一、小產(chǎn)權(quán)房買了辦不了房產(chǎn)證怎么辦

小產(chǎn)權(quán)房買了辦不了房產(chǎn)證怎么處理

對于現(xiàn)在很多人在買房子的時候，由于貪圖它的價格低，一不小心就買到了小產(chǎn)權(quán)房子，而小產(chǎn)權(quán)房子是一種農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，這種小產(chǎn)權(quán)房是沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。所有小產(chǎn)權(quán)房是沒有房產(chǎn)證的，也是不受法律保護的。如果你家購買的是小產(chǎn)權(quán)，而且沒有房產(chǎn)證，在簽了合同但尚未取得產(chǎn)權(quán)證明，并且該房屋系在集體土地上建設(shè)，且你不是當?shù)鼐用瘢b于可能的政策風險和法律風險，可以請求解除合同并退回已支付的購房款，這是目前保證自己最好的方法。

買小產(chǎn)權(quán)房的風險

1、缺少“五證”如果沒有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。沒有產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護。

2、拆遷難補償只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，它就是合法建筑。但也不排除那些在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。

3、質(zhì)量難保證這些房屋價格便宜，房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。

4、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或者上市轉(zhuǎn)賣由于沒有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證，小產(chǎn)權(quán)房不能作為抵押或上市專賣。這些都是購房者在購買小產(chǎn)權(quán)房需要注意的地方。

5、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押貸款小產(chǎn)權(quán)房不能在房地產(chǎn)管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權(quán)利，沒有他項權(quán)利就相當于沒有合法的質(zhì)押物抵押到銀行，銀行貸款就無法批復，這意味著你需要一次性付款買房。

二、購買了小產(chǎn)權(quán)房怎么辦房產(chǎn)證

小產(chǎn)權(quán)房，人們很容易認為它不過是一種不完全產(chǎn)權(quán)，并不是沒有產(chǎn)權(quán)。而事實上它恰恰就是無產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同房管局也不會給予備案。因此，購買這種房屋，將承擔很多方面的風險。

一、買小產(chǎn)權(quán)房風險

一、缺少“五證”

“五證”是消費者取得房產(chǎn)證的先決條件，即具備國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預(yù)售許可證。包括城中村改造在內(nèi)的房地產(chǎn)項目，如果沒有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。盡管“小產(chǎn)權(quán)房”一片熱銷，但眾多業(yè)內(nèi)人士卻認為，“小產(chǎn)權(quán)房”存在諸多風險，最大的問題就是沒有產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護。

二、拆遷難補償

除了不能辦理房產(chǎn)證外，那些“便宜房”實際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。

三、質(zhì)量難保證

房屋安置沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。

四、配套不完善

這些房子幾乎都沒有暖氣、天然氣等配套設(shè)施。而且將來一旦出現(xiàn)糾紛，可能連水電都沒有。

五、遺贈也麻煩

由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來在遺產(chǎn)繼承時也會遇到許多麻煩。借新農(nóng)村建設(shè)、舊村改造名義，是“小產(chǎn)權(quán)房”目前普遍的運作模式，具有打擦邊球的性質(zhì)。一位業(yè)內(nèi)人士還透露，因為沒有辦理相關(guān)手續(xù)，所以這種房子房價一般都很低，有些開發(fā)商是“打一槍換一個地方”，一旦清盤，兌現(xiàn)不了承諾馬上撤離，后續(xù)引發(fā)的許多麻煩都甩給購房者。

二、不慎購買小產(chǎn)權(quán)房如何處理？

（一）購買小產(chǎn)權(quán)房的合同效力如何

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也應(yīng)當區(qū)分不同情況，妥善處理。

1、對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣買賣，該合同認定有效。

2、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準的，可以認定合同有效。

3、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。

（二）已經(jīng)購買了小產(chǎn)權(quán)房怎么辦

對于屬于買賣合同無效的小產(chǎn)權(quán)房交易，買家可以如此處理：

1、退房

狹義的小產(chǎn)權(quán)房不能買賣，因此小產(chǎn)權(quán)房買賣交易基礎(chǔ)就違法，可以主張退還購房款。協(xié)商不成建議起訴。

2、要求退還所交款項

因為小產(chǎn)權(quán)房屋的買賣是無效的，無效合同應(yīng)恢復原狀，因此對方應(yīng)退還你所交的款項。你可要向當?shù)胤抗懿块T投訴，爭取退還所交款項。

總的來說，對于購買小產(chǎn)權(quán)房的風險很多人已經(jīng)有所耳聞，所以在購買小產(chǎn)權(quán)房前都會慎重考慮。但是由于一般購買者缺乏法律常識和購房經(jīng)驗，生活中也有些人不慎購買了小產(chǎn)權(quán)房。面對這種情況，建議可以協(xié)議退房，如果協(xié)商不成可以尋求律師的幫助，通過起訴退房，以避免風險維護自己的合法權(quán)益。

【法律條文】:

