停止棚改拆遷？國家一錘定音，今年起，老房子統統按“新規”辦！，想要一夜暴富，除了買彩票之外，還有其它的方法嗎?答案是肯定的，那就是“拆遷”。一、 過去這些年，中國城市化進程不斷加劇，為了完善解決老舊小區、棚戶區等市民的民生居住問題
想要一夜暴富，除了買彩票之外，還有其它的方法嗎?
答案是肯定的，那就是“拆遷”。
一、
過去這些年，中國城市化進程不斷加劇，為了完善解決老舊小區、棚戶區等市民的民生居住問題，大量的危舊住房、破房爛院等被噴上大大的“拆”字，這也促使擁有他們的主人，幾乎是一夜之間，實現了財富暴漲，階級躍遷。
公開_料顯示，2013年到2018年底，是中國棚改大規模推進時期，期間全國范圍內有近一億居民“出棚進樓”，住房條件得到極大的改善。
而在這場“棚改拆遷”運動中，不但大批地產商賺得盆滿缽盈，也有更多的家庭靠拆遷而實現一夜暴富。
深圳某最富城中村，憑借拆遷，一夜誕生了一千多個千萬富翁，三十多位億萬富豪;北京的一個村莊拆遷后，平均每家分配到超過10套房子，外加幾千萬現金，有的家庭房產加現金補償總額竟高達2億元。
棚改拆遷的背后，一個讓人深惡痛絕但又向往不已的新名詞誕生了:拆遷暴發戶。
二、
棚改拆遷，本來是一項有益于全民的民生工程，但無形之中不但推高了房價，也加大了貧富差距，更平白無故創富了一幫不勞而獲者，全國多地甚至出現了借棚改之名“賣地創收”的不正常現象。
據學者研究分析，棚改是歷史的需要，但不得不說其同時也是過去這一輪二三四線絕大多數城市房價上漲的直接推動力——尤其是2015年實行的“棚改貨幣化補償”政策，拆遷不再發房，而是直接發放現金，這促使無數老舊、危房居民一夜之間暴富，為了保護財富，這些資金又被用來大量購買新房，最后又回流到房地產。
可以說，棚改拆遷，不但拉動了地方經濟發展，更是過去這一輪房價上漲的“始作俑者”。更值得一提的是，棚改政策執行的這些年，全國各大城市甚至誕生了一類“專門囤積購買老破小以博拆遷暴富”的投資炒作群體。
不過，環顧中國當前經濟大局，棚改退出歷史舞臺，也是穩樓市、穩房價的必要舉措。事實上，自兩年前起國家對于棚改拆遷，也有了新的態度:先是國開行收回棚改審批權限，繼而是國家宣布，各大城市因地制宜推進棚改工作，其中明確庫存充足、房價上漲壓力大的城市，要“下調”或者“停止”棚改目標。
總而言之一句話，不管是出于科學研究，還是國家發展經濟的需要，亦或是叫停“不公平造富”行為，“棚改退場”都已經坐實了。
三、
很遺憾地告訴大家，未來依靠“拆遷”來實現一夜暴富這條道路，或許再也走不通了——根據國務院發布的相關文件表明，2020年將是“棚改”拆遷的“收官之年”、“終結之年”:2018-2020年，新提出1500萬套的棚改任務，自2019年末時，住建局已公布了超額完成289萬套。
事實上，2020年全國性的棚改目標都已經所剩不多了。這意味著，從2021年起，“棚改”就將退出，“拆遷”就將停止。
而根據國家新政策來看，“棚改”之后粉墨登場的就是“舊改”。
國家一錘定音宣告，2021年起，“舊改”時代來臨，也就是說，從明年起老房子統統按“新規”辦——2020年的《政府工作報告》明確提到:
城鎮老舊小區量大面廣，要大力進行改造提升，更新水電路氣等配套設施(基礎類)，支持加裝電梯和無障礙環境建設(改善類)，健設施(提升類)。
即未來城區老舊小區、老房子不再拆遷，而是進行全面的原地改造。
根據此前官方通報，各地上報需要改造的城鎮老舊小區17萬個，涉及居民上億人。換句話說，到“十四五”末，也即2025年之前，全國要完成17萬個老舊小區改造。涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米。
據恒大研究院常務副院長夏磊測算，按老舊小區改造的基礎、改善、提升三大內容來看，保守估計老舊小區改造至少需投入4.54萬億元。
不過，舊改和棚改一樣，也有階段性任務。按照國務院的規劃，2020年全國要完成3.9萬個老舊小區的改造，涉及700萬戶居民。
