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如何杜絕爛尾樓？,買了爛尾樓最后都怎么處理的:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發布時間：
2024-07-26 01:26:06
作者：
圣運律師
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如何杜絕爛尾樓？，法律分析：1、看開發商口碑：本土的開發商在當地應該有一定影響，親朋好友對其有什么印象和看法，通過這個大概會有一點了解。2、了解開發商既往開發過的樓盤。：向已經入住的業主了解開發商在工程質量、物業管理、是否按期交房等方面。如

如何杜絕爛尾樓？,買了爛尾樓最后都怎么處理的:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、如何杜絕爛尾樓？

法律分析：1、看開發商口碑：本土的開發商在當地應該有一定影響，親朋好友對其有什么印象和看法，通過這個大概會有一點了解。

2、了解開發商既往開發過的樓盤。：向已經入住的業主了解開發商在工程質量、物業管理、是否按期交房等方面。如果不方便直接了解，大家可以去房產網站的業主論壇了解。

3、了解項目樓盤的手續：可以合法出售的房子，其項目應該“五證”齊全。“五證”包括《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工證》、《商品房銷售(預售)許可證》。購買“五證”齊全的房子，不但有利于避免爛尾樓，而且對于后期辦理產權證也是有利的。如果“五證”不齊全，意味著房屋手續不全，那么辦理產權證也就不會順利，甚至會拖上幾年。

4、合適的買房時機：據統計，房屋主體工程已經完成2/3的時候，出現爛尾的幾率可以降低60%。有些買房朋友，受到內部認購、單位團購的低價誘惑，在項目工程還沒有打地基就倉促交錢。殊不知，沒有動工意味著手續沒到位，規劃能否通過還是個未知數。特別是城中村改造的項目，無法料到的風險更是多。

5、看房子是否已被抵押：尾房的產權狀況對購房人來說尤為重要。業內人士提醒，購買尾房首先要確定房子的銷售手續和產權是否明晰，是否已被銀行抵押了。購買前要先向銷售方確定房子是否有產權證和銷售許可證后了解房子是否被抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎樣解除抵押果是拍賣房，應弄清產權過戶手續是否已經辦理等等。

6、買期房盡量不要一次性付款，和開發商協商根據樓盤進度付款。

法律依據：《中華人民共和國民法典》第五百零二條依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。依照法律、行政法規的規定，合同應當辦理批準等手續的，依照其規定。未辦理批準等手續影響合同生效的，不影響合同中履行報批等義務條款以及相關條款的效力。應當辦理申請批準等手續的當事人未履行義務的，對方可以請求其承擔違反該義務的責任。依照法律、行政法規的規定，合同的變更、轉讓、解除等情形應當辦理批準等手續的，適用前款規定。

二、如何避免買爛尾樓

1、綜合考察開發商實力

開發商的開發資質等級是從注冊資金、開發資歷等綜合來評判的。資質等級分為四個等級，一級為最高，四級為最低，如果開發商的資質是一級和二級，說明開發商的實力還是比較強的，選擇這樣的開發商，樓盤出現爛尾的幾率是最低的。這一點是最關鍵的，但也是一般買房者最容易忽略的地方。

2、考察開發商的信譽

那么有些本土的的開發商，實力差一點，開發資質等級可能是三級或四級，那么是不是就一定不能買呢？也不一定！特別是地級市和縣城這種地方，多數的開發商都是本土開發商，如果不買他們的，那么買房的選擇余地就很小了。此時就要考察開發商的信譽。

3、了解項目樓盤的手續

可以合法出售的房子，其項目應該五證齊全。五證包括《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工證》、《商品房銷售（預售）許可證》。

購買五證齊全的房子，不但有利于避免爛尾樓，而且對于后期辦理產權證也是有利的。如果五證不齊全，意味著房屋手續不全，那么辦理產權證也就不會順利，甚至會拖上許久。

4、把握合適的購房時機

據統計，房屋主體工程已經完成2／3的時候，出現爛尾的幾率可一般較低。有些買房朋友，受到內部認購、單位團購的低價誘惑，在項目工程還沒有打地基就倉促交錢。殊不知，沒有動工意味著手續沒到位，規劃能否通過還是個未知數。特別是城中村改造的項目，無法料到的風險則更多。