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》：

第四十一條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當載明土地使用權(quán)取得的方式。

三、買了小產(chǎn)權(quán)房怎么辦理房產(chǎn)證

小產(chǎn)權(quán)房是直接辦不了房產(chǎn)證的，只有通過過戶才可以取得房產(chǎn)證。

1、小產(chǎn)權(quán)房屋開發(fā)人根據(jù)建房批復，城填規(guī)化許可證到土管局交納一定量的土地出讓金，變集體土地為國有土地。

2、小產(chǎn)權(quán)的建筑商到地稅部門交納百分之四點叁捌的建筑環(huán)節(jié)稅收。

3、根據(jù)變更的國有土地使用證和交納的建筑環(huán)稅收票證、建房批復、城鎮(zhèn)規(guī)化許可證到房管部門辦理房屋總證。

4、房屋購買者憑房屋總證，房屋產(chǎn)權(quán)過戶表，賣買雙方身份證復印件，購買房屋合同到財政部門（農(nóng)村財政稅收和農(nóng)村財務(wù)管理局）交納契稅稅。

5、到地稅部門交納房屋銷售環(huán)節(jié)的各項稅收。

6、憑以上各種手續(xù)和交納的稅收票據(jù)或稅收減免證到房屋管理部門辦理房產(chǎn)權(quán)手續(xù)。

一、購買小產(chǎn)權(quán)房糾紛的類型

1、城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民簽訂購買宅基地或以買賣房屋為名實為購買宅基地的合同，農(nóng)村居民不交付宅基地或者房屋，城鎮(zhèn)居民向法院起訴要求農(nóng)村居民履行合同。

2、城鎮(zhèn)居民購買宅基地或房屋后，農(nóng)村居民反悔向法院起訴，主張合同無效返還原物的。

3、城鎮(zhèn)居民以農(nóng)村居民名義購買宅基地及房屋后，造成權(quán)屬確認糾紛的及拆遷補償安置糾紛的。

4、城鎮(zhèn)居民購買多層或高層小產(chǎn)權(quán)房后，在房屋質(zhì)量、交付等合同履行過程中產(chǎn)生的糾紛。

5、城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權(quán)房后，幾經(jīng)倒手產(chǎn)生的連環(huán)糾紛。

二、小產(chǎn)權(quán)房的法律效力

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：

1、對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。

2、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準的，可以認定合同有效。

3、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。

北京圣運律師為您整理關(guān)于本文的法律熱搜話題

●小產(chǎn)權(quán)房買了辦不了房產(chǎn)證怎么辦呢

●小產(chǎn)權(quán)房買了辦不了房產(chǎn)證怎么辦理

●小產(chǎn)權(quán)房不能辦房產(chǎn)證

●小產(chǎn)權(quán)房買了辦不了房產(chǎn)證怎么辦手續(xù)

●小產(chǎn)權(quán)拿不到房產(chǎn)證怎么辦

●買的小產(chǎn)權(quán)房,不給了怎么辦

●小產(chǎn)權(quán)房買過來沒有產(chǎn)權(quán)證怎么操作

●小產(chǎn)權(quán)房買了辦不了房產(chǎn)證怎么辦理

●買小產(chǎn)權(quán)房,以后不想再去賣,可以買嗎

●買小產(chǎn)權(quán)房不想要了可以退款嗎

北京圣運律師事務(wù)所為您推薦與本文相關(guān)內(nèi)容閱讀

●自己買的地皮是否屬于自己的,買了一塊地皮沒有土地使用證怎么辦:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●買了安置房拆了有賠償嗎?買的安置房要拆遷了怎么辦：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●買了拆遷安置房怎么過戶?買拆遷安置房房主去世怎么辦：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●我買了商品房,拆遷會給補償嗎,購買的商品房拆遷怎么賠償？:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●爛尾樓業(yè)主如何維權(quán)？,買了爛尾樓最后都怎么處理的:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●出現(xiàn)爛尾樓業(yè)主怎么維權(quán),買了爛尾樓最后都怎么處理的:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●如何杜絕爛尾樓？,買了爛尾樓最后都怎么處理的:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●如何杜絕爛尾樓？,買了爛尾樓最后都怎么處理的:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●購買的違建房被拆除,責任由誰來承擔??買了違建的房屋遇到拆遷怎么辦：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●小時候我爸購買了三間集體豬舍，后來自己折了部分材料在自己蓋新房，原宅基地還在現(xiàn)在折遷征用,農(nóng)村豬舍被拆有補償嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●簽了買賣合同不想買了,簽了買賣合同不想賣了:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●?入住五年被判買賣無效需返還購買了宅基地怎么辦：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●房子買了沒過戶拆遷了怎么辦?買房未過戶拆遷補償款歸誰?：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●沒有房產(chǎn)證的房子以后拆遷怎么辦?買了沒有房產(chǎn)證的房子拆遷怎么賠：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●買了老舊小區(qū)拆遷?買了老小區(qū)拆遷怎么賠款：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●買了房子拆遷還賠安置費嗎?購買的房屋拆遷怎么賠錢：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●買了房子拆遷還賠安置費嗎?買房后房子拆遷怎么算錢：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●買了違建的房子,現(xiàn)在要被拆除,有沒有賠償?買了臨違建筑政府要求拆除怎么維權(quán)：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●買了老舊小區(qū)拆遷?買了老小區(qū)拆遷怎么賠償：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●國有劃撥土地拆遷補償標準?買了劃撥房拆遷能賠嗎：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

內(nèi)容審核：王學棉律師

來源：臨律-小產(chǎn)權(quán)房買了辦不了房產(chǎn)證怎么辦，