一、小產權房買了辦不了房產證怎么辦

小產權房買了辦不了房產證怎么處理

對于現在很多人在買房子的時候，由于貪圖它的價格低，一不小心就買到了小產權房子，而小產權房子是一種農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，這種小產權房是沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。所有小產權房是沒有房產證的，也是不受法律保護的。如果你家購買的是小產權，而且沒有房產證，在簽了合同但尚未取得產權證明，并且該房屋系在集體土地上建設，且你不是當地居民，鑒于可能的政策風險和法律風險，可以請求解除合同并退回已支付的購房款，這是目前保證自己最好的方法。

買小產權房的風險

1、缺少“五證”如果沒有“五證”是不能辦理房產證的。沒有產權，不受法律的保護。

2、拆遷難補償只要依法辦理了相關審批手續，它就是合法建筑。但也不排除那些在政府規定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業主也不會得到拆遷安置補償。

3、質量難保證這些房屋價格便宜，房屋質量沒人監督，一些開發商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業管理也極容易出現問題。

4、小產權房不能抵押或者上市轉賣由于沒有正規的產權證，小產權房不能作為抵押或上市專賣。這些都是購房者在購買小產權房需要注意的地方。

5、小產權房不能抵押貸款小產權房不能在房地產管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權利，沒有他項權利就相當于沒有合法的質押物抵押到銀行，銀行貸款就無法批復，這意味著你需要一次性付款買房。

二、購買了小產權房怎么辦房產證

小產權房，人們很容易認為它不過是一種不完全產權，并不是沒有產權。而事實上它恰恰就是無產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同房管局也不會給予備案。因此，購買這種房屋，將承擔很多方面的風險。

一、買小產權房風險

一、缺少“五證”

“五證”是消費者取得房產證的先決條件，即具備國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預售許可證。包括城中村改造在內的房地產項目，如果沒有“五證”是不能辦理房產證的。盡管“小產權房”一片熱銷，但眾多業內人士卻認為，“小產權房”存在諸多風險，最大的問題就是沒有產權，不受法律的保護。

二、拆遷難補償

除了不能辦理房產證外，那些“便宜房”實際上屬于在政府規定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業主也不會得到拆遷安置補償。

三、質量難保證

房屋安置沒人監督，一些開發商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業管理也極容易出現問題。

四、配套不完善

這些房子幾乎都沒有暖氣、天然氣等配套設施。而且將來一旦出現糾紛，可能連水電都沒有。

五、遺贈也麻煩

由于缺乏產權，未來在遺產繼承時也會遇到許多麻煩。借新農村建設、舊村改造名義，是“小產權房”目前普遍的運作模式，具有打擦邊球的性質。一位業內人士還透露，因為沒有辦理相關手續，所以這種房子房價一般都很低，有些開發商是“打一槍換一個地方”，一旦清盤，兌現不了承諾馬上撤離，后續引發的許多麻煩都甩給購房者。

二、不慎購買小產權房如何處理？

（一）購買小產權房的合同效力如何

小產權房買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也應當區分不同情況，妥善處理。

1、對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣買賣，該合同認定有效。

2、對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。

3、對于將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。

（二）已經購買了小產權房怎么辦

對于屬于買賣合同無效的小產權房交易，買家可以如此處理：

1、退房

狹義的小產權房不能買賣，因此小產權房買賣交易基礎就違法，可以主張退還購房款。協商不成建議起訴。

2、要求退還所交款項

因為小產權房屋的買賣是無效的，無效合同應恢復原狀，因此對方應退還你所交的款項。你可要向當地房管部門投訴，爭取退還所交款項。

總的來說，對于購買小產權房的風險很多人已經有所耳聞，所以在購買小產權房前都會慎重考慮。但是由于一般購買者缺乏法律常識和購房經驗，生活中也有些人不慎購買了小產權房。面對這種情況，建議可以協議退房，如果協商不成可以尋求律師的幫助，通過起訴退房，以避免風險維護自己的合法權益。

【法律條文】:

《中華人民共和國城市房地產管理法》：

第四十一條房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。

三、買了小產權房怎么辦理房產證

小產權房是直接辦不了房產證的，只有通過過戶才可以取得房產證。

1、小產權房屋開發人根據建房批復，城填規化許可證到土管局交納一定量的土地出讓金，變集體土地為國有土地。

2、小產權的建筑商到地稅部門交納百分之四點叁捌的建筑環節稅收。

3、根據變更的國有土地使用證和交納的建筑環稅收票證、建房批復、城鎮規化許可證到房管部門辦理房屋總證。

4、房屋購買者憑房屋總證，房屋產權過戶表，賣買雙方身份證復印件，購買房屋合同到財政部門（農村財政稅收和農村財務管理局）交納契稅稅。

5、到地稅部門交納房屋銷售環節的各項稅收。

6、憑以上各種手續和交納的稅收票據或稅收減免證到房屋管理部門辦理房產權手續。

一、購買小產權房糾紛的類型

1、城鎮居民與農村居民簽訂購買宅基地或以買賣房屋為名實為購買宅基地的合同，農村居民不交付宅基地或者房屋，城鎮居民向法院起訴要求農村居民履行合同。

2、城鎮居民購買宅基地或房屋后，農村居民反悔向法院起訴，主張合同無效返還原物的。

3、城鎮居民以農村居民名義購買宅基地及房屋后，造成權屬確認糾紛的及拆遷補償安置糾紛的。

4、城鎮居民購買多層或高層小產權房后，在房屋質量、交付等合同履行過程中產生的糾紛。

5、城鎮居民購買小產權房后，幾經倒手產生的連環糾紛。

二、小產權房的法律效力

小產權房買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區分不同情況：

1、對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。

2、對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。

3、對于將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。

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內容審核：王學棉律師

來源：臨律-小產權房買了辦不了房產證怎么辦，