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深圳舊改賠償標(biāo)準(zhǔn),深圳舊改賠償標(biāo)準(zhǔn)2020:今日城市更新在線法律咨詢

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2024-09-05 21:53:21
作者：
圣運(yùn)律師
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深圳舊改賠償標(biāo)準(zhǔn)，深圳舊城改造賠償標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題：在《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例（征求意見稿）》中關(guān)于舊改明確了法定最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但《征求意見稿》一般沒(méi)有法律效力，因此尚未投入使用。目前，仍然按照《深圳市城市更新辦法》、《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則

深圳舊改賠償標(biāo)準(zhǔn),深圳舊改賠償標(biāo)準(zhǔn)2020:今日城市更新在線法律咨詢

一、深圳舊改賠償標(biāo)準(zhǔn)

深圳舊城改造賠償標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題：在《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例（征求意見稿）》中關(guān)于舊改明確了法定最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但《征求意見稿》一般沒(méi)有法律效力，因此尚未投入使用。目前，仍然按照《深圳市城市更新辦法》、《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》、《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法(試行）》實(shí)施舊改賠償。

1.對(duì)商品房性質(zhì)的房屋的補(bǔ)償住宅類房屋的被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模瑢?duì)商品性質(zhì)房屋的補(bǔ)償，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)依法評(píng)估確定。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，住宅類房屋被征收人可選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進(jìn)行補(bǔ)償，按被征收房屋房地產(chǎn)權(quán)證書記載的建筑面積1:

1.2予以產(chǎn)權(quán)調(diào)換，或按被征收房屋房地產(chǎn)權(quán)證書記載的套內(nèi)建筑面積1:1予以產(chǎn)權(quán)調(diào)換。房地產(chǎn)權(quán)證書或者房地產(chǎn)登記簿沒(méi)有記載套內(nèi)面積或者記載不明的，按證載建筑面積1:1.2予以產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

2.對(duì)非商品性質(zhì)房屋的補(bǔ)償由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)依法評(píng)估確定的價(jià)格或市房屋征收部門發(fā)布的房屋征收補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格確定，以價(jià)高者為準(zhǔn)，并根據(jù)《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法(試行）》(市政府令第292號(hào)）附件進(jìn)行補(bǔ)償。

以上是《補(bǔ)償方案》中對(duì)商品性質(zhì)房屋和非商品性質(zhì)房屋的補(bǔ)償規(guī)定。另外選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被征收人應(yīng)選擇所提供的安置房源中面積與應(yīng)安置面積最相近的套型。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積(包括套內(nèi)建筑面積）超過(guò)應(yīng)補(bǔ)償建筑面積的，超出面積部分以產(chǎn)權(quán)調(diào)換后房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格結(jié)算差價(jià)；產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積(包括套內(nèi)建筑面積）小于應(yīng)補(bǔ)償建筑面積的，差異面積部分以產(chǎn)權(quán)調(diào)換后房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格結(jié)算差價(jià)；被征收房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)高于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的，以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的差額結(jié)算差價(jià)。

在房屋面積和用途認(rèn)定方面《補(bǔ)償方案》明確表示，被征收房屋的建筑面積(包括套內(nèi)建筑面積）與房屋用途的認(rèn)定，以房地產(chǎn)權(quán)證書、房地產(chǎn)登記簿記載的面積和用途為準(zhǔn)；但房地產(chǎn)權(quán)證書記載與房地產(chǎn)登記簿記載不一致的，以房地產(chǎn)登記簿記載為準(zhǔn)。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法（試行）》第十四條規(guī)定：房屋征收補(bǔ)償方案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）房屋征收范圍、補(bǔ)償內(nèi)容、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目補(bǔ)償費(fèi)用概算；

（二）作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房的區(qū)位、數(shù)量、安置房調(diào)換標(biāo)準(zhǔn)、套型面積和結(jié)算基本價(jià)格、過(guò)渡方式、臨時(shí)安置用房標(biāo)準(zhǔn)等；

