本案在審理過程中，存在以下三種觀點：

1、原被告雖然全部履行合同全部義務，但雙方未就房屋所有權到房地產主管機關辦理產權過戶登記，所以房屋所有權沒有發生轉移，房屋買賣無效，雙方相互返還，被告已經對房屋進行了改建，實際返還房屋已經不可能，故應當判令被告返還拆遷補償款。

2、被告系在村委會分配給原告的宅基地上改建樓房，根據相關規定，農民的住房不得出售給城市居民，而本案原、被告違反規定，合同無效，但原告應當從25日交付房屋后就應當知道自己的權利受到侵害，至才主張合同無效，已經超過法定時效，應當駁回原告的訴訟請求。

3、同意第二個觀點中合同無效的理由，但合同無效不適用時效規定，應當認定買賣合同無效，對該補償款應當考慮被告對房屋改建后形成的增值因素和投入，少分或者不分給原告。

筆者同意第三種觀點。理由：對第一種觀點，我國《民法典》規定了違反法律、行政法規強行性規定的合同無效。強行性規定即強行性規范，強行性規范包括強制性規范與禁止性規范，強制性規范是指法律或者行政法規條款命令當事人作出一定行為的規范;禁止性規范是指法律或者行政法規條款命令當事人不作出一定行為的規范。我國法律沒有對強制性規范與禁止性規范作出區別，故違反了強制性及禁止性規范的合同無效。對違反禁止性規范的合同無效，我們不難理解，就像訂立買賣國家禁止的毒品的合同無效一樣，只要觸犯了法律禁止性規定的行為都是無效的。但是對違反了法律強制性規范的行為是否無效值得探討，國家

《土地管理法》第62條的規定“農村居民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”“農村居民住宅用地，經鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批準。”“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”

《江蘇省土地管理條例》第35條規定“農村村民出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。購買農村村民房屋的農戶應當符合申請建房用地條件。”根據前述規定，農村私有房屋買賣，因為涉及到土地使用權的轉讓，也需要有關部門批準，違反了相關規定，合同可能無效。但我們知道未發生產權過戶與買賣合同無效是兩個不同的概念，買賣合同無效固然不能發生產權轉移，但未發生產權轉移的原因未必就是合同無效所致，從保護買受人的合法權益出發，認定未辦理產權登記的合同無效，顯然不妥，因為一旦認定買賣合同無效，其結果對買受人極為不利。買受人基于誠實信用原則相信出賣人不會反悔而對房屋作出了改建并且付出了大量的投入，一旦認定無效，買受人損失的不僅是可以測算的損失，更多的是無法評估的損失，失去了平等保護合同當事人的原則。

北京圣運律師網溫馨提示： 《民法典》自2021年1月1日起正式施行，《婚姻法》《繼承法》《民法通則》《收養法》《擔保法》《合同法》《物權法》《侵權責任法》《民法總則》同時廢止。如果您涉及《民法典》規定的拆遷問題# 點擊這兒#進行查看！若需幫助可#咨詢北京圣運律師網拆遷安置律師#

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內容審核：郭建煒律師

來源：中國法院網-原告能否獲得該筆拆遷補償款？，