那么大家最關心的資金來源到底如何分配，國家也有明確說明——根據住建部副部長黃艷的答記者問可知，舊改的資金投入是多方面的，既包括過去的地方財政和水電氣等專營單位出資，也將包括中央補助資金，還會鼓勵納入社會力量參與。
四、
新規下，這三類人“有福”了
第一類:參與改造的企業及從業人員。
很多人也許不理解，但這類人確實非常有福。這類人包括但不限于:建材行業、建筑裝修產業、家具行業、通信設備行業、防水、涂料、管材、保溫材料等等細分領域等都明顯受益。同時地產集中度提升、帶裝修占比增加，帶動市場向B端家居建材龍頭企業傾斜。
業內人士更分析稱，舊改帶來的機會可以做這樣一個劃分，涉及戶外的改造與室內翻新兩部分，至少包括8種機會:外墻改造、防水改造、戶外地磚的翻新、內墻翻新改造、照明、各種五金產品、管材、智慧社區。
第二類:加裝了電梯的小區業主。
諸多舊改舉措中，對老舊小區居住體驗和升值溢價最直接的就是加裝電梯。國家也明確了4層以上的老舊小區必須要加裝電梯。對于老舊小區來說，電梯在出行方面會比較方便，尤其是對于家里有老人小孩的家庭來說更是如此。
所以，在“舊改”之下，加裝了電梯的小區升值空間更大，尤其是頂層和次頂層住戶，房屋升值的空間最大。據業內專家估算，最上兩層住戶的房屋升值率約在40%以上。對于廣大一二線城市，對應可能有幾十上百萬的財富升值，這是赤裸裸的“送福利”。
第三類:基礎條件比較好的小區的業主。
這類小區本身地段、配套、商業配套、交通醫療配套等都不差。唯一的缺點就是，小區本身的質量和環境不高。通過三類“改造”之后，相信這類小區的整體環境和自身的價值都會更上一個臺階，對于這類小區的業主來說，這實在是“不賠”的一筆生意。
五、
“舊改”來襲，有人開心，但是也有人憂愁。舊改新規下，兩類人恐怕要有麻煩了，那就是跟風囤積舊房子的人和專業炒“老破小”房子的人。
前文提到，國家對于老舊小區的環境提升方面，已經有明確規定，未來大拆大建的棚改拆遷不會再全面進行，取而代之的是更加人性化的“原地舊改”，這意味著未來老房子被拆遷的可能更低了，也就是說“靠博拆遷暴富”的時代可能會徹底終結。
基于此，那些買了大量城市老房子等待拆遷致富的人和專業炒作“老破小”的人，或許要做折本生意了，尤其是底部一二層住戶的人，即便是老房子經歷“改造”，價值提升也不是很大，想賣也很難有人接盤，恐怕真的要麻煩了。
1、以凈地出讓方式進行的危房棚戶區開發改造項目事如下優惠政策
(一)土地儲備中心對危房棚戶區土地實行收購，以凈出讓方式供地。凈地出讓后獲得的出讓收益，扣除按規定繳省的費用后，專項用于支付銀行貸款本息和毛地收購資的周轉以及危房棚戶區安置房建設。
(二)安置房住宅用地實行土地行政劃撥，對改造后的房屋納入產權產籍管理，辦理商品房房照。商服用地實租賃供地。
(三)安置房建設項目行政事業性收費(以費還貸項目除外)全免，經營、服務性收費按最低限下浮50%收取(項明細附后)。
(四)安置房房屋拆遷補償契稅先繳后返;對安置房住宅上靠標準戶型增加的建筑面積部分，營業稅等稅種由地方稅務部門向省申請暫緩繳納。
(五)安置房建設項目用地紅線以外沒有配套管網的或達不到項目配套要求的，電業、熱力、供水、排水、燃氣等部門應按規劃要求無償同步建設至小區紅線。對騰空用于商品房建設的地塊，電業、熱力、供水、排水、燃氣等部門應按規劃要求同步建設，所需費用由摘牌的商品房開發主體，按照國家、省、市所規定的正常標準結付;涉及配套管網施工中的破道、綠化等費用免繳。
(六)對安置房建設項目，政府各職能部門要同步辦理相關手續，保證項目的開竣工時間。
(七)小區配套建設標準要滿足居民基本生活和出行需要，區政府組織被安置居民以招標方式選擇物業公司，對小區實行物業管理，物業費三年內減半收取，不足部分由區政府承擔。
(八)在進行安置房建筑設計時，應根據周邊服務設施現狀，建設一處或幾處綜合市場，用于提供公益性就業崗位，其產權歸市政府所有，由區政府負貴日常管理。