（三）擬定的簽約期限和提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)期限；

（四）獎(jiǎng)勵(lì)與補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)；

（五）房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用賬戶；

（六）其他應(yīng)當(dāng)納入補(bǔ)償方案的內(nèi)容。

《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法（試行）》第二十五條規(guī)定：對(duì)住宅房屋以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進(jìn)行征收補(bǔ)償?shù)模鞒龇课菡魇諞Q定的轄區(qū)政府應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的住宅進(jìn)行調(diào)換，并按照下列規(guī)定結(jié)算差價(jià)：產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋套內(nèi)建筑面積超過(guò)被征收房屋套內(nèi)建筑面積的，超出面積部分以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)結(jié)算差價(jià)；被征收房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格高于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的，以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的差額結(jié)算差價(jià)。

以非商品性質(zhì)住宅房屋進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，其所調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)仍受相應(yīng)限制。符合相關(guān)規(guī)定的，被征收人可以補(bǔ)交規(guī)定差價(jià)后轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)。

根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑若干規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱“兩規(guī)”）、《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》（以下簡(jiǎn)稱《決定》）及其配套政策處理取得非商品性質(zhì)房地產(chǎn)權(quán)證書的住宅房屋，以住宅房屋的房地產(chǎn)權(quán)證書為產(chǎn)權(quán)調(diào)換基本單位，按照下列規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償：

（一）符合原村民非商品住宅建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的，不超過(guò)建筑面積480平方米的部分給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換，超出部分按照本辦法附件有關(guān)規(guī)定給予貨幣補(bǔ)償。所建房屋建筑面積未達(dá)到480平方米的，可按照建筑面積480平方米給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換，差額部分面積由被征收人按產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的成本價(jià)購(gòu)足；被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模越ㄖ娣e480平方米的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算被征收房屋的價(jià)值，扣減10%的公告基準(zhǔn)地價(jià)后予以補(bǔ)償；

（二）被征收人為非原村民的，不超過(guò)建筑面積150平方米的部分給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換；被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模凑毡徽魇辗课莸膬r(jià)值扣減10%的公告基準(zhǔn)地價(jià)予以補(bǔ)償。超出部分按照本辦法附件有關(guān)規(guī)定給予貨幣補(bǔ)償。

《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法（試行）》第二十八條房屋征收部門應(yīng)當(dāng)與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)訂立征收補(bǔ)償協(xié)議。

征收補(bǔ)償協(xié)議內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付

二、深圳舊改拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)

深圳舊住宅區(qū)簽約面積與簽約人數(shù)雙95%后可征收；城中村合法住宅、住宅類歷史違建簽約人數(shù)單95%后可征收，條例明確可列入舊改項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)，降低項(xiàng)目立項(xiàng)和拆遷標(biāo)準(zhǔn)，并首次制定了最低賠償標(biāo)準(zhǔn)。

一、深圳社保卡一定要在深圳辦理嗎

1、個(gè)人申辦。符合金融社保卡發(fā)放條件的人員，或需要補(bǔ)、換金融社保卡的個(gè)人，可以自主選擇合作銀行的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行申辦。2、單位批量代辦。單位可通過(guò)社會(huì)保障卡單位預(yù)申請(qǐng)系統(tǒng)在網(wǎng)上預(yù)申請(qǐng)，銀行預(yù)審?fù)ㄟ^(guò)后，單位根據(jù)系統(tǒng)提示，提交相關(guān)材料至簽約銀行的網(wǎng)點(diǎn)。首次申請(qǐng)時(shí)需選擇一家銀行簽約，一旦單位和銀行雙方確認(rèn)后將無(wú)法更改。金融社保卡發(fā)行初期，單位只能為沒(méi)有原深圳市社會(huì)保障ic卡和磁條卡的參保人辦理。

二、城中村改造賠償標(biāo)準(zhǔn)

