一、房屋建筑物及裝修評估 拆遷,房屋拆遷裝修補(bǔ)償估價(jià)要注意的問題

1、價(jià)格時(shí)點(diǎn)

由于建筑裝飾材料價(jià)格變化較快，應(yīng)注意采用兩個時(shí)點(diǎn)，即裝修作業(yè)當(dāng)時(shí)與拆遷時(shí)點(diǎn)。分別采用時(shí)點(diǎn)下人工材料機(jī)械價(jià)格計(jì)算其工程造價(jià)。這是因?yàn)樽鳛楸徊疬w人不是主動的到市場上將其房屋賣出而是被動無奈的。如果物價(jià)下跌，被拆遷人已投入了資金，沒有產(chǎn)生他所應(yīng)當(dāng)產(chǎn)生的利益就被動終止了。此時(shí)應(yīng)按照裝修當(dāng)時(shí)造價(jià)扣除折舊予以補(bǔ)償。如果物價(jià)上漲，被拆遷人應(yīng)獲得由于物價(jià)上漲而帶來的投資增值，此時(shí)應(yīng)按現(xiàn)時(shí)價(jià)值作為補(bǔ)償。

2、價(jià)格構(gòu)成

在計(jì)算裝修造價(jià)時(shí)，除了按照工程預(yù)算定額或單項(xiàng)單價(jià)計(jì)算施工造價(jià)外，還應(yīng)計(jì)算工程的間接費(fèi)用如：設(shè)計(jì)費(fèi)、管理費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、審批費(fèi)用、稅金等。對于大型商場，還發(fā)生招標(biāo)費(fèi)用、建設(shè)單位管理費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、消防審查費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)用等。上述費(fèi)用通常在總價(jià)的百分之十到十五。

3、成新率的確定

成新的確定應(yīng)考慮實(shí)際現(xiàn)狀以及使用期限的因素，裝修使用期限一般在5至8年。

4、裝修質(zhì)量對價(jià)值的影響

在評估時(shí)應(yīng)考慮總造價(jià)的百分之五至十的質(zhì)量影響值，以反映市場狀況。

根據(jù)規(guī)定，房屋拆遷裝修補(bǔ)償原則上是不考慮到補(bǔ)償費(fèi)用中的，不過如果該房屋進(jìn)行過二次裝修或者是商業(yè)用房的裝修改造就會涉及到裝修補(bǔ)償?shù)膯栴}。房屋拆遷裝修補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格可以由被拆遷人與拆遷方進(jìn)行協(xié)商，如果協(xié)商不成，可以請專業(yè)機(jī)構(gòu)對房屋的裝修進(jìn)行評估以確定補(bǔ)償額度。

一、房屋拆遷裝修補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

1、房屋拆遷評估中的房地產(chǎn)市場評估價(jià)格是不含裝修價(jià)格的；

2、拆遷目的下的房地產(chǎn)市場價(jià)格評估時(shí)所選取的修正因素是不應(yīng)包括裝修因素的。

各地在制定評估細(xì)則時(shí)，在確定房屋成新時(shí)以及進(jìn)行市場法選取成交案例進(jìn)行修正計(jì)算時(shí)均應(yīng)將裝修因素對成交價(jià)格的影響剔除。

3、國務(wù)院拆遷管理?xiàng)l例中的房地產(chǎn)市場評估價(jià)格不包含裝修因素，并不是指房屋建筑中的裝飾部分工程。作為交付使用的建筑物必須達(dá)到裝飾的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)方可交付。房屋最基本的粉刷、油漆、涂料等均應(yīng)含在市場評估價(jià)中，只有住宅的二次裝修、商業(yè)用房的裝修改造等需要單獨(dú)評估。

