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　 菏澤市物業(yè)管理?xiàng)l例2025全文

　　

　　(2017年12月25日菏澤市第十九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議通過 2018年1月22日山東省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十五次會(huì)議批準(zhǔn)　根據(jù)2021年12月29日菏澤市第十九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四十一次會(huì)議通過并經(jīng)2022年1月21日山東省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十三次會(huì)議批準(zhǔn)的《菏澤市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈菏澤市物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》修正)

　　目　錄

　　第一章 總則

　　第二章 業(yè)主自治

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第四章 物業(yè)服務(wù)

　　第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

　　第六章 法律責(zé)任

　　第七章 附則

　　第一章 總則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧宜居社區(qū)建設(shè)，構(gòu)建共建共治共享的社會(huì)治理格局，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、使用、維護(hù)、服務(wù)及監(jiān)督管理活動(dòng)。

　　第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理相結(jié)合的原則。

　　第四條 市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的政策指導(dǎo)、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃和監(jiān)督管理工作。縣(區(qū))人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者縣(區(qū))人民政府確定的物業(yè)主管部門(以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門)，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　發(fā)展改革、公安、民政、司法、財(cái)政、自然資源和規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、城市管理、水務(wù)、衛(wèi)生健康、應(yīng)急管理、市場監(jiān)督管理等相關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理相關(guān)工作。物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)各有關(guān)部門定期對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)行為進(jìn)行監(jiān)督檢查。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入社區(qū)治理工作，建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，監(jiān)督物業(yè)管理活動(dòng)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

　　社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人協(xié)調(diào)機(jī)制，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開展自治管理，協(xié)助街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合社區(qū)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持配合社區(qū)居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，制定行業(yè)規(guī)范，規(guī)范從業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營，提高物業(yè)服務(wù)水平。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定參加本市信用檔案與評級管理，依照有關(guān)法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同約定從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。

　　第二章 業(yè)主自治

　　第五條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等，實(shí)名參加業(yè)主自治活動(dòng)，行使權(quán)利、履行義務(wù)。

　　第六條 一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

　　物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)職責(zé)。

　　第七條 符合《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開條件的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)，組建業(yè)主大會(huì)籌備組。

　　籌備組由七人以上單數(shù)組成，可以由建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)等派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)進(jìn)行書面公告。

　　籌備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任，具體負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)的籌備工作。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　第八條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以樓層、單元為單位推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議三日前，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見;需要投票表決的，由業(yè)主代表在參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票時(shí)提交。

　　第九條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用召開全體業(yè)主會(huì)議、書面征求意見或者互聯(lián)網(wǎng)征求意見的形式。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，代理人接受委托業(yè)主的人數(shù)限制由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。

　　第十條　業(yè)主委員會(huì)一般由五至十一人的單數(shù)組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任。具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會(huì)成員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。

　　分期開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)，先期開發(fā)部分符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)成員的辦法。

　　第十一條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿，其權(quán)利自動(dòng)終止。

　　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿九十日前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆，選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)。新一屆業(yè)主委員會(huì)自原業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后履行職責(zé)。

　　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前三十日，尚未召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織換屆。

　　原業(yè)主委員會(huì)任期屆滿之日起十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將業(yè)主委員會(huì)印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物等一并移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。不按時(shí)移交的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令交回;拒不移交的，可以提請公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交;造成損失的，依法追究相應(yīng)責(zé)任。

　　第十二條　業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

　　第十三條 業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，不得有下列行為：

　　(一)阻擾、抗拒業(yè)主大會(huì)行使職權(quán);

　　(二)挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn);

　　(三)索要、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬;

　　(四)利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)人減免物業(yè)費(fèi)或者其他費(fèi)用;

　　(五)泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)服務(wù)無關(guān)的活動(dòng);

　　(六)擅自以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義作出決議，侵害業(yè)主共同利益或者擾亂正常物業(yè)管理秩序;

　　(七)其他侵害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。

　　業(yè)主委員會(huì)成員有前款行為之一的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，終止其成員資格。

　　業(yè)主委員會(huì)成員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，成員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會(huì)成員出現(xiàn)成員人數(shù)不足二分之一或者其他無法正常運(yùn)作情形的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)或者損害業(yè)主共同利益和合法權(quán)益的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣(區(qū))人民政府物業(yè)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人。

