河南省濟源市人民政府辦公室關于印發(fā)濟源市棚戶區(qū)改造貨幣化安置實施方案的通知

　　濟政辦〔2016〕27號

　　各產(chǎn)業(yè)集聚(開發(fā))區(qū)管委會，各鎮(zhèn)人民政府，各街道辦事處，市人民政府各部門：

　　《濟源市棚戶區(qū)改造貨幣化安置實施方案》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。

　　2016年5月5日

　　河南省濟源市棚戶區(qū)改造貨幣化安置實施方案

　　為貫徹落實《國務院關于進一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》(國發(fā)〔2015〕37號)、《河南省人民政府關于加快推進棚戶區(qū)改造工作的意見》(豫政〔2014〕17號)、《河南省人民政府辦公廳關于加快推進棚戶區(qū)改造貨幣化安置工作的指導意見》(豫政辦〔2016〕4號)有關文件精神，加快我市棚戶區(qū)改造，積極推進棚戶區(qū)改造貨幣化安置，結合我市實際，制訂本實施方案。

　　一、總體要求

　　通過推行貨幣化安置，滿足城鎮(zhèn)居民多元化安置需求，縮短安置周期，提高安置效率;優(yōu)化居住環(huán)境，提升城市品位;減少過渡安置費用，降低改造成本，緩解資金壓力;消化存量商品房，穩(wěn)定商品住房交易量，促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)運行;加快城鎮(zhèn)改造步伐，推動棚戶區(qū)改造工作。

　　二、適用范圍

　　本方案所指棚戶區(qū)改造項目是指包括城中村、城市危房、國有工礦棚戶區(qū)在內(nèi)的各類棚戶區(qū)改造，并列入我市棚戶區(qū)改造建設計劃范圍內(nèi)的項目。

　　三、基本原則

　　政府主導原則。棚戶區(qū)貨幣化安置工作由市政府統(tǒng)一協(xié)調，城市棚戶區(qū)(包括城中村、城市危房改造)貨幣化安置工作由項目屬地政府負責組織實施;國有工礦棚戶區(qū)改造貨幣化安置工作由所屬企業(yè)負責組織實施。項目屬地政府是推進貨幣化安置工作的主體，各項目實施單位要科學謀劃，統(tǒng)籌安排，積極做好前期論證、調查摸底、房源籌集、協(xié)議簽訂等基礎性工作，確保貨幣化安置有序推進。同時可采取政府主導與市場化運作相結合的方法，充分調動民間資本及社會力量廣泛參與。

　　居民自愿原則。充分尊重棚戶區(qū)居民的意愿，通過政策優(yōu)惠、稅費減免等有效措施，引導城鎮(zhèn)居民自愿選擇貨幣化安置方式。

　　多策并舉原則。通過政府搭橋或集中購買的方式籌集安置房源，盡量減少新建、消化庫存。

　　分類運作原則。城市危房、國有工礦棚戶區(qū)改造由項目實施單位負責編制貨幣化安置補償方案及資金測算報告，報市政府批準實施;城中村改造貨幣化安置按《濟源市人民政府關于進一步規(guī)范城中村改造的意見》(濟政〔2012〕91號)文件執(zhí)行，適當控制實物安置數(shù)量，原則上戶均實物補償一套，剩余補償部分采取貨幣化方式安置。

　　四、主要方式

　　(一)貨幣補償。對已有住房、且本人自愿選擇貨幣補償?shù)木用瘢苯影l(fā)放貨幣補償款，用于自愿購買濟源市區(qū)現(xiàn)房，購買現(xiàn)房款原則上不少于補償款的60%。

　　(二)集中安置。鼓勵項目屬地政府(項目實施單位)通過招標方式(政府采購程序規(guī)定)集中購買普通商品住房作為安置房源,實現(xiàn)對棚戶區(qū)改造居民的安置。

　　(三)團購安置。市住房和城鄉(xiāng)建設局要積極搭建服務平臺,加強協(xié)調引導，鼓勵信譽好、有意愿的房地產(chǎn)企業(yè)進入服務平臺，在服務平臺公布普通商品房房源信息,采取折扣、讓利等優(yōu)惠措施,方便居民團購;要及時發(fā)布棚戶區(qū)改造居民購房需求信息，積極組織愿意參加團購的棚戶區(qū)改造居民與房地產(chǎn)企業(yè)進行對接，通過團購普通商品房實現(xiàn)安置。

　　五、基本要求

　　(一)城中村改造補償安置必須嚴格執(zhí)行《濟源市人民政府關于進一步規(guī)范城中村改造的意見》(濟政〔2012〕91號)文件和濟源市城中村改造領導小組《關于調整完善城中村改造有關政策通知》(濟城政〔2016〕1號)文件的規(guī)定。

