一、哪些房屋出租應(yīng)辦理租賃登記備案?

根據(jù)《辦法》規(guī)定，房管部門直接經(jīng)營管理的公有住宅出租并執(zhí)行由市人民政府制定的標(biāo)準(zhǔn)租金的，視為非市場租賃行為，不再辦理房屋租賃登記備案手續(xù)。

其他房屋、房管部門直接經(jīng)營管理的公有非住宅和轉(zhuǎn)租上述公有住宅，實行由租賃雙方當(dāng)事人協(xié)商議定協(xié)議租金的，應(yīng)當(dāng)辦理租賃登記備案手續(xù)。

一、房屋租賃合同訴訟的內(nèi)容

房屋租賃糾紛，既包括公有房屋租賃的糾紛，也包括是私有房屋租賃的糾紛。公有房屋的租賃糾紛由來已久，而且早就存在。問題的癥結(jié)往往是，尚在轉(zhuǎn)制或尚未轉(zhuǎn)制的國有物業(yè)公司自身的問題所致，暫不細述。這里主要討論私有住房租賃中的糾紛，主要有四種情況。

1、租期及押金糾紛

私有房屋的租賃活動往往是投資活動，受租賃市場的周期性影響較大。由于租賃市場的供方競爭，導(dǎo)致租金和其他租賃條件的變化，承租人一旦發(fā)現(xiàn)廉價的租金或其他租賃條件更加寬松的住房，未等原來承租房屋的合同約定租期結(jié)束，就毀約終止合同：反過來，出租人也因為市場的變化，毀約終止合同，這都導(dǎo)致糾紛發(fā)生。同時，由于租期的糾紛或者原合同未約定租期，隨之導(dǎo)致對押金的爭議和糾紛。

2、房屋水、電、煤費用糾紛

這類的糾紛同前一類糾紛的原因是類似的。即由于租賃合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)介紹訂立的，但是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)沒有作為租賃管理人參與管理和監(jiān)督，有些承租人乘出租人不在現(xiàn)場，往往不預(yù)先告知而突然解約，并拖欠水、電、煤氣及其他有關(guān)費用，一走了之。這給出租人帶來損失，從而引起糾紛。

3、房屋設(shè)備的使用及賠償糾紛

房屋租賃中，租賃雙方對房屋的裝修、設(shè)備、賠償要求都比較明確。如有的承租人要求裝修與設(shè)備都比較好，而出租人也會明確要求使用人應(yīng)當(dāng)注意保護裝修和設(shè)備，但使用結(jié)果未能達到雙方預(yù)先約定的結(jié)果，可能引起糾紛。或者是使用人認為房屋的裝修及設(shè)備未達到出租人承諾的水準(zhǔn)，或者業(yè)主認為使用人損壞了裝修及設(shè)備，等等，這些都會引起糾紛。目前，我國對房屋租賃中的房屋使用的結(jié)果沒有明確的監(jiān)督條件。有些城市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)雖然愿意接受租賃業(yè)務(wù)委托，但不愿意承擔(dān)租賃合同訂立后的委托管理。因此，這類租承雙方雖有租賃合同關(guān)系，但無租賃管理的糾紛不少。

4、租賃備案糾紛

對于房屋租賃合同，有些城市要求向所在地房地產(chǎn)管理部門辦理備案手續(xù)，有些城市沒有這樣的要求。租承雙方可能為了備案要求各執(zhí)—詞，結(jié)果發(fā)生糾紛。

二、什么情況下出租人有權(quán)終止合同？

根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定，承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同收回房屋，由此造成的損失，由承租人賠償：

1、將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；

2、將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；

3、將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的；

4、拖欠租金累計六個月以上的；

5、公有住宅用房無正當(dāng)理由閑置六個月以上的；

6、利用承租房屋進行違法活動的；

7、故意損壞承租房屋的；

8、法律、法規(guī)規(guī)定其他可收回的。

三、什么是直管公房？

關(guān)于直管公房的界定，散見于北京市的地方政府規(guī)章及相關(guān)規(guī)范性文件，主要包括：

（一）《北京市人民政府關(guān)于城市公有房屋管理的若干規(guī)定》

根據(jù)1987年10月1日施行的《北京市人民政府關(guān)于城市公有房屋管理的若干規(guī)定》（北京市人民政府第12號）第一條、第三條的規(guī)定，凡本市城區(qū)、近郊區(qū)、遠郊縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的公有房屋（以下簡稱公房），均納入本規(guī)定的規(guī)制范圍。

全民所有和集體所有的房屋，都是公房。全民所有的公房，所有權(quán)屬于國家。集體所有的公房，所有權(quán)屬于集體單位。結(jié)合公房的情況，進一步制定了以下幾種管理原則：

1、機關(guān)、團體、學(xué)校等行政、事業(yè)單位使用的全民所有的公房，由房管機關(guān)所屬的管房單位直接管理，或按現(xiàn)實情況由各該單位自行管理。