一、商品房風險包括哪些

1、購買商品房時應注意房子的位置。新樓剛開盤時，有一些開發商會先把位置不好的房子拿出來銷售，好位置的房子反而被保留下來，然后每個月推出幾套，其目的是在后期的銷售中提高價格和便于銷售。這樣一來，購房者很有可能在新樓開盤時買到位置不好的房子，最后在看房時才意識到問題。這是購買商品房的一大風險。

2、購買商品房時應核實開發商的資質和相關證書，防止出現不能交房或者逾期交房。商品房逾期交付的原因很多，比如因為資金不足而中斷施工。因此在買房前，一定要仔細審核開發商的資質和相關證書，如果開發商資金雄厚，口碑好，信譽高，那么這在一定程度上能減少逾期交房情況的發生。同時在簽訂購房合同時，一定要注意有關逾期交房的處理方式，避免不必要的損失。

3、購買商品房考察樣板房時應當仔細謹慎，反復確認，防止開發商利用樣板間耍花招。樣板間是購房者了解樓盤最直觀的方式，也是衡量房屋質量的因素之一。但是，一些開發商有時會利用裝修中的視覺誤差和裝修的精致華麗來誘導消費者。

4、不要輕易交付定金，也不要輕易相信開發商的廣告宣傳。應當理性做出決定，并簽訂書面的房屋買賣合同作為權益的保障和處理糾紛的依據。

三、買了爛尾樓最后都怎么處理的

爛尾樓最后處理一般有以下幾種方式：

1、拍賣。如果開發商陷入財務糾紛，資不抵債房子已經有爛尾趨勢了，那么開發商財務會被拍賣。之后購房者和債主會得到相應的補償。

2、請求政府支援。當地的政府會根據情況采用不同的方法進行干預。期限企業集資或者引入合伙人。前提是這個工程是合法開發的。

3、賠償。遇到爛尾樓的情況。業主們要齊心一致，聯合去法院起訴開發商。這樣才能獲得賠償。切記業主們一定要齊心。法律會維護我們的合法權益。

房子爛尾的原因：

1、市場定位失誤，迫使投資者停工求變。

2、房地產業發展大大超前于地區經濟發展水平。

3、資金來源缺失，被迫停工；在建樓盤的開發商破產、缺乏建設資金、項目涉及經濟糾紛、開發商違法違規導致工程停工，其中多半是因為資金鏈條斷裂，工程未完，開發商已拿不出錢來，銀行也不愿繼續貸款，而項目又無法轉讓給其他投資人。

開發商的違約情形

1、房屋質量不符合合同約定的標準

購房者在選房、簽訂合同時，正是對房子的面積和質量確定下來，而實踐中，譬如承重墻、梁開裂;外墻、外窗、衛生間滲水;墻面不垂直;大面積的空鼓等情況出現，這實際上開發商違約的表現。具體可以分兩類情況處理：

(1)是普通的房屋質量問題，開發商有質量保修的責任。

(2)是嚴重的房屋質量問題，譬如房屋主體質量不合格或嚴重影響居住使用的，買房人可主張退房和賠償損失。

2、房產證逾期未辦下來的

逾期辦證的，按合同約定承擔逾期辦證的違約責任，逾期辦證超過一定期限，買房人可以主張退房，如實際損失超過合同約定的違約金的，可以按實際損失來主張。“一定期限”其實是在合同約定的交房日到了以后，給開發商發房屋催交通知書，在其后三個月合法期限內開發商仍不能交房的，有權要求退房。開放商應該按照合同約定，返還買房人已付的房款及產生的活期利息，約定有違約金的，可以一并賠付。

出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，解除權人請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權人自知道或者應當知道解除事由之日起一年內行使。逾期不行使的，解除權消滅。

【法律依據】：

《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條根據民法典第五百六十三條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，解除權人請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。