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城中村還建房能買嗎,城中村自建房能買嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時間：
2024-07-10 10:12:55
作者：
圣運律師
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城中村還建房能買嗎，城中村還建房能買，但買賣存在一些風(fēng)險。如針對城中村改造，征收拆遷后采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，選擇在集體土地上的房屋進行調(diào)換的還建房屬于小產(chǎn)權(quán)房。一旦出現(xiàn)糾紛，購房人的權(quán)益在法律上很難得到保護。一、小產(chǎn)權(quán)房如何買賣（一）是在集體建

城中村還建房能買嗎,城中村自建房能買嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、城中村還建房能買嗎

城中村還建房能買，但買賣存在一些風(fēng)險。如針對城中村改造，征收拆遷后采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，選擇在集體土地上的房屋進行調(diào)換的還建房屬于小產(chǎn)權(quán)房。一旦出現(xiàn)糾紛，購房人的權(quán)益在法律上很難得到保護。

一、小產(chǎn)權(quán)房如何買賣

（一）是在集體建設(shè)用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有，連外村農(nóng)民都不能夠買；

（二）是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。此類房產(chǎn)沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。沒有合法有效的產(chǎn)權(quán)證。小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)不完整，在小產(chǎn)權(quán)房買賣和轉(zhuǎn)讓的過程中易出現(xiàn)一系列問題和糾紛。因此，一般小產(chǎn)權(quán)房是不允許買賣的，但是堅決要賣的情況下，可以在集體成員內(nèi)部交易。

（三）小產(chǎn)權(quán)房的交易，一般是一次性付清，不能辦理按揭貸款。由于所購小產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認可和保護，沒有得到國家房地產(chǎn)主管部門的批準，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。同時對房屋的保值和升值也有很大影響。

二、小產(chǎn)權(quán)房存在的風(fēng)險有哪些？

1、無法辦理權(quán)證書

盡管小產(chǎn)權(quán)房在價格上相較于其他樓盤來說有著巨大的優(yōu)勢，深受資金有限制的購房者的青睞，但是小產(chǎn)權(quán)房由于是建在產(chǎn)權(quán)證書的，即便您買了小產(chǎn)權(quán)房也是不受法律保護的。

2、萬一拆遷補償難

小產(chǎn)權(quán)房，除了不能辦理房產(chǎn)證外，其實還有一個很大的問題，從法律上來說，小產(chǎn)權(quán)房實際上是在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，隨時面臨被拆除的風(fēng)險，而且業(yè)主不能得到相應(yīng)的拆遷安置補償。

3、質(zhì)量安全無保證

其實開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房不會像正規(guī)的樓盤一樣，每一步都會有規(guī)劃等多個政府部門把關(guān)，所以一些小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商為賺錢很有可能會偷工減料，存在質(zhì)量安全隱患。這類房屋一般由土地所在的村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也是相對散漫的。

4、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或進行上市買賣

小產(chǎn)權(quán)房由于不能辦產(chǎn)權(quán)，從法律上說也就意味著這房子并不是屬于你的，所以如果要抵押的話，一般銀行不會貸款給你，也不能夠進行正常的交易過戶。

三、購買的小產(chǎn)權(quán)房被拆遷誰可以獲得補償

隨著房地產(chǎn)市場的火熱，為盡快買到合適的房，有些人去買小產(chǎn)權(quán)房。但是，小產(chǎn)權(quán)房是在集體所有的土地上建成，一旦被依法納入城市化范圍，即會被拆遷。不過，被依法拆遷后可以獲得補償，但是購買小產(chǎn)權(quán)房的人是否可以獲得補償，需要先確認小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)。

首先，合法建成小產(chǎn)權(quán)房可以獲得拆遷補償。

在集體建設(shè)用地上建成的小產(chǎn)權(quán)房，依法獲得審批后，即屬于合法建筑，被依法拆遷后，可以獲得補償。

其次，購買小產(chǎn)權(quán)房后不能享有房子所有權(quán)。

購買小產(chǎn)權(quán)房的，如果不是該集體內(nèi)部成員，按當前政策無法拿到所有權(quán)，而只能享有使用權(quán)。

最后，小產(chǎn)權(quán)房的拆遷補償由其集體經(jīng)濟組織及其成員享有。

被購買了的小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)，仍然屬于集體經(jīng)濟組織及其成員享有。所以，小產(chǎn)權(quán)房被依法拆遷后，購買房屋的人不能依法拿到補償款。

不過，小產(chǎn)權(quán)房的買主可以直接找所有權(quán)人主張賠償，特別是在買賣合同中約定了遭遇政府拆遷或其他因素，所有賠償都歸買主所有，那么買主即可以以此為依據(jù)，要求對方積極給予賠償。

二、城中村還建房能否買

法律分析：城中村還建房能買，但買賣存在一些風(fēng)險。如針對城中村改造，征收拆遷后采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，選擇在集體土地上的房屋進行調(diào)換的還建房屬于小產(chǎn)權(quán)房。一旦出現(xiàn)糾紛，購房人的權(quán)益在法律上很難得到保護。

法律依據(jù)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第六十三條經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的；

可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十一條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。

三、城中村自建房能買嗎

法律分析：不能買賣。城中村自建房是在宅基地上蓋的房屋，只能在本村村民之間轉(zhuǎn)讓，且城中村自建房不能公開上市交易，所以也被叫做小產(chǎn)權(quán)房。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》第六十二條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。

人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。

農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。

農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。

國家允許進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

國務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負責(zé)全國農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。