　　建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和共用設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料報(bào)物業(yè)主管部門備案，并在商品房銷售時(shí)將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式、收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定;涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　第十五條 前期物業(yè)服務(wù)人承接物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定共同對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。對承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的相關(guān)工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)予以整改。

　　建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人惡意串通、弄虛作假，在承接查驗(yàn)過程中共同侵害業(yè)主利益的，應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)情況在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不得少于七日。

　　物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù);給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督下，按照規(guī)定向前期物業(yè)服務(wù)人移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：

　　(一)規(guī)劃竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗(yàn)收交接單等竣工驗(yàn)收資料;

　　(二)共用設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(四)業(yè)主名冊;

　　(五)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理必需的其他資料。

　　未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的清單，并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。

　　第十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的千分之三至千分之五無償配置物業(yè)服務(wù)用房，最少不低于一百平方米。

　　物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的非居住房屋，并安排在住宅區(qū)中心區(qū)域或者住宅區(qū)出入口附近。沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于三層。

　　物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)進(jìn)行簡單裝修，具備供水、供電、供暖、采光、通風(fēng)等正常使用功能，預(yù)留通訊、網(wǎng)絡(luò)、安保預(yù)警等端口。

　　電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房(道)、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、車庫(棚)、門衛(wèi)室、人防工程等，以及室內(nèi)層高不足2.2米的房屋不得作為物業(yè)服務(wù)用房，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)用房面積。

　　業(yè)主委員會(huì)辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于二十平方米。

　　物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)屬于全體業(yè)主共有。

　　第十八條　前期物業(yè)服務(wù)人利用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的收入和車位場地使用費(fèi)等收益資金，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算，扣除相應(yīng)的管理費(fèi)和稅費(fèi)后，收益資金歸全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按季度將收益資金收支明細(xì)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域的顯著位置予以公示。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對收益資金收支情況的監(jiān)督管理。

　　第四章 物業(yè)服務(wù)

　　第十九條 物業(yè)服務(wù)人服務(wù)內(nèi)容主要包括下列事項(xiàng)：

　　(一)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù);

　　(二)公共綠化的維護(hù);

　　(三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù);

　　(四)公共區(qū)域的秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理服務(wù);

　　(五)物業(yè)使用中對禁止行為的制止、報(bào)告等義務(wù);

　　(六)物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用的賬務(wù)管理;

　　(七)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管;

　　(八)聽取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見，改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù);

　　(九)其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。

　　物業(yè)服務(wù)的具體項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，按照合同約定。

　　物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

　　第二十條 物業(yè)服務(wù)人不得有下列行為：

　　(一)在物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)中提供虛假信息，騙取中標(biāo);

　　(二)將一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托給他人;

　　(三)物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后拒不撤出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、撤出時(shí)不按照規(guī)定辦理交接手續(xù)或者不按照規(guī)定移交財(cái)物、資料;

　　(四)挪用、騙取、套用住宅專項(xiàng)維修資金;

　　(五)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房和共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、公共場地以及公共建筑的用途;

　　(六)擅自占用、挖掘物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)道路、場地、損害業(yè)主共同利益;

　　(七)擅自改變原規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)置路障，妨礙消防、救助等特種車輛通行;

　　(八)對業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)成員進(jìn)行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報(bào)復(fù);

　　(九)泄露業(yè)主或者物業(yè)使用人信息;

　　(十)損害業(yè)主權(quán)益的其他行為。

　　第二十一條 物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務(wù)：

　　(一)物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案;

　　(二)提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及共用設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料;

　　(三)物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會(huì)委托管理的其他房屋、場地及財(cái)物;

　　(四)預(yù)收、代收和清算欠收的有關(guān)費(fèi)用;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

　　第二十二條 物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主委員會(huì)辦理交接時(shí)，交接各方應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀進(jìn)行確認(rèn)。

　　第二十三條 住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)住宅的種類、特點(diǎn)及物業(yè)服務(wù)階段，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。

　　普通住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的前期物業(yè)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)和車位場地使用費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)人在政府規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和規(guī)定浮動(dòng)幅度內(nèi)約定，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中予以明確。其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。

