一、舊城改造致民房開裂拆遷企業須承擔全責

老葉家的居民樓位于廣西壯族自治區來賓市老班車站附近,老班車站是來賓市舊城改造的項目之一。2010年11月,某房地產開發商在拆遷老班車站舊樓時,產生的震動造成包括老葉家在內的7戶房屋不同程度的開裂。事故發生后,街道辦事處召集開發商與老葉等居民進行協商,并達成協議,但之后開發商并未按照協議對事故進行處理,稱房屋沒有房產證,老葉等人再次向相關部門反映。

就在老葉等人在等待處理結果的時候,事故再次發生,2011年11月24日凌晨,老葉等人的房屋、門前道路再次出現開裂,道路下的供水管突然爆裂。為處理事故,政府部門先后多次組織房屋受損的房主與開發商進行協商,并明確要求對多戶開裂的房屋進行加固及賠償,但問題一直未能得到解決。老葉只好向法院提起訴訟,要求房地產開發商及承建該工程的建筑公司共同承擔受損房屋的修復加固費用10萬余元。

興賓區法院審理后,判令兩被告共同賠償給老葉房屋加固維修費用10萬余元。

對于該案的判決,法官解釋稱,上述房屋雖然沒有房產證,但老葉的房屋自上世紀八十年代建成后實際使用居住至今,因此該房屋為老葉所有。開發商和承建商在拆遷老班車站舊樓前,理應對周邊建筑現狀進行實測、留證及評估,以此確定拆遷方案,避免對周邊環境及建筑產生負面影響。目前,老葉居住的房屋存在損壞,通過相關會議記錄,法院認為上述損壞與拆遷老班車站舊樓存在因果關系,兩被告也沒有證據表明老葉的房屋在拆遷施工前就已經損壞,因此兩被告應承擔相應賠償責任。

**松馬艷正義

稿件來源：法制日報析案

二、舊城改造項目中拆遷補償是怎樣的

舊城改造項目中拆遷補償是怎樣的舊城改造征收房屋的，也應該按照或參照《國有土地上房屋征收與補償條例》的有關規定進行征收，其中：

1、對于被征收房屋價值的補償：被征收房屋的價值，由房地產價格評估機構，依國家有關規定評估確定。(評估機構應由被征收人協商選定，協商不成的按照少數服從多數的原則投票確定或隨機確定)對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日，被征收房屋類似房地產的市場價格。征收部門應當對被征收房屋類似房地產的市場價格，進行說明。

2、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償：采取貨幣補償、或現房產權調換方式的，一次性給予被征收人搬遷費，依國家有關規定評估確定。對于無法搬遷、無法恢復使用的設備，依規定，通過評估確定其實際價值，給予相應補償。對已廢棄的生產設備，不予補償。

3、征收過程中應當先補償，后搬遷：作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。評估結果十分重要，被征收人需在法定時限內維權。在舊城改造過程中，對于房屋價值的補償金額以及因征收造成的搬遷、臨時安置的補償金額，都需要經過具有房地產價格評估資質的評估機構進行評估確認。但在實踐中評估機構很多都是由征收方自行決定的，而且評估費用也是由征收方出的，所以很多情況下評估機構在評估時不會完全按照當地的市場價格進行補償。當被征收人看到評估報告上的補償價值嚴重低于市場價時，不要輕易簽字，可以在收到評估報告10日內向評估機構申請復核評估，如果對復核結果不滿意，也可以在收到復核結果十日內向專家委員會申請鑒定。有的被征收人在收到評估報告后想要申請復核鑒定，但又害怕需要自己承擔高額的評估鑒定費用而放棄維護自己的權利，其實完全不必擔心，《國有土地上房屋征收評估辦法》第三十一條規定，房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔。但鑒定改變原評估結果的，鑒定費用由原房地產價格評估機構承擔。復核評估費用由原房地產價格評估機構承擔。房屋征收評估、鑒定費用按照政府價格主管部門規定的收費標準執行。

【本文關聯的相關法律依據】

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。

三、舊城改造房屋補償的法律規定

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

第二十一條規定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。

因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

舊城改造項目的首要就是對土地進行征收處理，在獲得土地使用權后再次對城市進行各項基礎設施的建設，具體情況下，應當嚴格按照法律規定的情況來進行處理，如果對相關情況的認定存在異議的，可以由司法機關根據實際來進行確定。

一、舊城改造房屋補償標準

1、永久性建筑按照拆除一平方米補償一平方米住宅以此進行產權轉換；

2、（國道）用于商業用途的永久性建筑按照拆1平方米補償0．7平方米新建筑；

3、（村道）用于商業用途的永久性建筑按照拆1平方米補償0．65平方米新建；

4、如果上述情況的用于商業用途的永久性建筑按照拆1平方米補償0．5平方米新建筑；

5、瓦房補償標準按照拆1平方住宅補償1．5平方住宅進行產權轉換補償；

6、臨時建筑補償標準樓頂磚墻鐵皮頂按每平方300元進行補償，而樓頂鋼架鐵皮頂按每平方200元進行補償。過渡期租金補助標準。

在房子建設過程中人們是需要居住的，而這段時間也是會有補助的，國家還是比較人性化的，而這個補助的標準就是住宅用戶的話每月會給予每平方米20元的過度期間租金補助。

商業用戶的話每月會給予每平方米70元的過渡期租金補助。計補日期從被拆遷房屋交付開發商之日起至回遷安置房交付之日止，在每個季度第一個月的10日進行支付，按季度支付。

二、舊城改造的內容

1、改造城市規劃結構，在其行政界限范圍內，實行合理的用地分區和城市用地的規劃分區；

2、改善城市環境，通過采取綜合的相互聯系的措施來凈化大氣和水體，減輕噪聲污染，綠化并整頓開闊空間的利用狀況等；

3、更新、調整城市工業布局；

4、更新或完善城市道路系統；

5、改善城市居住環境并組織大規模的公共服務設施建設，把舊街坊改造成完整的居住區。

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內容審核：王有銀律師

來源：頭條-舊城改造致民房開裂拆遷企業須承擔全責，