一、寧波北侖區(qū)房屋拆遷律師

有的拆遷案件，當(dāng)時當(dāng)事人不在現(xiàn)場，沒有目擊證人，也沒有監(jiān)控設(shè)備，確實不知道該起訴誰。在沒有行政機關(guān)主張強制拆遷行為的情況下適用該條款，需要對“知道或者應(yīng)當(dāng)知道具體行政行為的內(nèi)容”有一個整體的把握。這里的行政行為內(nèi)容，不僅包括直接影響公民、法人或者其他組織合法權(quán)益的行政行為本身，還包括作出該行政行為的行政機關(guān)。

公民、法人或者其他組織知道或者應(yīng)當(dāng)知道被強制拆遷的主體后，才能視為具有比較完整的知識或者應(yīng)當(dāng)知道行政行為的內(nèi)容。

來源于《房屋拆遷-土地征收行政訴訟司法觀點以及實戰(zhàn)資料收集匯編》節(jié)選（由北京煒衡（杭州）律師事務(wù)所行政法團隊負責(zé)人李軍民律師匯編提供）。

二、北侖區(qū)拆遷政策

法律分析：拆遷補償政策是各地由各市、地、縣政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況制定的，不能一概而論。國家規(guī)定的拆遷補償標準如下：1、房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，按平方米單價計算。2、周轉(zhuǎn)補償費，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。3、獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房。4、由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構(gòu)計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償； （二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償； （三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。 市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

三、寧波征地拆遷律師怎么選

一、選擇律師事務(wù)所和律師應(yīng)了解哪方面

(一)基本資料。

無論是律師還是律師事務(wù)所，都有一定的“硬性指標”。在選擇律師事務(wù)所前，要先考察其基本檔案和資料，看看有沒有執(zhí)業(yè)許可證。這些資料可以在網(wǎng)上獲取，也可以直接打電話到律師事務(wù)所的主管機構(gòu)———律師協(xié)會詢問。

(二)專業(yè)水平。

在初步選定律師后，您要與律師進行深入交流，了解他的業(yè)務(wù)能力和人品。首先要盡量選擇知名的律師和律師事務(wù)所，因為他們的名聲也是其工作能力的一種證明。其次要在交流中看人品，是否真心的幫忙，態(tài)度是否誠懇、實事求是。

二、各類案件不同情況的收費標準如下：

1、代理刑事案件

偵查階段：1500-8000元/件

審查起訴階段：1500-10000元/件

一審審判階段：2500-25000元/件

代理刑事自訴案件或者擔(dān)任被害人代理人的，可按照上述標準酌減收費。

2、代理民事訴訟案件

(1)不涉及財產(chǎn)關(guān)系的民事訴訟案件：2500-10000元/件。

(2)涉及財產(chǎn)關(guān)系的民事訴訟案件，根據(jù)訴訟標的額，按照下列比例分段累計收費：

10萬元以下(含10萬元)：6-8%，收費不足2500元的，可按2500元收取。

10萬元以上至50萬元(含50萬元)：5-6%

50萬元以上至100萬元(含100萬元)：4-5%

100萬元以上至500萬元(含500萬元)：3-4%

500萬元以上至1000萬元(含1000萬元)：2-3%

1000萬元以上：1-2%

3、代理行政訴訟、國家賠償案件

(1)不涉及財產(chǎn)關(guān)系的行政訴訟、國家賠償案件：2500-10000元/件。

(2)涉及財產(chǎn)關(guān)系的行政訴訟、國家賠償案件，按照涉及財產(chǎn)關(guān)系的民事訴訟案件標準收費。

交通事故，賠償30萬，浙江省內(nèi)律師費最少約1.5萬元。

三、寧波征地補償一般規(guī)定

《寧波市征收集體所有土地房屋拆遷條例實施細則》

第十八條拆遷范圍內(nèi)未取得合法的集體建設(shè)用地土地使用權(quán)證或房屋權(quán)屬來源證明文件的建筑和超過批準期限的臨時建筑，使用人必須在拆遷公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)自行拆除，不予補償。逾期未拆除的，按違法建筑依法強制拆除。

前款所稱的房屋權(quán)屬來源證明文件包括：

(一)房屋所有權(quán)證；

(二)農(nóng)村村民建房批準文件；

(三)村鎮(zhèn)集體建設(shè)用地批準文件；

(四)屬1982年2月13日國務(wù)院《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》施行前建造的房屋的，需村民委員會出具并經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、街道辦事處核實的證明文件；

(五)縣(市)、區(qū)土地、規(guī)劃行政管理部門依法出具的其他證明文件。

第十九條拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷房屋的權(quán)屬和可補償安置面積在拆遷范圍內(nèi)予以公示；未經(jīng)公示的，不得作為補償安置依據(jù)。公示時間不少于10日。

公示期間內(nèi)，對公示內(nèi)容有異議的，異議人可向當(dāng)?shù)赝恋亍⒁?guī)劃等行政管理部門提出，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)予以核查并依法確認房屋權(quán)屬和可補償安置面積。

第二十條拆遷房屋需要價格評估的，土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)將拆遷補償評估項目向社會進行公告，由具有法定資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)在規(guī)定期限內(nèi)報名，并在拆遷人和被拆遷人代表的公開監(jiān)督下從符合條件的房地產(chǎn)評估機構(gòu)中隨機產(chǎn)生一家評估機構(gòu)，由拆遷人與評估機構(gòu)簽訂委托評估協(xié)議；評估所需費用由拆遷人承擔(dān)。評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按約定向委托人提供全部被評估房屋的整體估價報告和分戶報告。估價報告必須經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師或土地價格評估師簽字并經(jīng)評估機構(gòu)蓋章。

第二十一條房地產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將被拆遷人的姓名、評估因素、評估依據(jù)、評估價格等主要情況在拆遷范圍內(nèi)公示，接受社會監(jiān)督。公示時間不少于10日。

拆遷當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期限內(nèi)向原評估機構(gòu)書面申請復(fù)核，原評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到書面申請后5個工作日內(nèi)出具書面復(fù)核結(jié)果；當(dāng)事人對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可以在收到復(fù)核結(jié)果后10日內(nèi)向土地行政主管部門書面申請裁決。裁決部門受理裁決申請后，可提請房地產(chǎn)價格評估專家委員會對評估結(jié)果進行鑒定，房地產(chǎn)價格評估專家委員會出具的鑒定結(jié)論可作為裁決依據(jù)。裁決部門應(yīng)當(dāng)自受理裁決之日起30日內(nèi)作出書面裁決。

第二十二條拆遷人提供的安置用房交付時應(yīng)當(dāng)具備符合國家和省規(guī)定的有關(guān)規(guī)范設(shè)計要求和工程質(zhì)量標準，并按規(guī)定取得產(chǎn)權(quán)預(yù)登記備案卡。

第二十三條被拆遷人選擇貨幣安置的，從取得補償資金之日起5年內(nèi)在本縣(市)、區(qū)行政區(qū)域內(nèi)購買安置房屋(其中被拆房屋在海曙區(qū)、江東區(qū)、江北區(qū)行政區(qū)域內(nèi)，被拆遷人在海曙區(qū)、江東區(qū)、江北區(qū)行政區(qū)域購買安置用房)的，可抵扣貨幣安置補償資金等額部分的房屋契稅。

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內(nèi)容審核：劉偉濤律師

來源：頭條-寧波北侖區(qū)房屋拆遷律師，