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城中村改造村民最害怕什么，城中村發(fā)展的對策 -法律知識:今日城中村改造更新

發(fā)布時間：
2025-01-08 13:07:37
作者：
圣運(yùn)律師
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城中村改造村民最害怕什么,城中村發(fā)展的對策,城中村是指農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，在城市建成區(qū)范圍內(nèi)失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農(nóng)村集體所有制的村莊或全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)，亦稱為“都市里

城中村改造村民最害怕什么，城中村發(fā)展的對策 -法律知識:今日城中村改造更新

一、城中村改造村民最害怕什么,城中村發(fā)展的對策

城中村是指農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，在城市建成區(qū)范圍內(nèi)失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農(nóng)村集體所有制的村莊或全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)，亦稱為“都市里的村莊”。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

第十四條城市人民政府組織編制城市總體規(guī)劃。

直轄市的城市總體規(guī)劃由直轄市人民政府報國務(wù)院審批。省、自治區(qū)人民政府所在地的城市以及國務(wù)院確定的城市的總體規(guī)劃，由省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務(wù)院審批。其他城市的總體規(guī)劃，由城市人民政府報省、自治區(qū)人民政府審批。

第十五條縣人民政府組織編制縣人民政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報上一級人民政府審批。其他鎮(zhèn)的總體規(guī)劃由鎮(zhèn)人民政府組織編制，報上一級人民政府審批。

二、城中村發(fā)展的對策 -法律知識

法律分析：

法律依據(jù)：

《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

第十四條城市人民政府組織編制城市總體規(guī)劃。

三、城中村改造的意義與影響

積極扶持城改項目，吸引優(yōu)質(zhì)商家和社會資本，讓村民參與建設(shè)，實現(xiàn)多方互惠共贏。通過引導(dǎo)村民參與“城中村”改造附屬工程建設(shè)，從被動拆遷變?yōu)橹鲃咏ㄔO(shè)，讓村民參與建設(shè)并分享收益。加強(qiáng)教育引導(dǎo)，培育正確的財富觀和就業(yè)觀，支持村民創(chuàng)業(yè)和發(fā)展實體經(jīng)濟(jì)。通過職業(yè)培訓(xùn)、指導(dǎo)和優(yōu)惠政策，幫助村民提高勞動技能，實現(xiàn)集體資產(chǎn)變股權(quán)，讓村民分享土地增值收益，真正融入城市。

法律分析

積極扶持城改項目，吸引更多優(yōu)質(zhì)商家和社會資本。村民有序參與建設(shè)，實現(xiàn)多方互惠共贏。有序引導(dǎo)村民參與“城中村”改造附屬工程建設(shè)，變村民的被動拆遷為村民的主動建設(shè)，豐富村民參加“城中村”建設(shè)形式，讓廣大村民在主動建設(shè)中真正感受到“城中村”建設(shè)的意義通村民訴求表達(dá)渠道，有疏有堵，正確對待村民的合理訴求，推動城改工作順利進(jìn)行，實現(xiàn)互惠共贏。大力加強(qiáng)教育引導(dǎo)，確保真正融入城市。積極教育引導(dǎo)村民培育正確的財富觀、就業(yè)觀，大力支持村民自主創(chuàng)業(yè)和發(fā)展實體經(jīng)濟(jì)予村民職業(yè)培訓(xùn)、專業(yè)指導(dǎo)以及稅費(fèi)減免等優(yōu)惠政策，積極幫助村民提高勞動技能過集中歸并、資產(chǎn)量化、統(tǒng)一經(jīng)營等形式，變村民為股民，實現(xiàn)集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變股權(quán)，讓村民持久合理地分享到城鎮(zhèn)化過程中土地增值的收益，真正融入城市。

拓展延伸

城中村改造：振興城市的關(guān)鍵舉措

城中村改造是振興城市的關(guān)鍵舉措。隨著城市化進(jìn)程的加快，城中村作為城市中的特殊現(xiàn)象，面臨著許多問題和挑戰(zhàn)。通過對城中村的改造，可以實現(xiàn)多方面的意義和影響。首先，城中村改造可以提升城市形象和環(huán)境，改善居民生活品質(zhì)。其次，改造后的城中村可以更好地融入城市規(guī)劃，提高城市的整體功能和效益。此外，城中村改造還能促進(jìn)社會公平和穩(wěn)定，減少城市社會矛盾。更重要的是，通過改造城中村，可以發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)增長點，推動城市的可持續(xù)發(fā)展。因此，城中村改造不僅僅是一項工程，更是振興城市的關(guān)鍵舉措，對城市的發(fā)展具有重要意義和深遠(yuǎn)影響。

