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還建房買賣合同有效嗎？,還建房買賣合同有效嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時間：
2024-08-02 02:15:18
作者：
圣運律師
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還建房買賣合同有效嗎？，還建房買賣合同有法律效力嗎?還建房通常采用公證的辦法來交易，但買賣合同不具有法律效力，根據(jù)具體的還建房的性質(zhì)來看，還建房的買賣具有一定的風險。還建房經(jīng)常被稱作小產(chǎn)權房，又稱為統(tǒng)建樓，統(tǒng)建房。還建房是政府為統(tǒng)一拆遷后，

還建房買賣合同有效嗎？,還建房買賣合同有效嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、還建房買賣合同有效嗎？

還建房買賣合同有法律效力嗎?

還建房通常采用公證的辦法來交易，但買賣合同不具有法律效力，根據(jù)具體的還建房的性質(zhì)來看，還建房的買賣具有一定的風險。還建房經(jīng)常被稱作小產(chǎn)權房，又稱為統(tǒng)建樓，統(tǒng)建房。還建房是政府為統(tǒng)一拆遷后，對居民做出的補償住房，用以安置拆遷居民的安置性補貼住房，和商品房不同，還住房不通過交易取得，而是通過政策補貼獲得，因此買賣合同是沒有法律效力的。

第一種還建房主要針對城中村改造，征收拆遷后采取產(chǎn)權調(diào)換方式，選擇在集體土地上的房屋進行調(diào)換，該類房屋俗稱“小產(chǎn)權房”。一旦出現(xiàn)糾紛，購房人的權益在法律上很難得到保護。

另一類還建房是指，國有土地上的房屋拆遷進行還建，一般通過劃撥方式取得建設用地，并且具備開發(fā)所需要的五證。一般來說，如果是重大城建拆遷的還建房，將來是可以辦兩證的。

該類房屋也分為兩種：一種是經(jīng)濟適用房性質(zhì)，一種是商品房性質(zhì)。

區(qū)別是經(jīng)適房辦兩證后，需要滿5年才能上市交易，而商品房只要辦證后就可以隨時交易。也就是說，購買國有土地拆遷的還建房，最起碼是有“兩證”的，購買這類房子和一般的二手房差別并不大，這樣的操作是有法律保障的。

現(xiàn)在辦理還建房買賣多數(shù)通過仲裁和公證來辦理，但這樣的過程也不完全能保障購房者的權益。還有一種辦法比較保險，就是在拆遷早期，將拆遷協(xié)議更名，即可保障產(chǎn)權問題，不過此時還建房實體看不到，也存在一定風險。

對于還建房，由于沒有產(chǎn)權證，因不能買賣，所以公證處不會給予公證。有的拆遷還建房屬于經(jīng)濟適用房，而有的屬于商品房，那么，根據(jù)《經(jīng)濟適用住房管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)濟適用住房在取得房屋所有權證和土地使用證一定年限后(一般為5年)，方可按市場價上市出售。出售時，應當按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納一些費用。

二、還建房買賣合同有法律效力嗎

還建房如果有房產(chǎn)證的可以進行買賣，受法律保護。但是如果沒有房產(chǎn)證的，不能買賣。

一、沒有房產(chǎn)證的社區(qū)房能賣嗎

社區(qū)房沒有房產(chǎn)證可以私下買賣，但不能過戶，無法發(fā)生物權變動的效力。房產(chǎn)證是擁有所有權的證明，沒有房產(chǎn)證的房屋存在沒有產(chǎn)權證明的障礙，買賣沒有所有權的房屋屬于無權處分，不能依法登記領取權屬證書以及辦理過戶手續(xù)。

二、安置房和還建房的區(qū)別

安置房和還建房的區(qū)別如下：

1、交易限制不同：對于安置房，由于其兩證的完整性，因此其交易也是可以隨時進行的。而還建房的資料往往不齊全，由于辦理時間的問題，沒有辦法進行交易；

2、定義不同：還建房是城市為了統(tǒng)一建設和規(guī)劃，需要對一些房屋進行拆遷，為了妥善安置拆遷戶，政府會根據(jù)實際情況統(tǒng)一建筑房子分配給原居民，這樣的房子就稱之為還建房。而安置房，是政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的房屋；

3、產(chǎn)權區(qū)別：安置房與一般的還建房不一樣，安置房能不能買賣首先要看該房屋是否取得了產(chǎn)權，另外，還需要看當?shù)卣畬Π仓梅坑袥]有限制出售的規(guī)定。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受地方政府政策的約束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。