(一)、一戶宅基地置換300平方米同一地段高層住宅：這是石家莊市政府倡導(dǎo)和決定的補(bǔ)償方式，這是底線，不能低于此標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然各村基本參照此標(biāo)準(zhǔn)履行，也有各別村甚至?xí)岣哐a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，如：將300平方米以套內(nèi)面積發(fā)給本集體組織村民。(二)、臨時(shí)安置費(fèi)、搬遷費(fèi)：臨時(shí)安置費(fèi)按15元/平方米計(jì)算，搬遷費(fèi)按10元/平方米，按兩次計(jì)算;這是截至2011年的標(biāo)準(zhǔn)。不過(guò)最近國(guó)有土地征收拆遷將該兩項(xiàng)數(shù)額進(jìn)行了提高。城中村改造補(bǔ)償想必也會(huì)參考此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相應(yīng)提高。(三)、地上房屋補(bǔ)償款及裝修款：無(wú)明確具體標(biāo)準(zhǔn)可供參考，一般由評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估確定，當(dāng)然評(píng)估機(jī)構(gòu)有評(píng)估具體標(biāo)準(zhǔn)。屋內(nèi)裝修補(bǔ)償基本類似。(四)、停產(chǎn)停業(yè)損失：該項(xiàng)費(fèi)用主要很對(duì)營(yíng)運(yùn)性行房屋進(jìn)行的補(bǔ)償，如對(duì)沿街門簾、在城中村內(nèi)的企業(yè)或公司進(jìn)行的停業(yè)期間內(nèi)補(bǔ)償?shù)膿p失，一般由協(xié)商確定或評(píng)估確定。(五)、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)：各村制定各村獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)，不能統(tǒng)一。(六)、電器移機(jī)費(fèi)：一般按市場(chǎng)價(jià)位進(jìn)行補(bǔ)償，目前家用電器移機(jī)費(fèi)：空調(diào)200元一臺(tái);有線電視150元一戶;電話移機(jī)88元一部;熱水器100元一臺(tái)等等.如拆遷時(shí)市場(chǎng)價(jià)格提高也相應(yīng)提高補(bǔ)償。(七)、其他補(bǔ)償或補(bǔ)助：各村根據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)或參考以上標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，另行對(duì)困難住戶或另行支付和補(bǔ)償費(fèi)用，這主要村集體組織通過(guò)補(bǔ)償方案確定，因村而定。

三、廣西一戶一宅政策細(xì)則

1.嚴(yán)格落實(shí)“一戶一宅”政策

嚴(yán)格落實(shí)“一戶一宅”要求，注意分戶的合理性，做好與戶籍管理的銜接，不得設(shè)立互為前置的申請(qǐng)條件。依法認(rèn)定農(nóng)村宅基地的取得資格，不得以戶籍分戶作為宅基地取得資格的前置條件；嚴(yán)格用地標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)村宅基地面積應(yīng)符合平原地區(qū)和城市郊區(qū)每戶不得超過(guò)100平方米，丘陵地區(qū)、山區(qū)每戶不得超過(guò)150平方米的上限。

2.引導(dǎo)村民合理選址

農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地要符合現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃或國(guó)土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃，應(yīng)充分利用存量土地、少占或不占耕地、不占用永久基本農(nóng)田及生態(tài)保護(hù)紅線，節(jié)約集約用地，符合地質(zhì)安全、防洪排澇等安全防控要求。

3.全額保障計(jì)劃指標(biāo)

自治區(qū)單列各設(shè)區(qū)市農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)，且不低于設(shè)區(qū)市新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)總量的5%，專項(xiàng)保障農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地。實(shí)行先用后報(bào)、先使用后核銷，年底實(shí)報(bào)實(shí)銷。當(dāng)年單列指標(biāo)不足的，由自治區(qū)匯總后報(bào)自然資源部追加或預(yù)支下一年度計(jì)劃指標(biāo)予以全部保障。

4.落實(shí)建新拆舊要求

農(nóng)村村民住宅建設(shè)應(yīng)優(yōu)先使用農(nóng)村閑置建設(shè)用地，經(jīng)批準(zhǔn)易地建造住宅的，應(yīng)嚴(yán)格按照“建新拆舊”要求，將原宅基地交還村集體。實(shí)施拆舊復(fù)墾騰退的建設(shè)用地指標(biāo)優(yōu)先保障本村村民住宅建設(shè)的合理用地需求。