　　實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平以及物業(yè)服務(wù)成本變動(dòng)等情況適時(shí)調(diào)整。

　　第二十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)費(fèi)。普通住宅交付后空置六個(gè)月以上的，其前期物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)減收，減收標(biāo)準(zhǔn)按照政府指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行。其他物業(yè)交付后空置六個(gè)月以上的，其物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主或者物業(yè)使用人另行約定。已竣工但是尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　建設(shè)單位在出售物業(yè)時(shí)，不得承諾或者約定減免物業(yè)費(fèi);已作出物業(yè)費(fèi)減免承諾或者約定的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)人支付相應(yīng)物業(yè)費(fèi)。

　　物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移或者滅失的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)費(fèi)。

　　第二十五條 物業(yè)服務(wù)人不得以捆綁收費(fèi)或者強(qiáng)制停水、停電等方式催交物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人違反規(guī)定或者違反物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主有權(quán)拒絕。

　　物業(yè)服務(wù)人依約履行義務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕交納物業(yè)費(fèi)。

　　第二十六條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、有線電視、通信、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶收取費(fèi)用。專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行交費(fèi)義務(wù)，停止對已交費(fèi)用戶和公共部分的服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)人接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但是可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報(bào)酬。

　　專業(yè)經(jīng)營單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)人代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)人拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。

　　第二十七條 市、縣(區(qū))人民政府相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)下列事項(xiàng)的監(jiān)督管理工作：

　　(一)物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)制定物業(yè)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃;貫徹落實(shí)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策;負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)人信用檔案與評級管理，對物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)、考核;會(huì)同價(jià)格行政主管部門和其他有關(guān)部門建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價(jià)體系和物業(yè)服務(wù)等級動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制;依法查處違規(guī)招標(biāo)投標(biāo)、挪用專項(xiàng)維修資金、擅自處分物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備所有權(quán)或者使用權(quán)、侵占公共空間裝飾裝修等行為。

　　(二)發(fā)展改革部門負(fù)責(zé)制定和調(diào)整涉及物業(yè)服務(wù)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　(三)公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)人和秩序維護(hù)人員的安全防范工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督;對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安、流動(dòng)人口、有關(guān)車輛停放進(jìn)行監(jiān)督管理;依法查處業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng);依法查處聚眾賭博、涉黃、涉毒、恐嚇、傳銷等違法犯罪行為;依法查處破壞消防設(shè)施、堵塞占用消防疏散通道、消防通道，違規(guī)燃放煙花爆竹，違規(guī)停放大型客車、貨車和油罐車(危化品車)，違規(guī)存放有毒、易燃易爆物品等行為。

　　(四)民政部門負(fù)責(zé)對社區(qū)居民委員會(huì)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開展自治管理活動(dòng)的監(jiān)督。

　　(五)司法行政部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)管理矛盾糾紛的行政調(diào)解和人民調(diào)解，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)。

　　(六)自然資源和規(guī)劃部門負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)建設(shè)工程及其各類配套建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)及調(diào)整變更的監(jiān)督管理。

　　(七)生態(tài)環(huán)境部門負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境保護(hù)工作進(jìn)行指導(dǎo)，依法查處輻射和有關(guān)環(huán)境污染等行為。

　　(八)城市管理部門負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)、市容環(huán)境衛(wèi)生等工作的監(jiān)督管理，依法查處物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的違法違章建設(shè)、亂設(shè)攤點(diǎn)、亂貼亂畫、損壞綠地等行為。

　　(九)水務(wù)部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)供水、節(jié)水、排水、污水處理等工作，指導(dǎo)小區(qū)防汛。

　　(十)衛(wèi)生健康部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)二次供水、現(xiàn)制現(xiàn)售飲用水等生活飲用水的衛(wèi)生監(jiān)督管理。

　　(十一)市場監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行監(jiān)督管理;對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)企業(yè)和個(gè)體工商注冊登記，對其經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理，依法查處其違法經(jīng)營行為;指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人和專業(yè)經(jīng)營單位做好物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)特種設(shè)備、計(jì)量裝置的安全運(yùn)營，對壓力容器、電梯等特種設(shè)備進(jìn)行監(jiān)督管理，依法查處使用不符合安全技術(shù)規(guī)范的特種設(shè)備等行為。

