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順義法院調研農村建房合同糾紛案件的特點、多發原因并提出對策建,農村建房合同糾紛的原因分析及解決對策:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發布時間：
2024-07-31 04:11:31
作者：
圣運律師
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順義法院調研農村建房合同糾紛案件的特點、多發原因并提出對策建，近年來，順義法院轄區內農村建房日益增多，隨之而來的農村建房合同糾紛也呈現逐漸上升趨勢，該院經過調研發現該類案件主要存在以下特點:一是“三無型”建筑隊占據主流，施工質量無保證。該院

順義法院調研農村建房合同糾紛案件的特點、多發原因并提出對策建,農村建房合同糾紛的原因分析及解決對策:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、順義法院調研農村建房合同糾紛案件的特點、多發原因并提出對策建

近年來，順義法院轄區內農村建房日益增多，隨之而來的農村建房合同糾紛也呈現逐漸上升趨勢，該院經過調研發現該類案件主要存在以下特點:

一是“三無型”建筑隊占據主流，施工質量無保證。該院受理的該類案件，建筑隊大都是無資質、無圖紙、無資金設備的“三無型”建筑隊，缺乏施工技術，僅憑經驗口頭設計或模仿他人住宅進行建造，雙方簽訂的建房合同簡易籠統，可操作性差。

二是建筑隊人員多為臨時組建，為節省人工、賺取最大利潤，建筑隊同一時間承攬多項建房工程，由于工時緊，人手少，導致工人施工粗糙不細致，建房質量問題頻發。

三是建筑方、房主提起訴訟的比例基本持平，兩方利益團體大都傾向于積極訴訟維權。建筑方為原告的案件多為起訴要求給付工程欠款，房主為原告的案件則多為不滿意建房質量，要求重修重建。

四是包工頭為被告的案件被告方不積極應訴的現象較多。因包工頭多為外地人，在轄區內無固定居所，因建筑隊的特點是有活兒則合，無活兒則散，他們活躍在農村，工作范圍廣，且缺乏政府部門監管，易出現不應訴現象。

五是該類案件調解難度大。房主與建筑隊在建房期間已積怨較多，建筑方通常拒絕修理、返工或者改建，房主則多提出鑒定申請，以工程有質量問題為由拒付或少付工程款，雙方分歧較大、互不相讓。

六是建房導致安全隱患增多，社會不良影響加劇。一方面因農村建房安全性無保障，雇員在施工過程中受傷，引發人身損害賠償類糾紛案件增多，另一方面由于房主不及時與包工頭結算，包工頭拖欠工人工資現象嚴重，進而又引發勞務合同糾紛。

經調研發現農村建房合同糾紛高發的原因主要為兩方面：一是近年來一方面農民生活水平提高較快，農民紛紛拆舊翻新，改善住房條件，另一方面由于政府城鄉規劃大量拆遷，為多獲取拆遷補償，跟風建房現象十分普遍，故因建房引發的合同糾紛也呈上升態勢;二是有關農村建房法律法規不完善，農村建房建筑隊缺乏有效的管理和規制。政府職能部門對農民建房的管理，主要在于房屋建造的合法性審批，而對房屋設計的安全性、建筑隊的資質、技術水平、安全設施是否齊備、施工過程中的操作等缺乏監管建筑隊的管理和規制，這也是農村建房合同糾紛頻發的主要原因。

針對上述特點和原因，該院對農村建房合同糾紛提出以下建議和對策：

一是合同宜定性為承攬合同確定有效。根據法律規定，建設工程施工合同施工人無資質將導致合同無效，而承攬合同只要合同內容不違法，即可認定有效。農村建房多是包工不包料的勞務工程，這與建設施工合同規范大型、復雜的土木工程、建筑工程有明顯區別，定性承攬合同確定有效，有利于雙方合同權利義務的保護，符合農民意識水平和農村建筑市場的實際情況，也可避免因合同無效致使當事人游離于合同保護之外無須遵守任何約定，導致市場秩序更加混亂。

二、關于審理農村建房合同糾紛的調研報告

一、農村建房合同糾紛的案由定性爭議農村建房合同糾紛訴至法院后，涉及的首要問題即是案由的確定問題。在審判實踐中，有兩種案由意見：

我國民法典第十六章專門對建設工程施工合同糾紛作了相關規定，最高人民法院也出臺了關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的司法解釋，對建設工程施工做出了更詳細的規定，因此，將農村建房合同糾紛的案由確定為建設工程施工合同還是承攬合同，適用的是不同的法律規定，案件的處理結果也會截然不同。

(一)建設工程施工合同和承攬合同的不同法律效果分析

建設工程施工合同承攬合同

合同效力無效有效

工程量通過鑒定機構鑒定按約計算工程量

工程款的支付根據《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的司法解釋》支付工程款按約支付工程款

工程質量施工隊不承擔質量責任施工隊按約承擔質量責任

違約責任合同雙方無違約責任按約承擔違約責任

第一，合同的效力問題。如果將案由定性為建設工程施工合同，根據司法解釋的規定，施工人必須具備相關資質，而農村建房的施工人基本上是個體的泥工、瓦工等自行招募組織起來的個體施工隊，不可能具備任何資質，因此，定性為建設工程施工合同的農村建房合同應為無效合同。如果將案由定性為承攬合同，根據民法典的規定，承攬人無需具備特別的資質，只要合同內容不違法，則定性為承攬合同的農村建房合同為有效合同。