5.加強(qiáng)規(guī)劃保障

在縣級(jí)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)國(guó)土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃中，要為農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地預(yù)留空間，有條件、有需求的地方按照“一村一圖一表一則”的要求加快編制村莊規(guī)劃。各地可在鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃中預(yù)留不超過(guò)5%的建設(shè)用地機(jī)動(dòng)指標(biāo)，優(yōu)先供農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地申請(qǐng)使用，規(guī)劃審批時(shí)落地機(jī)動(dòng)指標(biāo)并更新數(shù)據(jù)庫(kù)。對(duì)不涉及占用永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護(hù)紅線或符合生態(tài)保護(hù)紅線管控規(guī)則、不在禁止建設(shè)區(qū)，符合“一戶一宅”和土地使用標(biāo)準(zhǔn)的，可調(diào)整修改規(guī)劃。

6.實(shí)施分類管控

已編制“多規(guī)合一”村莊規(guī)劃的，嚴(yán)格依據(jù)村莊規(guī)劃實(shí)施管理。未編制“多規(guī)合一”村莊規(guī)劃的，可依據(jù)縣級(jí)制定的農(nóng)房建設(shè)規(guī)劃管控辦法或村莊規(guī)劃設(shè)計(jì)通則，并與新的國(guó)土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃做好銜接，作為核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可的依據(jù)。

現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模邊界范圍內(nèi)，已列入近期城市更新計(jì)劃的村莊，應(yīng)與更新方案相銜接，統(tǒng)籌解決村民住宅需求，不得新增農(nóng)村村民住宅用地；未列入近期城市更新計(jì)劃的村莊，應(yīng)充分利用現(xiàn)有存量建設(shè)用地，主要通過(guò)建設(shè)公寓式住宅或聯(lián)排式住宅解決新增分戶住房要求，不得新建單家獨(dú)院式住宅。各地應(yīng)抓緊完善規(guī)劃許可相關(guān)制度。

7.優(yōu)化用地審批流程

各地要結(jié)合本地實(shí)際優(yōu)化用地審批和鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可流程、精簡(jiǎn)申報(bào)材料、提高審批效率，為農(nóng)民提供便捷高效的服務(wù)。同時(shí)，嚴(yán)格執(zhí)法監(jiān)察，對(duì)新增違法違規(guī)行為，以“零容忍”的態(tài)度依法嚴(yán)肅處理，做到“早發(fā)現(xiàn)、早制止、嚴(yán)查處”，堅(jiān)決守住耕地保護(hù)紅線。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條》第二十九條拆除重建類城市更新項(xiàng)目的市場(chǎng)主體與物業(yè)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)遵循平等、公平的原則簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議。

市城市更新部門應(yīng)當(dāng)制定并發(fā)布搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本，包括協(xié)議生效時(shí)間、生效條件、搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和方式、協(xié)議有效期、權(quán)利義務(wù)、預(yù)告登記約定、不得加改擴(kuò)建、違約責(zé)任等內(nèi)容。

市場(chǎng)主體應(yīng)當(dāng)將已簽訂的搬遷補(bǔ)償協(xié)議報(bào)區(qū)城市更新部門備案。區(qū)城市更新部門應(yīng)當(dāng)將備案信息推送區(qū)住房建設(shè)部門和不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。被搬遷住房屬政策性住房的，區(qū)住房建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)報(bào)市住房建設(shè)部門審核。

三、深圳舊改賠償標(biāo)準(zhǔn)2020

深圳舊改賠償標(biāo)準(zhǔn)：已登記的商品性質(zhì)住宅物業(yè)采用原地產(chǎn)權(quán)置換的，按照套內(nèi)面積不少于 1 比 1 的比例進(jìn)行補(bǔ)償；產(chǎn)權(quán)置換的實(shí)際面積不得少于約定面積，因誤差導(dǎo)致超出面積在 3% 以內(nèi)的，物業(yè)權(quán)利人可以不再支付超出面積部分的房?jī)r(jià)。拆除重建類城市更新項(xiàng)目的市場(chǎng)主體與物業(yè)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)遵循平等、公平的原則簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議。

法律依據(jù)：《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》第二十九條規(guī)定拆除重建類城市更新項(xiàng)目的市場(chǎng)主體與物業(yè)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)遵循平等、公平的原則簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議。

h3>四、深圳舊改拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)