　　(十二)應(yīng)急管理部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)應(yīng)急處置等工作，依法查處消防違法行為。

　　第二十八條 任何單位和個(gè)人可以通過市長熱線或者各行政主管部門公布的投訴、舉報(bào)受理方式，對物業(yè)服務(wù)的違法違規(guī)行為進(jìn)行投訴、舉報(bào)。

　　有關(guān)行政主管部門在接到投訴、舉報(bào)后應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠瑢儆诒静块T職權(quán)范圍的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)受理，并在五個(gè)工作日內(nèi)予以回復(fù);不屬于本部門職權(quán)范圍的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交給負(fù)有監(jiān)督管理職責(zé)的行政主管部門。接受移交的部門對管理職權(quán)有異議的，不得再次移交，由物業(yè)所在地縣(區(qū))人民政府指定管理。對于十名以上業(yè)主聯(lián)名、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居民委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)人投訴、舉報(bào)的違法違規(guī)行為，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在二個(gè)工作日內(nèi)書面回復(fù)是否受理，受理的應(yīng)當(dāng)按時(shí)回復(fù)辦理情況。

　　對涉及多個(gè)行政主管部門的問題，由物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)相關(guān)行政主管部門聯(lián)合執(zhí)法。

　　行政主管部門需要進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區(qū)域開展執(zhí)法工作的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)提供便利。

　　第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

　　第二十九條　業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約和臨時(shí)管理規(guī)約，按照規(guī)劃用途，安全、合理使用物業(yè)，不得有下列行為：

　　(一)損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和門窗位置，超荷載存放物品;

　　(二)將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方;

　　(三)違法建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物或者破壞、擅自改變房屋外貌;

　　(四)擅自占用、挖掘物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)道路、場地，侵害業(yè)主共同利益;

　　(五)擅自利用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng);

　　(六)違反有關(guān)規(guī)定出租房屋;

　　(七)飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人正常生活;

　　(八)損毀樹木、綠地或者在公共場地種植蔬菜等;

　　(九)違規(guī)存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品;

　　(十)擅自占用消防通道，損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通;

　　(十一)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物或者露天焚燒雜物;

　　(十二)制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲、振動(dòng);

　　(十三)在規(guī)定區(qū)域外停放車輛;

　　(十四)在公共門廳、疏散走道、樓梯間、安全出口停放電動(dòng)自行車或者為電動(dòng)自行車充電，用電梯轎廂運(yùn)載電動(dòng)自行車;

　　(十五)擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;

　　(十六)擅自架設(shè)電線、電纜等;

　　(十七)擅自在道路、樓道等業(yè)主共有區(qū)域堆放物品;

　　(十八)賭博、利用迷信活動(dòng)危害社會(huì);

　　(十九)從建筑物中拋擲物品;

　　(二十)法律、法規(guī)、管理規(guī)約和臨時(shí)管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　物業(yè)服務(wù)人或者業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，有權(quán)要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失。業(yè)主委員會(huì)可以按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，對侵害業(yè)主共同利益的行為申請仲裁或者提起訴訟。

　　第三十條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)人;按照規(guī)定需要報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，未告知物業(yè)服務(wù)人的，物業(yè)服務(wù)人有權(quán)按照管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區(qū)域。物業(yè)服務(wù)人對住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行必要的現(xiàn)場檢查時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)配合。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)告知相鄰業(yè)主。

　　第三十一條 業(yè)主出租房屋的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人。

　　業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。

　　第三十二條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。尚未出售的車位、車庫，業(yè)主、物業(yè)使用人需要承租的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)出租。

　　普通住宅的車位租賃費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，租賃費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由承租人與建設(shè)單位或者委托的物業(yè)服務(wù)人在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)約定。

　　車位、車庫尚有空余的，物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)不得設(shè)置規(guī)劃以外的車位。車位、車庫不足，確需利用業(yè)主共用的道路或者其他公共場地作為車位的，其車位設(shè)置、管理、收費(fèi)等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定，但不得侵害業(yè)主合法權(quán)益和共同利益，不得影響道路通行、妨礙消防等特種車輛執(zhí)行任務(wù)或者損壞共用設(shè)施設(shè)備。

