一、北京市已購公有住房上市出售實施辦法

法律主觀：

已購公有住房的所有權人要求將已購公有住房和經濟適用住房上市出售的，應當向房屋所在地的縣級以上人民政府房地產行政主管部門提出申請，并提交下列材料：(一)職工已購公有住房上市出售申請表;(二)房屋所有權證書、土地使用權證書或者房地產權證書;(三)身份證及戶籍證明或者其他有效身份證件;(四)同住成年人同意上市出售的書面意見;(五)個人擁有部分產權的住房，還應當提供原產權單位在同等條件下保留或者放棄優先購買權的書面意見。房地產行政主管部門對已購公有住房所有權人提出的上市出售申請進行審核，并自收到申請之日起十五日內作出是否準予其上市出售的書面意見。經房地產行政主管部門審核，準予出售的房屋，由買賣當事人向房屋所在地房地產交易管理部門申請辦理交易過戶手續，如實申報成交價格。并按照規定到有關部門繳納有關稅費和土地收益。成交價格按照政府宏觀指導下的市場原則，由買賣雙方協商議定。房地產交易管理部門對所申報的成交價格進行核實，對需要評估的房屋進行現場查勘和評估。買賣當事人在辦理完畢交易過戶手續之日起三十日內，應當向房地產行政主管部門申請辦理房屋所有權轉移登記手續，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地行政主管部門申請土地使用權變更登記手續。

二、北京商品房買賣政策

法律分析：北京自住房買賣政策

1,自住房是自住型商品房,性質是商品房,不是經適房,因此不需要限制其出租、用于居住的行為。

2,如果擅自改變居住用途,如出租商用,或是擅自打隔斷等,肯定是不允許的。

3,目前北京自住房的政策規定顯示,自住型商品住房購房人取得房屋所有權證后,原則上5年內不得轉讓。購房人取得房屋所有權證5年以后轉讓的,如有增值,應當按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款。購房人將自住型商品住房轉讓后,不得再次購買自住型商品住房。

法律依據：《商品房銷售管理辦法》

第七條 商品房現售，應當符合以下條件：

（一）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；

（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；

（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗收；

（五）拆遷安置已經落實；

（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

（七）物業管理方案已經落實。

三、北京市已購公有住房上市出租管理暫行規定

為培育和完善我市房屋租賃市場，規范房屋租賃行為，切實保護已購公有住房產權人的財產權益，根據國家的有關規定，結合本市實際情況，現就本市已購公有住房上市出租問題規定如下：一、本市行政區域內已取得房屋所有權證的已購公有住房允許上市出租。已購公有住房的范圍按照《北京市已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理辦法》第二條的規定執行。售房單位與職工在房屋買賣合同中有關上市時間限制的約定無效。二、已購公有住房上市出租應當遵循自愿、公平和等價有償的原則。已購公有住房上市出租后，出租人不得再次購買享受政府優惠政策的公有住房。三、有下列情形之一的已購公有住房不得上市出租：以低于城鎮住房制度改革政策規定的價格購買并且沒有按照規定補足房屋價款的；已經被列入拆遷范圍并已凍結戶口的；擅自改變房屋使用性質的；法律、法規以及建設部、市人民政府規定的其他不得出租的情形。四、符合下列條件的已購公有住房可以上市出租：已取得房屋所有權證；無本規定第三條所列的情形；所有權共有的房屋，已取得其他共有人的同意；已設定抵押的房屋，已取得抵押權人的同意。五、已購公有住房上市出租的租金由租賃雙方當事人協商議定。六、租賃雙方當事人應當訂立書面租賃合同，并應當在合同簽定之日起30日內到房屋所在地房地產管理部門辦理房屋租賃登記手續。七、已購公有住房上市出租后，出租人取得的租金收入應當依法納稅。八、已購公有住房上市出租，出租人應將租金中所含的土地收益上繳財政，具體辦法另行制定。九、已購公有住房上市出租給外地來京人員的，按照《北京市外地來京人員租賃房屋管理規定》執行；出租給外國人、無國籍人或者港、澳、臺同胞的，必須經市建設項目涉外安全審查辦公室批準。十、本暫行規定由北京市國土資源和房屋管理局負責解釋。十一、本暫行規定自發布之日起施行。

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內容審核：郭建煒律師

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