　　(二)國有土地上棚改項目被征收房屋的評估價值，由具有相應資質的房地產(chǎn)價格評估機構按被征收房屋毗鄰或相近區(qū)域內(nèi)，已建成的同類性質樓盤銷售的平均價格計算，并經(jīng)項目實施單位予以確認。被征收房屋的室內(nèi)裝修及土地收儲等補償方法由項目實施單位在貨幣化安置補償方案中予以明確。

　　(三)政府集中購買和搭橋團購商品房安置，項目屬地政府應采取前期調查摸底、征求意見等方式，充分了解棚戶區(qū)改造居民的意愿，摸清棚戶區(qū)改造居民基本需求，統(tǒng)籌考慮房源的區(qū)位、房型、面積、價格、裝修、配套、入住時間等條件，滿足棚戶區(qū)改造居民多方面的需求。

　　(四)政府集中購買和搭橋團購商品房安置房源，應當符合以下條件：

　　1.項目取得商品房預售許可證;

　　2.報建手續(xù)齊全，工程質量合格，滿足基本使用需求，基礎設施完備，周邊配套齊全;

　　3.已經(jīng)竣工的房屋應通過竣工驗收，并取得竣工驗收備案證;

　　4.無抵押、凍結、查封、權屬糾紛等情況;

　　5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書在有效期內(nèi)，且近3年開發(fā)經(jīng)營活動中無重大違法記錄，無重大法律糾紛，企業(yè)資信等級為A級以上。

　　(五)安置房的統(tǒng)購價格和團購價格低于所在區(qū)域同品質在售普通商品房銷售均價。

　　(六)貨幣化安置各個環(huán)節(jié)要依法依規(guī)公開、透明運行，保證政策公開、程序公開、結果公開。

　　六、運作程序

　　(一)棚戶區(qū)改造居民自主安置的貨幣化補償嚴格執(zhí)行《濟源市人民政府關于進一步規(guī)范城中村改造的意見》(濟政〔2012〕91號)和濟源市城中村改造領導小組《關于調整完善城中村改造有關政策通知》(濟城政〔2016〕1號)文件規(guī)定。

　　(二)政府集中采購普通商品房安置棚戶區(qū)改造居民的，應按照《政府采購法》有關規(guī)定，執(zhí)行以下采購程序。

　　1.擬定方案。項目屬地政府明確的安置房統(tǒng)購要根據(jù)棚戶區(qū)改造項目安置的具體情況，依法依規(guī)擬定安置房采購方案，并按項目管理權限報市政府審核。

　　2.開展采購。安置房采購方案審核同意后，財政部門和項目屬地政府按政府采購程序開展采購工作，明確安置房源區(qū)位、房屋套數(shù)、戶型面積、采購價格等，并按照程序報市政府確定。

　　3.鎖定房源。安置房源采購工作結束后，根據(jù)財政部門出具的采購確認文件，項目屬地政府與開發(fā)企業(yè)簽訂安置房預訂合同，對以下事項作出約定：所購安置房的基本情況、套數(shù)與面積、擬購價格、安置房建設標準、房款支付時間、安置房質量要求、交付使用時間、小區(qū)配套標準、物業(yè)管理收費等。合同簽訂后，項目屬地政府和開發(fā)企業(yè)持預訂合同到房管部門辦理安置房備案手續(xù)，鎖定房源。鎖定房源的控管期限一般與項目簽約期限一致。

　　4.選房安置。棚戶區(qū)改造居民按照補償方案規(guī)定的方法從鎖定的房源選房，并與項目屬地政府、開發(fā)企業(yè)簽訂三方安置協(xié)議。

　　5.付款結算。項目屬地政府根據(jù)拆遷補償方案、補償協(xié)議和三方安置協(xié)議，與棚戶區(qū)改造居民結算征收補償差價;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照棚戶區(qū)改造居民實際選購情況及三方安置協(xié)議，結算購房款。項目屬地政府按照安置房預訂合同支付購房款，并合理控制支付進度，確保居民得到及時、妥善安置。

　　(三)政府搭橋團購商品房安置，原則上按照以下程序辦理。

　　1.項目屬地政府確定的實施主體調查摸底，充分摸清棚戶區(qū)改造居民基本需求，包括安置房源的區(qū)位、房型、面積、價格、配套、入住時間等條件，擬定團購方案，報市政府批準后執(zhí)行。

　　2.項目屬地政府根據(jù)團購方案，發(fā)布團購安置房公告，接受開發(fā)企業(yè)申請，并對開發(fā)企業(yè)和安置房源進行資格審查。

　　3.按照上述條件確定房源和相應的開發(fā)企業(yè)后，實施主體與開發(fā)企業(yè)在當?shù)胤抗懿块T公布的當期在售同地段同類型普通商品房銷售均價的基礎上，采取公開競價、議價等方式，以折扣優(yōu)惠比例、最高限價、單一價格、一房一價等多種形式確定購買價格。

　　4.項目屬地政府通過開發(fā)企業(yè)現(xiàn)場巡展、舉辦專題房交會等方式搭建平臺，組織棚戶區(qū)改造居民與具備合適房源的開發(fā)企業(yè)進行對接，提供合適房源供棚戶區(qū)改造居民選擇，簽訂購房合同。