結(jié)語

積極扶持城改項目，吸引優(yōu)質(zhì)商家和社會資本，實現(xiàn)多方互惠共贏。引導(dǎo)村民參與城中村改造，由被動拆遷轉(zhuǎn)為主動建設(shè)，豐富參與形式，讓村民真正感受到建設(shè)的意義。正確對待村民合理訴求，推動城改工作順利進(jìn)行，實現(xiàn)互惠共贏。加強(qiáng)教育引導(dǎo)，確保村民融入城市。支持創(chuàng)業(yè)發(fā)展，提供職業(yè)培訓(xùn)和優(yōu)惠政策，幫助村民提高技能，分享土地增值收益，真正融入城市。城中村改造是振興城市的關(guān)鍵舉措，提升城市形象和環(huán)境，促進(jìn)公平和穩(wěn)定，推動可持續(xù)發(fā)展。

法律依據(jù)

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：

(一)被征收房屋價值的補(bǔ)償(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。

四、城中村改造的八大困境與對策

城中村的實質(zhì)是城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)存在的差異和矛盾在城市化進(jìn)程中的集中反映，對于城市化管理者而言是一個必須面對的現(xiàn)實問題，又沒有一個現(xiàn)成的可以照搬照抄的模式。全國各大城市都有大量城中村的存在。比如，北京有城中村231個，西安有187個，廣州有138個，南京繞城公路以內(nèi)有71個，太原有83個，在鄭州，這樣的城中村共有141個。

城中村形成的原因

1.城鄉(xiāng)二元體制和政策原因。城中村出現(xiàn)是城鄉(xiāng)土地所有制矛盾、社會轉(zhuǎn)型過程中的制度真空以及法律法規(guī)不健全、村落社會關(guān)系網(wǎng)絡(luò)的頑強(qiáng)存續(xù)、城市管理疏漏的結(jié)果。政府趨利型的土地征用是導(dǎo)致城中村形成的主要原因;城鄉(xiāng)二元社會保障政策刺激了對城中村空間需求;城市就業(yè)結(jié)構(gòu)滯漲促進(jìn)了城中村非正規(guī)就業(yè)環(huán)境的發(fā)展;二元化的市政與行政體制加劇了城中村的形成。

2.城中村是一個類型獨(dú)特的社區(qū)，其存在的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和生存的依賴之源是土地和物業(yè)。村民主要的經(jīng)濟(jì)來源是村集體經(jīng)濟(jì)分紅、出租屋收入以及小規(guī)模的商業(yè)。村集體擁有大量的土地、廠房、房產(chǎn)等，以村籍為邊界的高收入和高福利的支持、非正式經(jīng)濟(jì)體制外的強(qiáng)化促使城中村問題越來越嚴(yán)重。

3.宗族通常是村落的一個重要組成部分，宗族和村落重疊現(xiàn)象比較嚴(yán)重。宗族文化遲滯了從鄉(xiāng)村聚落到都市村莊的演進(jìn)。傳統(tǒng)觀念的文化土壤、都市環(huán)境的心理適應(yīng)以及經(jīng)濟(jì)利益的內(nèi)在牽引是都市村莊得以存續(xù)的條件。

城中村存在的問題

城中村在發(fā)展中缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，整體建筑非常混亂，村內(nèi)建筑密度高、建筑間距小，街道臟亂差;城中村對外交通落后，數(shù)千人的城中村往往只有一兩條寬度5米左右的街道，多以房屋間距作為不倒，只有2-3米;公共配套極度缺乏，沒有綠地、公共廣場、教育配套等公建配套;市政管線工程薄弱，各種市政建設(shè)極不規(guī)范，隨意拉線鋪管，存在不少隱患;城中村消防管理時空，到處都是出租屋，若發(fā)生火災(zāi)，消防車、救護(hù)車無法進(jìn)入;城中村居住人口復(fù)雜，各種刑事、治安案件層出不窮。