三、城中村還建房能買嗎

我國法律規(guī)定，城中村還建房能買，但是買賣一般存在一些風險。如針對城中村的改造，征收拆遷后采取產(chǎn)權調(diào)換方式，選擇在集體土地上的房屋進行調(diào)換的還建房屬于小產(chǎn)權房。如果是出現(xiàn)糾紛，購房人的權益在法律上就很難得到保護。同時縣級以上的人民政府，可以制作、頒布統(tǒng)一的房地產(chǎn)權證書。

【本文關聯(lián)的相關法律依據(jù)】

《中華人民共和國民法典》

第一百四十三條具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗。

第五百零二條依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同應當辦理批準等手續(xù)的，依照其規(guī)定。未辦理批準等手續(xù)影響合同生效的，不影響合同中履行報批等義務條款以及相關條款的效力。應當辦理申請批準等手續(xù)的當事人未履行義務的，對方可以請求其承擔違反該義務的責任。依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同的變更、轉(zhuǎn)讓、解除等情形應當辦理批準等手續(xù)的，適用前款規(guī)定。

第二百零九條不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

三、還建房買賣合同有效嗎

還建房買賣合同是否有效，應結合房屋所屬土地使用權的性質(zhì)來判斷。集體土地上還建的房屋，還應看買賣雙方是否同為房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員，農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員之間簽訂的還建房買賣合同一般認定有效；反之，則合同無效。國有土地上還建的房屋買賣合同一般是有效的，但如果是通過劃撥方式取得的國有土地使用權，在轉(zhuǎn)讓房屋所有權時應補繳相應的土地出讓金，買賣合同才能有效。

一、農(nóng)村房屋買賣合同無效的依據(jù)

農(nóng)村房屋買賣合同如果有法律規(guī)定的無效情形才會無效。農(nóng)村房屋買賣合同有效首先要求該房屋一定要是合法建筑。其次；還要求農(nóng)村房屋買賣的雙方都是集體經(jīng)濟組織成員并且沒有其他的房屋產(chǎn)權；房屋買賣也是由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織做出的決定。如果不滿足上面的情況，農(nóng)村房屋買賣合同就是無效的。

二、如何進行過戶

集體土地使用證的話沒有必要改宅基地的使用權和國有土地使用權(住宅)不一樣是不存在繼承問題的法律規(guī)定“一戶只能擁有一處宅基地”這里的一戶可不是一個人而且你父親只作為代表寫在土地證上當然如果你擔心其他變故由你父親協(xié)議轉(zhuǎn)讓你或者立遺囑你父百年之后房屋繼承后土地隨之轉(zhuǎn)移前提都必須是辦理房產(chǎn)證

當事人戶籍不是宅基地所屬村委會農(nóng)業(yè)戶籍，是不能辦理該宅基地過戶到當事人名下的。規(guī)定農(nóng)村宅基地和所屬住房屬于集體性質(zhì)，只有本村農(nóng)業(yè)戶籍人員才有資格享有，不對外部戶籍人員辦理。《房屋登記辦法》：

第八十六條房屋所有權依法發(fā)生轉(zhuǎn)移，申請房屋所有權轉(zhuǎn)移登記的，應當提交下列材料：

(一)登記申請書；

(二)申請人的身份證明；

(三)房屋所有權證書；

(四)宅基地使用權證明或者集體所有建設用地使用權證明；

(五)證明房屋所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；

(六)其他必要材料。申請村民住房所有權轉(zhuǎn)移登記的，還應當提交農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織申請房屋所有權轉(zhuǎn)移登記的，還應當提交經(jīng)村民會議同意或者由村民會議授權經(jīng)村民代表會議同意的證明材料。第八十七條申請農(nóng)村村民住房所有權轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機構應當不予辦理。《農(nóng)村宅基地管理辦法》：

第十七條農(nóng)村村民申請宅基地，應當向常住戶口所在地的村民委員會或村集體經(jīng)濟組織提出書面申請，經(jīng)村民委員會或村集體經(jīng)濟組織討論同意，并將申請宅基地戶主名單、家庭人口、原有房屋間數(shù)面積、申請建房占地面積、位置等張榜公布后無異議的，取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證或建設用地規(guī)劃許可證后，報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審查，縣土地行政主管部門審核，由縣人民政府批準，其批準結果由村民委員會予以公布。