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城中村改造拆遷補償是否應參照國有土地拆遷標準,城中村改造拆遷補償是不是應參照國有土地拆遷標準:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時間：
2024-07-21 14:24:22
作者：
圣運律師
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城中村改造拆遷補償是否應參照國有土地拆遷標準，城中村改造拆遷補償是否應參照國有土地拆遷標準“城中村”拆遷補償標準要參照國有土地上房屋征收補償標準狹義上，“城中村”中房屋所在土地性質(zhì)雖為集體土地，但是仍要參照《國有土地上房屋征收與補償條例》進

城中村改造拆遷補償是否應參照國有土地拆遷標準,城中村改造拆遷補償是不是應參照國有土地拆遷標準:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、城中村改造拆遷補償是否應參照國有土地拆遷標準

城中村改造拆遷補償是否應參照國有土地拆遷標準

“城中村”拆遷補償標準要參照國有土地上房屋征收補償標準

狹義上，“城中村”中房屋所在土地性質(zhì)雖為集體土地，但是仍要參照《國有土地上房屋征收與補償條例》進行補償。根據(jù)《最高人民法院關于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第12條第2款的規(guī)定：征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進行安置補償?shù)模a償安置時房屋所在的區(qū)域已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)的，那么土地權利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應當應予支持，但應當扣除已經(jīng)取得的土地補償費。

“城中村”的土地所有權狀態(tài)分析

“城中村”土地所有權一般會比較復雜，有以下三種情況：

第一種情況，土地性質(zhì)屬于國有土地，即土地被國家全部征用，農(nóng)民不再享有集體土地所有權，村已經(jīng)被城市完全包圍，原農(nóng)民已全部轉(zhuǎn)為居民，只是保留著農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習慣。這是通常所說的廣義上的“城中村”，它經(jīng)過改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的對象。

第二種情況，土地性質(zhì)兼有國有土地和集體土地，即土地大部分被征用，較常見是承包耕地、集體建設用地、村集體未分配地，土地的所有權屬于國家所有，像農(nóng)村宅基地等部分土地仍屬于集體所有，但原農(nóng)民未轉(zhuǎn)為居民。

第三種情況，土地性質(zhì)為集體土地，但已列入城市框架范圍，土地全部仍屬于集體所有。后兩種村的情形是狹義上的“城中村”，是通常所說的要改造的“城中村”。

“城中村”改造常見“政府主導，市場運作”方式

常見的商品房開發(fā)供地模式為：第一步，政府征收土地;第二步，政府負責平整土地;第三步，政府將土地掛牌出讓;第四部，開發(fā)商通過招拍掛獲得土地使用權，最后辦齊手續(xù)，施工建設。

2009年住建部就提出“政府主導，市場運作”的改造方式。此后，國家接連發(fā)布政策吸引市場資金參與“城中村”改造。“城中村”改造已經(jīng)突破了《國有土地上房屋征收與補償條例》中關于實施征收必須以公共利益為前提要件。因此，各地方政府多制定地方性規(guī)章、地方性政策來規(guī)范“城中村”改造征收補償事宜，客觀上，也為專業(yè)的房屋拆遷律師介入案件提供了介入條件和爭取空間。

“城中村”拆遷補償方式有房屋置換和貨幣補償兩種

拆遷補償有兩種方式：首先就是房屋置換，相同地段最低拆一換一;其次就是貨幣補償，最低標準是周邊房地產(chǎn)市場價。被征收人選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換的，市、縣級人民政府應當提供用于產(chǎn)權調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值的差價。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

該內(nèi)容由張勝云律師和律說律答共創(chuàng)回答

二、城中村改造拆遷補償是否應參照國有土地拆遷標準？

法律分析：

“城中村”中房屋所在土地性質(zhì)雖為集體土地，但是仍要參照《國有土地上房屋征收與補償條例》進行補償。根據(jù)《最高人民法院關于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第12條第2款的規(guī)定：征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進行安置補償?shù)模a償安置時房屋所在的區(qū)域已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)的，那么土地權利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應當應予支持，但應當扣除已經(jīng)取得的土地補償費。

法律依據(jù)：

《最高人民法院關于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第十二條第二款征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進行安置補償?shù)模a償安置時房屋所在的區(qū)域已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)的，那么土地權利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應當應予支持，但應當扣除已經(jīng)取得的土地補償費。

三、城中村改造拆遷補償是不是應參照國有土地拆遷標準

“城中村”拆遷補償標準要參照國有土地上房屋征收補償標準狹義上，“城中村”中房屋所在土地性質(zhì)雖為集體土地，但是仍要參照《國有土地上房屋征收與補償條例》進行補償。根據(jù)《最高人民法院關于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第12條第2款的規(guī)定：征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進行安置補償?shù)模a償安置時房屋所在的區(qū)域已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)的，那么土地權利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應當應予支持，但應當扣除已經(jīng)取得的土地補償費。“城中村”的土地所有權狀態(tài)分析“城中村”土地所有權一般會比較復雜，有以下三種情況：第一種情況，土地性質(zhì)屬于國有土地，即土地被國家全部征用，農(nóng)民不再享有集體土地所有權，村已經(jīng)被城市完全包圍，原農(nóng)民已全部轉(zhuǎn)為居民，只是保留著農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習慣。這是通常所說的廣義上的“城中村”，它經(jīng)過改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的對象。第二種情況，土地性質(zhì)兼有國有土地和集體土地，即土地大部分被征用，較常見是承包耕地、集體建設用地、村集體未分配地，土地的所有權屬于國家所有，像農(nóng)村宅基地等部分土地仍屬于集體所有，但原農(nóng)民未轉(zhuǎn)為居民。第三種情況，土地性質(zhì)為集體土地，但已列入城市框架范圍，土地全部仍屬于集體所有。后兩種村的情形是狹義上的“城中村”，是通常所說的要改造的“城中村”。“城中村”改造常見“政府主導，市場運作”方式常見的商品房開發(fā)供地模式為：第一步，政府征收土地;第二步，政府負責平整土地;第三步，政府將土地掛牌出讓;第四部，開發(fā)商通過招拍掛獲得土地使用權，最后辦齊手續(xù)，施工建設。2009年住建部就提出“政府主導，市場運作”的改造方式。此后，國家接連發(fā)布政策吸引市場資金參與“城中村”改造。“城中村”改造已經(jīng)突破了《國有土地上房屋征收與補償條例》中關于實施征收必須以公共利益為前提要件。因此，各地方政府多制定地方性規(guī)章、地方性政策來規(guī)范“城中村”改造征收補償事宜，客觀上，也為專業(yè)的房屋拆遷律師介入案件提供了介入條件和爭取空間。