(yīng)按過錯程度承擔(dān)損失賠償責(zé)任。由于黃買家因房屋價(jià)格上漲而受到的損失是持續(xù)存在的，本院認(rèn)定房屋差價(jià)損失價(jià)值確定應(yīng)以黃買家起訴之日的價(jià)值。《三方協(xié)約書》約定黃買家依照合同僅對合建房屋享有一半權(quán)益，在合同被認(rèn)定無效后，黃買家亦僅對房屋差價(jià)損失有一半的權(quán)利主張。據(jù)此，李賣家應(yīng)支付的房屋差價(jià)損失為時點(diǎn)為2020年3月18日的房屋市場價(jià)值與李賣家出資款差額的50%即（5969386元-76230元）×50%=2946578元。

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內(nèi)容審核：李帥律師

來源：頭條-廣州中院：買宅基地，建房合同無效后，拆遷賠償仍歸買家！，