　　5.棚戶區(qū)改造居民與開發(fā)企業(yè)簽訂購房合同后，項目屬地政府直接向開發(fā)企業(yè)支付購房款，以抵扣棚戶區(qū)改造居民安置補償費用。

　　七、政策扶持

　　(一)政府財政保障。積極爭取國家和省級各類棚戶區(qū)改造專項資金。

　　(二)金融信貸支持。各相關部門要積極與相關金融機構對接，對實行貨幣化安置的棚戶區(qū)改造項目進行信貸支持。項目屬地政府做好棚戶區(qū)改造貨幣化安置項目融資的基礎工作，積極與金融機構做好項目對接，完善各類手續(xù)，滿足金融機構融資放貸條件。

　　(三)公積金政策支持。棚戶區(qū)改造居民屬于住房公積金繳存職工并符合公積金提取和貸款條件的,住房公積金管理部門要允許其先提取住房公積金用于支付、預付購房款,再根據(jù)需要申請住房公積金貸款;提取本人住房公積金賬戶中存儲余額不足的，可以提取配偶、父母、子女住房公積金賬戶中的存儲余額。住房公積金管理機構要優(yōu)先辦理貸款手續(xù)，及時發(fā)放住房公積金貸款。

　　(四)稅費優(yōu)惠支持。棚戶區(qū)改造居民因個人房屋被政府征收，利用補償款購買普通商品住房的,對不超過補償款的部分免征契稅。對棚戶區(qū)改造居民利用補償款自主購買普通商品住房實現(xiàn)安置的，免征印花稅，其個人取得的補償款部分按有關規(guī)定免征個人所得稅。開發(fā)企業(yè)將普通商品住房出售給實行貨幣化補償?shù)呐飸魠^(qū)改造居民，或對棚戶區(qū)改造居民按棚戶區(qū)改造團購優(yōu)惠價格銷售商品房的，按售出住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。

　　(五)補償獎勵支持。凡棚戶區(qū)改造居民選擇貨幣化安置并在規(guī)定期限實施搬遷的，市政府可按戶給予獎勵。

　　(六)“綠色通道”支持。建立貨幣化安置項目“綠色通道”，盡量簡化審批流程，加快以購代建方式籌集安置房源相關審批手續(xù)辦理，明確稅費減免程序，縮短審批時限。

　　八、工作要求

　　(一)加強組織領導。貨幣化安置工作由市政府統(tǒng)一協(xié)調，政府主導的項目由項目屬地政府組織實施，市發(fā)改、財政、住建、國土、規(guī)劃、審計、政投、稅收及公積金管理中心等部門依照相關規(guī)定和職責分工，相互配合，確保征收貨幣化安置工作順利進行。

　　(二)明確部門職責。

　　市財政部門應當加強對城市棚戶區(qū)改造安置房采購方式、采購程序和資金使用的監(jiān)督管理。

　　市國土、住建、規(guī)劃部門根據(jù)市場情況，研究制定未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉換方案，通過調整土地用途、規(guī)劃條件，引導未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉型利用。

　　市政府投資辦根據(jù)實際情況對我市城市棚戶區(qū)改造貨幣化安置房源價格及資金進行測算。

　　市審計部門應依法對城市棚戶區(qū)改造貨幣化安置房源價格及資金進行審計監(jiān)督。

　　市住建部門應暢通棚戶區(qū)改造安置房源信息渠道，加強房源信息發(fā)布監(jiān)管，為棚戶區(qū)改造居民提供真實準確的房源信息。鼓勵和引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構，為棚戶區(qū)改造居民選購安置房提供便利。

　　(三)制訂工作計劃。棚戶區(qū)改造實施部門應圍繞市政府制定的城市棚戶區(qū)、城市基礎設施建設和其它城中村改造計劃，做好前期工作，制訂貨幣化安置、商品房回購和資金籌措計劃，推進和落實貨幣化安置工作。

　　(四)做好宣傳引導。各相關部門應采取多種形式加大貨幣化安置工作的宣傳力度，準確解讀政策措施，引導群眾合理預期，取得廣大居民的理解和支持，為工作順利開展制造良好的輿論氛圍。

　　(五)主動接受監(jiān)督。實施貨幣化安置工作的部門，應主動接受紀檢、監(jiān)察、新聞媒體和社會的監(jiān)督，建立社會穩(wěn)定風險評估機制，確保棚戶區(qū)改造居民的權益，對損害棚戶區(qū)改造居民合法權益、弄虛作假、高估冒算等行為，將依法依規(guī)追究當事人責任。

　　九、其它

　　本方案自下發(fā)之日起實施，方案有效期至2020年12月31日。

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內(nèi)容審核：劉超律師

來源：臨律-河南省《濟源市棚戶區(qū)改造貨幣化安置實施方案》棚戶區(qū)改造選擇貨幣化安置規(guī)定期限搬遷按戶給予獎勵，