城中村已成為我國大多數(shù)城市科學(xué)發(fā)展亟待解決的問題。城中村改造是國內(nèi)城市發(fā)展的必然選擇與結(jié)果。對于城市的發(fā)展具有重大的意義，城中村改造有利于改善居民居住環(huán)境，提高居民生活水平，改變城市形象與面貌，增強(qiáng)城市輻射力和帶動力，不斷提高城市知名度和競爭力;解決城鄉(xiāng)并存的二元結(jié)構(gòu)，集約、節(jié)約利用土地，盤活土地使用效益，拓寬經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間，提高居民經(jīng)濟(jì)收入;完善社會公共管理職能，優(yōu)化社會公共管理方式，解決居民的居住、出行、醫(yī)療、教育、社保等保障問題。

八大困境及對策

瑞安的新天地成為上海的新名片，南京夫子廟改造重新秦淮風(fēng)情，深圳華僑城打造成為國內(nèi)最成功的主題公園。國內(nèi)房地產(chǎn)市場上，越來越多的開發(fā)企業(yè)遇到土地資源瓶頸，城市土地資源隨著開發(fā)日益減少，而多數(shù)城市老城區(qū)的功能及定位重新確立，因此房地產(chǎn)開發(fā)重新已經(jīng)移到舊城區(qū)。然而在舊城的城中村改造中，存在諸多困境，從深層次考慮，這些困境的成功解決是項目成功的要素。同致行對于城中村改造總結(jié)了八大困境。

1.改造成本困境

拆遷補(bǔ)償費(fèi)用是城中村改造項目中開發(fā)企業(yè)投入的一項重要成本，城中村高密度的建筑體量和居民數(shù)量，未開發(fā)前期的安置增加的巨大的成本投入。開發(fā)企業(yè)不但進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置，還要承擔(dān)大量道路拓寬、市政管線等市政配套費(fèi)用。使得城中村改造項目用于拆遷補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用在總投資中比重過大，上海世茂濱江花園當(dāng)時僅拆遷就耗費(fèi)22億元。因此，拆遷補(bǔ)償安置所占的總投資可能高達(dá)50%以上。面對成本困境，開發(fā)企業(yè)應(yīng)該進(jìn)行詳細(xì)的成本預(yù)算和資金平衡管理，詳細(xì)計算整個項目的成本收益，在項目周期內(nèi)，保持資金的平衡管理。

2.拆遷補(bǔ)償困境

城中村的原村民頭腦中有著根深蒂固的舊土觀念，不愿意離開固有的居住區(qū)域。由于這些村民主要依靠出租房屋維持生計，害怕失去房屋后，自身收益受到影響，因而會過高提出拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，而且由于村民數(shù)量眾多，很難達(dá)成一致的補(bǔ)償意見。在一些城市舊城改造中就出現(xiàn)了釘子戶現(xiàn)象。針對拆遷難、補(bǔ)償難的問題，開發(fā)企業(yè)必須爭取政府部門的配合與支持，用政府的公信力來主導(dǎo)城中村拆遷工作。

3.利益協(xié)調(diào)困境

在城中村項目改造過程中，會涉及到諸多利益關(guān)系，包括：市政府、區(qū)政府、開發(fā)商、村委會、村民等利益主體。如何協(xié)調(diào)這些利益主體，對于城中村項目的順利改造十分重要。開發(fā)商與政府的利益關(guān)系主要體現(xiàn)在：土地規(guī)劃、公用配套建設(shè)、土地費(fèi)用返還、項目報建等方面;開發(fā)商與村委會的利益關(guān)系主要是村民安置房建設(shè)與選址，最主要的是開發(fā)商與村民的利益關(guān)系，主要體現(xiàn)在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和方式。征求多方利益主體要求，共同商量。

4.土地權(quán)屬困境

土地權(quán)屬不清是城中村改造最大的制度障礙，經(jīng)過長時間的積累，城中村土地基本被各種建筑覆蓋，許多建筑屬于違規(guī)建筑。由于違法行為具有普遍性難以強(qiáng)制拆除，因此一旦承認(rèn)其合法性必將加大改造補(bǔ)償成本并引發(fā)新的搶建;如不承認(rèn)其合法性，又無法進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，改造難以進(jìn)行。在進(jìn)行城中村改造之前，必須對城中村所有建筑進(jìn)行摸查，計算出需要拆遷的總面積以及各種建筑的產(chǎn)權(quán)、年代、功能等，為下一步的補(bǔ)償做好準(zhǔn)備。

