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“以租代征”農(nóng)民賺了還是虧了？聽(tīng)律師怎么說(shuō)

發(fā)布時(shí)間：
2018-07-31 09:14:13
作者：
圣運(yùn)律師
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根據(jù)國(guó)家統(tǒng)一部署，各地深入開(kāi)展以清理整頓各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)、園區(qū)為重點(diǎn)的土地市場(chǎng)治理整頓，有效地遏止了一些地方亂征濫占農(nóng)民集體土地的

“以租代征”農(nóng)民賺了還是虧了？聽(tīng)律師怎么說(shuō)

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)一部署，各地深入開(kāi)展以清理整頓各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)、園區(qū)為重點(diǎn)的土地市場(chǎng)治理整頓，有效地遏止了一些地方亂征濫占農(nóng)民集體土地的勢(shì)頭。
但一些地方政府和部門(mén)規(guī)避法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批及繳納有關(guān)稅費(fèi)，"以租代征"，即通過(guò)租用農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建沒(méi)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模，不落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡法定義務(wù)，干擾了建設(shè)用地管理秩序，影響了國(guó)家宏觀調(diào)控政策的落實(shí)和耕地保護(hù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
租用土地者為何知法犯法？在這份看似雙方都得利的租用合同協(xié)議背后，農(nóng)民是賺了還是虧了？今天圣運(yùn)律師就為大家詳細(xì)講一下“以租代征”這份協(xié)議里究竟存在什么貓膩！

以租代征就在你身邊！轉(zhuǎn)給身邊的朋友了

以租代征是規(guī)避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批，規(guī)避依法繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，規(guī)避依法進(jìn)行征地補(bǔ)償和安置，規(guī)避履行耕地占補(bǔ)平衡法定義務(wù)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模，非法出讓轉(zhuǎn)讓和出租農(nóng)村集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
以租代征的方式也很常見(jiàn)，主要是出租人和租用主體上的差別，主要包括以下方式：
（1）基層政府：①作為租用人：直接租用集體土地；②作為出租人：轉(zhuǎn)租集體土地； ③作為土地租賃中介人：促成租賃；
（2）村委會(huì)：①企業(yè)、開(kāi)發(fā)商等用地單位或個(gè)人與村委會(huì)簽訂土地租賃協(xié)議； ②村委會(huì)租用農(nóng)戶(hù)承包地用于非農(nóng)建設(shè)；
（3）村民：村民自行出租自己的承包地。

“以租代征”的危害

隨著近年來(lái)生活水平的提高，有不少農(nóng)民已經(jīng)遷出農(nóng)村住進(jìn)城市小樓房，農(nóng)村承包的土地也不再種植農(nóng)作物，或者很多農(nóng)民外出打工而導(dǎo)致土地閑置，閑著也是閑著，很多農(nóng)民就將自己的土地出租了出去，以為百利而無(wú)一害，殊不知，真要是有人舉報(bào)，真要是有關(guān)部門(mén)查起來(lái)，人財(cái)兩空就不是鬧著玩的了！

危害一：人財(cái)兩空

因?yàn)?ldquo;以租代征”是違法的，沒(méi)有辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)批手續(xù)，也沒(méi)有按照法律規(guī)定的征地審批程序取得許可，無(wú)疑，在該土地上建設(shè)的建筑物是違法的，一旦調(diào)查起來(lái)就屬于違法建筑，是要被拆除的！這與在宅基地上未取得規(guī)劃許可證建房不一樣，在耕地上建的房違反了耕地保護(hù)、基本農(nóng)田保護(hù)政策，因此是要一定被拆除的！這時(shí)候你可能說(shuō)了，房子反正也不是我建的，拆了就拆了，可是圣運(yùn)律師想問(wèn)一下大家，地總是你的吧！由于是耕地，項(xiàng)目被叫停，違建被拆除后，恢復(fù)耕地的任務(wù)仍然是由出租土地的農(nóng)民來(lái)干，這部分損失也是自己承擔(dān)，落得一個(gè)開(kāi)發(fā)商走了，自己還要出錢(qián)恢復(fù)耕地的局面。此外，一旦租用方單方毀約，由于“以租代征”的違法性，國(guó)家沒(méi)有給予法律上的保障，到時(shí)候人財(cái)兩空，農(nóng)民也只能啞巴吃黃連了。

危害二：一旦因租金問(wèn)題發(fā)生糾紛，爭(zhēng)取合法權(quán)益困難

在“以租代征”的案件中，出現(xiàn)問(wèn)題最多的還是租金問(wèn)題。農(nóng)民在簽訂租用協(xié)議時(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、物價(jià)、土地價(jià)格等與幾年后可能存在巨大差距，這就導(dǎo)致了如果繼續(xù)按照當(dāng)時(shí)約定的租金標(biāo)準(zhǔn)的話(huà)明顯不合理，租用方不想提高租金，說(shuō)合同里是這么寫(xiě)的，農(nóng)民又覺(jué)得太虧了，導(dǎo)致糾紛發(fā)生，租金遲遲拿不到手。此外，官商勾結(jié)的事情也時(shí)有發(fā)生，開(kāi)發(fā)商拿著你簽下的同意租用協(xié)議，私自辦理了征地審批，但是，不但你沒(méi)有得到征地安置補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用，甚至土地都已經(jīng)不是你的了。

但是，已經(jīng)簽了土地租用合同的農(nóng)民不要慌，因?yàn)樵摵贤倪`法性，出租土地的農(nóng)民可以隨時(shí)主張合同無(wú)效，合同無(wú)效后，便可要回自己的土地。圣運(yùn)律師還是提示大家，即使可以要回自己的土地，這其中也是長(zhǎng)路漫漫，就算要回了，恢復(fù)耕地也是一項(xiàng)大工程，這其中的損失先不說(shuō)，土壤也已經(jīng)被損壞了，耕種作物難免會(huì)受影響。

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