　　第三十三條 物業(yè)服務(wù)人根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定或者業(yè)主大會(huì)委托協(xié)議，利用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的收入和車位場地使用費(fèi)等收益資金，扣除相應(yīng)的管理費(fèi)和稅費(fèi)，收益歸全體業(yè)主所有。

　　收益資金可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定，直接用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，折抵物業(yè)費(fèi)，用于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)以及業(yè)主委員會(huì)成員的工作報(bào)酬等。具體辦法在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。

　　經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，收益資金可以由物業(yè)服務(wù)人代收代管。收益資金由物業(yè)服務(wù)人代收代管的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算，接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督;收益資金由業(yè)主委員會(huì)自行管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會(huì)名義開設(shè)賬戶，接受社區(qū)居民委員會(huì)的監(jiān)督。收益資金收支賬目應(yīng)當(dāng)每季度公示一次，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　第三十四條 業(yè)主對專項(xiàng)維修資金、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的收入和車位場地使用費(fèi)等收益資金以及業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況有異議的，可以要求查詢有關(guān)財(cái)務(wù)賬簿。業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)人不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告以及其他與財(cái)務(wù)收支有關(guān)的資料。

　　對任期內(nèi)和離任的業(yè)主委員會(huì)成員是否進(jìn)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)，應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。

　　第三十五條 業(yè)主長期空置物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)人，并與物業(yè)服務(wù)人就專有部分的養(yǎng)護(hù)、維修、管理等事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商，采取措施防止漏水、漏電、漏氣等事故的發(fā)生。

　　物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益以及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人或者業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。責(zé)任人或者業(yè)主不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)人維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人或者業(yè)主承擔(dān)。

　　第三十六條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在安全隱患時(shí)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)設(shè)置相應(yīng)的警示標(biāo)志，采取具體防范措施，并及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理主管部門報(bào)告。

　　電梯等特種設(shè)備應(yīng)當(dāng)在投入使用前或者投入使用之日起三十日內(nèi)，向負(fù)責(zé)特種設(shè)備安全監(jiān)督的管理部門辦理使用登記，取得使用登記證書和登記標(biāo)志。登記標(biāo)志應(yīng)當(dāng)置于該特種設(shè)備的顯著位置。

　　電梯等特種設(shè)備應(yīng)當(dāng)在檢驗(yàn)合格有效期屆滿前一個(gè)月申請定期檢驗(yàn)，未經(jīng)定期檢驗(yàn)或者檢驗(yàn)不合格的，不得繼續(xù)使用。

　　第三十七條 房屋專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用，按照國家、省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將房屋專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示。

　　第三十八條 對配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的舊居住區(qū)，縣(區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施鼓勵(lì)和支持業(yè)主自主開展改造提升，結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造，逐步完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善舊居住區(qū)綜合環(huán)境。舊居住區(qū)的范圍由縣(區(qū))人民政府確定。

　　鼓勵(lì)舊居住區(qū)綜合改造后實(shí)施物業(yè)管理，由物業(yè)服務(wù)人根據(jù)業(yè)主的需求，提供環(huán)境衛(wèi)生保潔、公共秩序維護(hù)、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)和房屋維修養(yǎng)護(hù)等物業(yè)服務(wù)，合理收取物業(yè)費(fèi)。

　　第六章 法律責(zé)任

　　第三十九條 建設(shè)單位違反本條例規(guī)定有下列行為之一的，由物業(yè)主管部門按照下列規(guī)定予以處罰：

　　(一)未按照規(guī)定向物業(yè)服務(wù)人移交物業(yè)服務(wù)用房或者有關(guān)資料的，責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處一萬元以上十萬元以下的罰款。

　　(二)未對查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用、管理的問題進(jìn)行整改的，或者對物業(yè)交接后發(fā)現(xiàn)的隱蔽工程質(zhì)量問題未進(jìn)行修復(fù)的，責(zé)令限期整改;逾期未整改的，處五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　第四十條 物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者其他相關(guān)部門及其工作人員違反本條例的規(guī)定，在工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由所在單位、上級機(jī)關(guān)責(zé)令改正;情節(jié)嚴(yán)重的，對主管人員和直接責(zé)任人員予以處分;給當(dāng)事人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第七章 附則

　　第四十一條 本條例自2018年5月1日起施行。

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