二、房屋拆遷補(bǔ)償流程

1、拆遷人申領(lǐng)房屋拆遷許可證。

2、房屋拆遷管理部門按房屋拆遷許可證內(nèi)容向社會發(fā)布公告。

3、房屋拆遷管理部門和拆遷人向被拆遷人、房屋承租人做好宣傳、解釋工作。

4、確定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置方案。一般而言，對違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不予補(bǔ)償。拆遷補(bǔ)償方式分為一般情形的補(bǔ)償和特殊情形的補(bǔ)償兩類。一般情形的補(bǔ)償分貨幣補(bǔ)和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、結(jié)算價(jià)差，被拆遷人可以選擇補(bǔ)償方式。特殊情形的補(bǔ)償被拆遷人不能選擇，或只作貨幣補(bǔ)，或只作房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、結(jié)算價(jià)差。

5、拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議（協(xié)議拆遷）。

6、裁決拆遷。

7、強(qiáng)制拆遷。強(qiáng)制拆遷前拆遷人有就拆除房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證處申請辦理證據(jù)保全的義務(wù)。

二、房屋拆遷款中的裝修補(bǔ)償

裝修拆遷補(bǔ)償如下： 1、貨幣補(bǔ)償，是指拆遷人對依法批準(zhǔn)的拆遷范圍內(nèi)的房屋及其附屬物進(jìn)行評估作價(jià)后，以貨幣補(bǔ)償給被拆遷人，由被拆遷人自行購買房屋的一種安置方式。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府指定。 2、產(chǎn)權(quán)調(diào)換，是指拆遷人用異地或者原地重建的房屋與被拆遷人的房屋按一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行交換的一種補(bǔ)償方式。

一、房屋拆遷需要經(jīng)過以下程序：

1、市、縣級人民政府先進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估，將征收補(bǔ)償費(fèi)用籌措到位。

2、市、縣級人民政府作出房屋征收決定及時(shí)將房屋征收的決定向被征收人進(jìn)行公告。

3、房屋征收部門與被征收人協(xié)商確定房屋補(bǔ)償協(xié)議。

4、按照補(bǔ)償協(xié)議支付補(bǔ)償費(fèi)用后，對房屋實(shí)施拆除措施。

二、門市拆遷裝修補(bǔ)償如下：

1、宅基地補(bǔ)償費(fèi)；

2、房屋補(bǔ)償費(fèi)及裝修費(fèi)；

3、安置費(fèi)和搬遷費(fèi)；

4、困難補(bǔ)助和獎勵；

5、房屋內(nèi)各項(xiàng)家電移機(jī)補(bǔ)償；

6、非住宅房屋營運(yùn)損失補(bǔ)償?shù)取２疬w是指取得拆遷許可的單位，根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃要求和政府所批準(zhǔn)的用地文件，依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物，將該范圍內(nèi)的單位和居民重新安置，并對其所受損失予以補(bǔ)償?shù)姆尚袨椤?/p>

法律依據(jù)：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》 第二十五條 實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例第二十四條的規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。 拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。

三、房屋拆遷賠償評估需要看裝修嗎

需要看情況而定。根據(jù)國務(wù)院有關(guān)裝修評估補(bǔ)償?shù)囊?guī)定《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院305號令）第24條的立法釋義明確了：

1、條例的立法原意在評估時(shí)是不考慮裝修的；

2、貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定；

3、如果要對裝修進(jìn)行補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)由拆遷人和被拆遷人在簽訂協(xié)議時(shí)協(xié)商確定。

從上述解釋可以看到：

1、房屋拆遷評估中的房地產(chǎn)市場評估價(jià)格是不含裝修價(jià)格的；

2、拆遷目的下的房地產(chǎn)市場價(jià)格評估時(shí)所選取的修正因素是不應(yīng)包括裝修因素的。

各地在制定評估細(xì)則時(shí)，在確定房屋成新時(shí)以及進(jìn)行市場法選取成交案例進(jìn)行修正計(jì)算時(shí)均應(yīng)將裝修因素對成交價(jià)格的影響剔除。

當(dāng)然，我們應(yīng)該認(rèn)識到，國務(wù)院拆遷管理?xiàng)l例中的房地產(chǎn)市場評估價(jià)格不包含裝修因素，并不是指房屋建筑中的裝飾部分工程。作為交付使用的建筑物必須達(dá)到裝飾的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)方可交付。房屋最基本的粉刷、油漆、涂料等均應(yīng)含在市場評估價(jià)中，只有住宅的二次裝修、商業(yè)用房的裝修改造等需要單獨(dú)評估。

