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開發商提前布局廣州舊城改造,廣州舊城改造規劃:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發布時間：
2024-08-04 12:42:39
作者：
圣運律師
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開發商提前布局廣州舊城改造，按照廣州市政府新近披露的一系列計劃，將在10年間完成舊城區約54平方公里的全面改造，涉及拆遷人群60萬人，僅拆遷所需資金將超過1000億元。如此同時，城中村的改造也將全面啟動，并計劃在3~5年時間完成52條城中村

開發商提前布局廣州舊城改造,廣州舊城改造規劃:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、開發商提前布局廣州舊城改造

按照廣州市政府新近披露的一系列計劃，將在10年間完成舊城區約54平方公里的全面改造，涉及拆遷人群60萬人，僅拆遷所需資金將超過1000億元。如此同時，城中村的改造也將全面啟動，并計劃在3~5年時間完成52條城中村的升級改造

如果一切都按照計劃得以實施，這將是廣州最大規模的一次動遷和城市改造。盡管舊城改造給市區房地產所騰出的巨大空間目前尚難以預計，但以保-利(600048.SH)、富力(02777.HK)為代表的大型開發商，早已經悄然潛入這一領域。

改造面積涉54平方公里

2009年12月21日，廣州市出臺了《關于加快推進“三舊”改造工作的意見》，從而拉開舊城改造全面啟動的大幕。

幾日后，廣州市規劃部門披露了《廣州市舊城更新改造規劃綱要(征求意見稿)》，劃定了舊城改造的范圍，即是指建設超過30年的歷史舊城。其范圍基本與1980年廣州建成區范圍一致，面積約54平方公里，其中更新改造重點在內環路以內，面積約為33平方公里。

緊隨其后，廣州市國土房管部門于1月27日公布《廣州市舊城更新改造拆遷補償安置工作指導意見(試行)》，為舊城改造的拆遷補償提供標準。

廣州城建口幾大部門快速的連鎖反應顯示，一場空前規模的城市“舊改”已籌劃妥當，“棋至中盤”，差的只是天量資金入場撬動這場空前的城市“革命”。

為此，廣州市規劃部門相關人士透露，由于需要數額如此巨大的資金，所以用以往單塊改造的方式進行舊城改造是很難達到資金平衡的，因此，此次舊城改造要通過街區整體改造、新區地塊與舊城地塊的聯動開發和區域范圍內的土地開發運營來實現改造資金的平衡;除此之外，還要利用市場機制多元化籌措資金，在政府引導下吸引市場資本的參與。此外，政府還將對參與改造的社會資金實施稅費減免和返還等優惠政策，從而確保改造的順利推進。

補償與一手房持平

早在2005年，廣州市就已經圍繞舊城改造展開各項工作，而改造的思路也幾經轉變。最早期的改造方式為拒絕開發商介入，由政府投資進行小范圍試點改造。這種改造的方式問題在于，推進速度緩慢使廣州的舊城改造工作始終難以鋪開。

如果由開發商來成片改造，似乎可以解決一些問題，但“拆遷”就成為擋在中間的一塊大石頭。很早之前，廣州部分開發商就透露了愿意參與舊城改造的意愿，但有一個前提是：拆遷問題必須由政府予以解決。

二、廣州舊城改造將推三種模式

對于舊城保護和改造，廣州將推3種模式。市城鄉建設委員會昨日向市人大常委會匯報舊城改造時透露，具有歷史文化價值的石板街、牌坊、水井、石拱橋等傳統建筑元素，在舊城改造中都將保留。

報告透露，廣州將采取成片重建改造、零散改造和歷史文化保護性整治3種模式，著重推進重點區域的成片重建改造項目，力爭用3至5年基本完成越秀、荔灣、海珠舊城更新改造工作。

成片改造范圍內的私房將予以拆除重建，私房業主在補交新舊房之間的成本差價后回遷安置;成片改造范圍內的直管房予以拆除建綠，抽疏建筑和人口密度。

在改造資金籌措方面，將形成政府、市場、改造主體等多元化的資金籌措渠道;在財政扶持和稅費減免方面，實行市權限內稅費減免返還和重點改造區域土地出讓收益市區8∶2分成的優惠政策;在拆遷補償安置方面，將充分尊重居民改造意愿，堅持“陽光動遷”和“先安置、后改造”，合理提高拆遷補償標準，實行多種補償安置方式，多渠道保障安置房建設。

報告指出，廣州的城中村改造將繼續貫徹“文脈延續”的理念，繼獵德村保持原有的傳統形態、肌理后，新一輪的城中村改造中，黃埔區文沖村也將保留并整飾代表其村文脈和生活風貌的河涌、池塘，并對村內有保留價值的歷史建筑進行保護利用。

三、廣州舊城改造規劃

法律分析：《規劃綱要》開宗明義地強調，歷史文化積淀是舊城的本底，也是廣州建設世界文化名城的寶貴資源，令大拆大建的舊城改造意象與溫情脈脈的老城歷史文化，在征求意見稿上第一次正面地擺在了一起。對許多關心廣州城市建設的市民而言，這是苦澀過后意外的欣慰。

《廣州舊城改造規劃綱要》在明確了舊城區房屋質量、居住安全、公共配套、基礎設施、交通布局、空間環境等方面亟須改造之外，所吸取的歷史教訓就是那種一哄而上的舊城改造，完全無視城市的歷史文化傳承，一次次釀成對廣州歷史景觀的建設性破壞。現在，通過城市規劃來整合舊城改造，過去以舊城基層街區為單位進行的無序改造，開始納入到對舊城區歷史、文化、社區、生態等綜合政策考慮中來。

法律依據：廣州市規劃局正式公示《廣州市舊城改造規劃綱要》針對廣州建成時間超過30年的歷史舊城區，明確劃分為文物保護區、歷史文化街區、風貌協調區和一般舊城區，并提出了不同的更新改造策略，以期有效引導廣州“三舊”(舊城區、舊村莊、舊廠房)改造，保護城市傳統歷史文化資源。