5.容積率困境

城中村改造項目容積率(紅線范圍內(nèi)建筑面積與土地面積之比)不提高，開發(fā)商無利可圖則無積極性。鄭州內(nèi)城中村平均容積率接近3.0—5.0，要想有利可圖，容積率要提高到6.0—8.0。即使在城中村范圍內(nèi)維持現(xiàn)狀的開發(fā)強(qiáng)度都難以達(dá)到改善城市環(huán)境的目的，容積率再提高，不但將犧牲城市環(huán)境，市政公用配套的壓力也太大。

6.規(guī)劃設(shè)計困境

由于城中村改造項目成本投入高、容積率高、總體量大，因而給項目整體規(guī)劃設(shè)計造成一定難題，如何來對項目進(jìn)行科學(xué)定位策劃成為規(guī)劃的關(guān)鍵。開發(fā)企業(yè)一般需要借助于專業(yè)策劃公司來進(jìn)行前期的定位。項目前期根據(jù)項目自身的狀況、區(qū)域特點、周邊配套、競爭樓盤、市場需求等多方面，對項目進(jìn)行了全新的超前定位與科學(xué)規(guī)劃，實現(xiàn)項目收益的最大化，從而較好解決了項目規(guī)劃設(shè)計難的問題。

7.開發(fā)周期困境

各利益主體博弈的時間決定了整個城中村改造項目開發(fā)的周期。很多城中村房屋拆遷過程中，由于開發(fā)企業(yè)與村民之間矛盾與糾紛并沒有很好解決，結(jié)果造成了拆遷工作沒有順利完成，使得整個項目處于停滯狀態(tài)，后續(xù)的開發(fā)建設(shè)工作無法開展。同時，由于土地面積大和容積率相對較高，整個項目的總體量非常大，一般在30--50萬平方米，甚至一些項目超過100萬平方米。上述原因造成了城中村改造項目開發(fā)周期長，開發(fā)周期過長增加了開發(fā)企業(yè)資金管理的成本與風(fēng)險。解決這一困境，需要協(xié)調(diào)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部各個部門工作，規(guī)劃、施工、報建、銷售等部門密切配合，同時開展多項工作，盡量縮短開發(fā)周期。

一、如果是城中村改造房能買嗎？

證件齊全的城中村改造房可以購買，否則需要謹(jǐn)慎。

1．城中村與商品房的本質(zhì)區(qū)別在于土地使用權(quán)。城中村改造房是用于安置村民（居民）的住宅建設(shè)，所用土地一般是通過劃撥方式取得，因而在一定程度上降低了樓盤開發(fā)成本，銷售價格較低。城中村的土地，除了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及村民生產(chǎn)、生活使用外，有一部分被進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)出的房屋可進(jìn)入市場銷售；

2．城中村改造的房屋在交納土地出讓金，具備合法手續(xù)能夠上市的情況下，與普通的商品房是沒有實質(zhì)區(qū)別的；

3．商品房有完全產(chǎn)權(quán)，包括房產(chǎn)使用權(quán)證與國有土地使用權(quán)。商品房屋在進(jìn)入二級市場時，無需繳納土地出讓金。本欄目在此提醒您，不管購買哪種性質(zhì)的項目，購買之前都需要查看五證，城中村改造房要上市銷售，也需要取得五證。

五、城中村改造的目的和意義

法律分析：積極扶持城改項目，吸引更多優(yōu)質(zhì)商家和社會資本。村民有序參與建設(shè)，實現(xiàn)多方互惠共贏。有序引導(dǎo)村民參與“城中村”改造附屬工程建設(shè)，變村民的被動拆遷為村民的主動建設(shè)，豐富村民參加“城中村”建設(shè)形式，讓廣大村民在主動建設(shè)中真正感受到“城中村”建設(shè)的意義通村民訴求表達(dá)渠道，有疏有堵，正確對待村民的合理訴求，推動城改工作順利進(jìn)行，實現(xiàn)互惠共贏。大力加強(qiáng)教育引導(dǎo)，確保真正融入城市。積極教育引導(dǎo)村民培育正確的財富觀、就業(yè)觀，大力支持村民自主創(chuàng)業(yè)和發(fā)展實體經(jīng)濟(jì)予村民職業(yè)培訓(xùn)、專業(yè)指導(dǎo)以及稅費(fèi)減免等優(yōu)惠政策，積極幫助村民提高勞動技能過集中歸并、資產(chǎn)量化、統(tǒng)一經(jīng)營等形式，變村民為股民，實現(xiàn)集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變股權(quán)，讓村民持久合理地分享到城鎮(zhèn)化過程中土地增值的收益，真正融入城市。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：

(一)被征收房屋價值的補(bǔ)償(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。