一、裝修估價(jià)時(shí)計(jì)算的注意事項(xiàng)

1、價(jià)格時(shí)點(diǎn)

由于建筑裝飾材料價(jià)格變化較快，應(yīng)注意采用兩個時(shí)點(diǎn)，即裝修作業(yè)當(dāng)時(shí)與拆遷時(shí)點(diǎn)。分別采用時(shí)點(diǎn)下人工材料機(jī)械價(jià)格計(jì)算其工程造價(jià)。這是因?yàn)樽鳛楸徊疬w人不是主動的到市場上將其房屋賣出而是被動無奈的。如果物價(jià)下跌，被拆遷人已投入了資金，沒有產(chǎn)生他所應(yīng)當(dāng)產(chǎn)生的利益就被動終止了。此時(shí)應(yīng)按照裝修當(dāng)時(shí)造價(jià)扣除折舊予以補(bǔ)償。如果物價(jià)上漲，被拆遷人應(yīng)獲得由于物價(jià)上漲而帶來的投資增值，此時(shí)應(yīng)按現(xiàn)時(shí)價(jià)值作為補(bǔ)償。

2、價(jià)格構(gòu)成

在計(jì)算裝修造價(jià)時(shí)，除了按照工程預(yù)算定額或單項(xiàng)單價(jià)計(jì)算施工造價(jià)外，還應(yīng)計(jì)算工程的間接費(fèi)用如：設(shè)計(jì)費(fèi)、管理費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、審批費(fèi)用、稅金等。對于大型商場，還發(fā)生招標(biāo)費(fèi)用、建設(shè)單位管理費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、消防審查費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)用等。上述費(fèi)用通常在總價(jià)的百分之十到十五。

3、成新率的確定

成新的確定應(yīng)考慮實(shí)際現(xiàn)狀以及使用期限的因素，裝修使用期限一般在5至8年。

4、裝修質(zhì)量對價(jià)值的影響

在評估時(shí)應(yīng)考慮總造價(jià)的百分之五至十的質(zhì)量影響值，以反映市場狀況。

二、房屋拆遷裝修評估

因裝修不同時(shí)期風(fēng)格不同，個性化較強(qiáng)，用材用料品種復(fù)雜價(jià)格彈性很大，不同時(shí)期材料價(jià)格變化也大，施工方法方式及操作精細(xì)程度對耗資差異也大，所以在裝修評估吋參照當(dāng)?shù)亟ú氖袌霎?dāng)前耗材同類檔次價(jià)格，結(jié)合當(dāng)前裝修人工費(fèi)制定平均價(jià)格區(qū)間，再考慮裝修折舊，評估公司作出補(bǔ)償價(jià)格范圍，由征收人與被征收人雙方協(xié)商確定最終裝修補(bǔ)償價(jià)格。

至于原裝修花了多少錢現(xiàn)在能補(bǔ)多少應(yīng)由評估人員到現(xiàn)場查勘后作出評估報(bào)告。總體講裝修折舊很大，在本地區(qū)建筑裝修市場價(jià)格框架下，個人家庭裝修往往資金每平價(jià)格超過建筑市均裝修每平平均水平，所以拆遷評估補(bǔ)償定是參照建筑市場大面積批量裝修價(jià)格，補(bǔ)償價(jià)格低于原實(shí)際裝修耗資的情況也算合情理。

四、拆遷裝修補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)

法律分析：拆遷裝修補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)如下：作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：1、被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；2、因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。

五、房屋拆遷裝修補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

法律分析：根據(jù)我國《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，房屋拆遷的應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償房屋價(jià)值以及因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償?shù)取?/p>

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。

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文章來源參考：【頭條】房屋建筑物及裝修評估 拆遷，房屋征收裝修評估細(xì)則

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投稿：金熙

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