2、國有企業(yè)使用的全民所有的公房，除由房管機關(guān)所屬單位或其他行政事業(yè)單位管理的以外，屬國家授予企業(yè)經(jīng)營管理的固定資產(chǎn)，由企業(yè)負責(zé)管理。

3、集體所有制單位自建、自購的房屋，屬本單位所有，由本單位管理。

集體所有制企業(yè)使用的全民所有的公房，區(qū)分不同情況，按以上第1、2項規(guī)定管理。

4、居民租用的公房，由出租公房的單位管理。

5、外地的機關(guān)、團體、企事業(yè)單位在本市建、購的房屋，由建、購單位管理。

6、樓房住宅小區(qū)范圍內(nèi)的公房，分屬若干單位管理的，由區(qū)、縣房管機關(guān)指定房屋數(shù)量較多的單位牽頭，與其它單位組成協(xié)調(diào)機構(gòu)，負責(zé)協(xié)調(diào)本小區(qū)住宅管理的相關(guān)事宜。

集體所有制單位自建自購的房屋，其本單位為所有權(quán)單位；全民所有的公房，由本條第1至5項規(guī)定的各管理單位代表國家行使對公房的所有權(quán)。管理單位可視為所有權(quán)單位。

（二）《北京市城市房屋拆遷管理辦法（2001）》（已廢止）

根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法（2001）》（已廢止）第二十八條規(guī)定，直管公有住房，是指拆遷市和區(qū)、縣人民政府所有、并指定有關(guān)單位管理的公有住房。

相對應(yīng)的，自管公有住房，是指拆遷機關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位自管的公有住房。

（三）《北京市西城區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)北京市西城區(qū)直管公房管理暫行規(guī)定的通知》（西政發(fā)〔2016〕1號）

《北京市西城區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)北京市西城區(qū)直管公房管理暫行規(guī)定的通知》（西政發(fā)〔2016〕1號）第二條規(guī)定：本規(guī)定所稱直管公房是指由西城區(qū)房屋土地經(jīng)營管理中心和北京宣房投資管理公司代表政府依法直接進行經(jīng)營和管理的國有房屋。

根據(jù)該通知，直管公房的承租用途主要包括三種：居住、生產(chǎn)經(jīng)營和由機關(guān)事業(yè)單位承租并自用的非居住用途。但是，通知規(guī)定此文件的有效期為3年，自2016年2月6日起施行，現(xiàn)已失效。

（四）《北京市人民政府辦公廳印發(fā)的通知》（京政辦發(fā)〔2018〕20號）

《北京市人民政府辦公廳印發(fā)的通知》（京政辦發(fā)〔2018〕20號）第一條第（一）項指出：本意見所稱直管公房是指通過接管、收購、新建等方式形成，在市、區(qū)兩級房屋行政主管部門或經(jīng)政府授權(quán)的單位名下的公有房屋。市屬、區(qū)屬直管公房經(jīng)營管理單位分別由市、區(qū)兩級政府確定。

二、房屋租賃備案由誰辦理

法律分析：房屋租賃登記備案憑證一般是由房主辦理，去房地產(chǎn)管理部門辦理時要攜帶好租賃合同、房屋所有權(quán)證等相關(guān)資料。

法律依據(jù)：中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《商品房屋租賃管理辦法》 第十四條 房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理房屋租賃登記備案。

房屋租賃當(dāng)事人可以書面委托他人辦理租賃登記備案。

三、房屋租賃登記備案要帶什么材料

房屋租賃登記備案要帶的材料如下：

1、房地產(chǎn)權(quán)屬證書或其他有效憑證復(fù)印件一份；

2、房屋租賃登記備案申請表一份；

3、房屋租賃合同一份；

4、申請人的身份證明；

5、委托他人代理的，應(yīng)提供授權(quán)委托書及委托人與代理人身份證件復(fù)印件；

6、轉(zhuǎn)租的房屋應(yīng)提供房屋所有權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的書面證明；

7、凡提供的資料為復(fù)印件的，需核對原件。

房屋租賃備案登記辦理流程

1、申請。房屋租賃雙方或者接受書面委托的另一方向區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局提出申請，填寫《天津市房屋租賃登記備案申請表》；

2、受理。申請人提交材料齊全的，當(dāng)場受理，并出具“申請受理通知書”。申請人提交材料不齊全的，當(dāng)場一次告知需要補正的全部內(nèi)容，并出具補正告知單；

3、審查。審查申請人提交的材料，材料齊全符合條件的，在《房屋租賃合同》或者《房屋轉(zhuǎn)租合同》上加蓋房屋租賃登記備案專用章，并出具《天津市房屋租賃登記備案證明》。不符合條件的，說明理由，書面告知補正事項。

法律依據(jù)：《商品房屋租賃管理辦法》第十五條

辦理房屋租賃登記備案，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）房屋租賃合同；

（二）房屋租賃當(dāng)事人身份證明；

（三）房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明；

（四）直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門規(guī)定的其他材料。

房屋租賃當(dāng)事人提交的材料應(yīng)當(dāng)真實、合法、有效，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料。

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內(nèi)容審核：鄧海鳳律師

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