一、工程款合同無效違約金的效力是否有效

工程款合同無效違約金的效力無效。合同中的違約金條款依附于合同約定而存在，若合同被認定為無效，則違約金條款隨之無效，但造成合同無效一方并不能因此免除賠償損失的責任。

1、根據《中華人民共和國建筑法》第十二條、第十三條的規定，從事建筑活動的建筑施工企業必須具備一定的條件，并取得相應等級的資質證書，方可在其資質等級許可的范圍內從事建筑活動，原告周某沒有相應的施工資質，周某與被告陳某芳簽訂的《井巷工程施工承包合同》違反了法律、行政法規的強制性規定，該合同應當認定為無效。

按照《最高人法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條規定建設工程施工合同無效，但建設工程經竣工驗收合格，承包人請求參照合同約定支付工程價款的，應予以支持；

2、在合同無效的情況下，有三種條款是有效的：一是，合同中獨立存在的有關解決爭議方法的條款；二是，因合同無效返還由該合同取得的財產；三是，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的應當各自承擔相應責任。但違約金條款并不是結算和清算條款，結算和清算條款的意思是有關報酬、費用等方面如何計算的問題。同時，違約金條款也不是爭議解決條款。爭議解決條款是指合同中約定的，如果雙方發生爭議，是選擇仲裁還是訴訟等。

無效合同中關于違約金條款，是先有約定，違反約定才會適用本條款追究違約責任，現在“約定”無效了，不存在違約的情形，那么自然也就不可能適用本條款。無效合同自始無效，違約條款在無效合同中也自始無效，只能要求造成合同無效一方承擔締約過失責任或賠償責任。

三、農村建房合同糾紛的原因分析及解決對策

一、分析其原因主要有以下幾點

1、施工雙方誠信缺失。在農村建房合同糾紛中施工雙方大多法律意識不強，沒有簽訂書面的建房施工合同，對于雙方的權利義務沒有明確，極易發生糾紛。而就算雙方簽訂了書面合同，一般也是簽訂分期付款合同，完工后，少數房主違反誠實信用原則，拖欠剩余的工程款，有些房主則是暫時無力給付，施工隊討不到工錢，以致于發生糾紛訴至法院。另外在一些包工包料的建房工程中，施工隊為了自身利益，在建房過程中偷工減料，造成房屋質量問題，甚至出現危房，給房主帶來損失，雙方協商不成只能通過訴訟手段來解決糾紛。

2.、施工監督和管理存在缺陷。法律法規對城市建房有詳細規定，但對農村建房沒有配套的實施細則，對施工隊的資質、工程質量、竣工驗收等沒有明確的規定，造成在農村建房的施工隊都是無證、無照、無資質的“三無”私人建筑隊，而農民的經濟收入不高，受建房成本的制約，也是請附近的“三無”私人建筑隊，房屋質量不高是常見的現象，由于房屋質量引起的糾紛也就屢見不鮮。

3、施工過程不規范。隨著大量外來務工人員進入我縣，農村建房中外地承包者增多，由于一些外來施工人員缺乏相應的施工資質，導致因工程質量、施工工期、工程交付等環節問題的頻發，進而引發一系列損害賠償及違約訴訟。

4、缺乏專業指導。首先，由于建房戶缺乏建設工程專業知識，而承建方又急于承接工程，導致雙方訂立合同時忽略工程建設中可能出現的諸多細節；其次，由于施工雙方對工程量的結算標準約定不明，涉訟后因無法確定而需評估審價，但訴訟的小額標的與較大成本的評估費用間矛盾；再次，房屋質量鑒定費用高昂農民無法承受，由于房屋質量是否存在質量問題要經過專門的鑒定機構通過專業評估以后才能確定，在我縣廣大農村家庭，建一間房幾乎花去所有積蓄甚至還要跟親朋好友借錢才能湊夠，農民沒有錢請鑒定機構鑒定，而到法院打官司講的是證據，由于沒有有效的證據支持，農民很難打贏官司，導致判決結案的效果不佳。

二、解決對策

1、科學合理建房，避免盲目跟風。隨著我國社會主義現代化的快速發展，農村建房成為農村改善居住環境的最主要方式，提倡科學合理建房，減少盲目建房，可以有效防止農村建房糾紛的發生。

2、加強宣傳引導，規避法律風險。加強宣傳與引導，提醒農民建房時要找有資質或技術、設備較為完善的施工隊伍施工，加強對農民建房簽訂施工合同的指導，針對當地農民自建樓房、自建廠房過程中存在問題，盡快制定出農村建設施工合同標準文本，以規范農村建房市場秩序，切實保護農民施工隊伍的利益。

3、完善立法體制，加強監督管理。完善有關農村建房的法律法規，規范落實農村建房建筑隊伍的資質、施工設備、施工人員的技術標準等問題，加強對建筑隊伍的管理和規制，明確施工過程中的安全管理、房屋質量監督及法律責任等。