2、以毛地出讓方式進行的危房棚戶區開發改造項目享受如下優惠政策
(一)市財政籌措危房棚戶區開發改造補貼資金(包括開發企業上繳的土地出讓金，開發企業上繳的稅費地方留用部分，向上爭取政策和資金等)，建立專戶，專款專用。危房棚戶區開發改造項目按應繳土地出讓金的70%為基數，作為政府投入返還給開發企業。危房棚戶區供地實行土地公開掛牌出讓，在掛牌過程中出現竟標情況，可采取遞減返還比例競標辦法出讓土地使用權。成交價款一次性繳齊后，15個工作日內補貼到位。
(二)行政事業性收費減半收取，經營、服務性收費按最低限下浮30%收取(項目明細附后)。
(三)涉及危房棚戶區開發改造項目的各項稅種全額征收，扣除城市建設維護稅和教育費附加，地方留成部分的60%，按入庫財政級次返給開發企業予以補貼，其余.40%由入庫財政級次設立“危房棚戶區開發改造補貼資金”專戶，專款專用，定期審計。開發主體繳納稅金后，力爭10個工作日內補貼到位。
(四)危房棚戶區改造項目在不突破國家剛性標準及不率，土地摘牌后，規劃設計不再做調整。
(五)危房棚戶區開發改造項目用地紅線以外沒有配套管網的或達不到項目配套要求的，電業、熱力、供水、排水、燃氣等部門應按規劃要求同步建設至小區紅線。所需建設資金，一部分從市財政收取的危房棚戶區開發改造項目城市基礎設施配套費中解決，定向用于熱力、供水、排水管網建設，缺口部分由熱力、供水、排水等企業自籌資金建設;電力外網改造費用，按建筑面積每平方米20元交納;燃氣外網改造費用由開發企業按每戶700元交納。安置房住宅建筑面積(戶)相關配套費用(含電力外網改造費和燃氣外網改造費)免繳。
(六)對確實難以實施的危房棚戶區改造項目，市政府將采取一事一議的辦法，由市政府市長辦公會議或市政府常務會議議定。
(七)市政府已經明確優惠政策的危房棚戶區開發改造項目，不執行此政策;對土地已摘牌的危房棚戶區開發改造項目，未簽訂安置補償協議的，執行此政策。
1、土地儲備中心對危房棚戶區土地實行收購，以凈出讓方式供地；2、安置房住宅用地實行土地行政劃撥，對改造后的房屋納入產權產籍管理，辦理商品房房照。商服用地實租賃供地；3、安置房建設項目行政事業性收費全免，經營、服務性收費按最低限下浮50%收取；4、安置房房屋拆遷補償契稅先繳后返；對安置房住宅上靠標準戶型增加的建筑面積部分，營業稅等稅種由地方稅務部門向省申請暫緩繳納；5、國家對棚戶區規定的其他政策。
一、房屋更改條件：
1、房產產權清晰,有房產證,無抵押貸款,不是有過戶時間規定的經適房或小產權房。
2、業主健在,有民事行為能力。
3、過戶雙方自愿,或是按法定的程序。
二、房屋更裝程序：
1、主體拆改 房屋裝修第一步就是對主體進行拆改,例如拆墻、砌墻等。
2、水電改造 主體拆改結束之后,接下來就是水電改造了,這是一個非常重要的步驟,因為如果這步出錯的話,則會對我們日后生活有很大影響。同時,水電改造沒有做好的話,還存在一些安全隱患。
3、包立管 水電結束后,需使用到一些裝飾材料將下水管道給包裹起來,這樣才不會影響居室的美觀性。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》
第二十二條 因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。
第二十三條 對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
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內容審核：侯承志律師
來源：中國法院網-停止棚改拆遷？國家一錘定音，今年起，老房子統統按“新規”辦！，
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