一、回遷房預繳土地增值稅嗎

      問:請問城市更新項目中安置回遷給被拆遷權(quán)利人的房屋需要預繳增值稅嗎?

      答:安置回遷房屋原則上不需要預繳增值稅。營改增后房地產(chǎn)項目增值稅預繳的政策規(guī)定主要在《關(guān)于發(fā)布

      的公告》(國家稅務總局公告2016年第18號,“18號公告”)中進行明確,根據(jù)18號公告第十條和第十九條的規(guī)定,滿足采取預收賬款方式銷售的項目,在收到預收款時按照3%的預征率計算預繳增值稅。城市更新項目中安置回遷的房屋一方面不屬于采用預收賬款方式銷售的房屋,另一方面回遷房也不存在收取預收款的問題。實務中原則上在回遷房交房時按照視同銷售處理的規(guī)則確定納稅義務時間申報增值稅。

      問:那城市更新項目中的回遷房需要預繳土地增值稅嗎?

      答:首先,根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字【1995】第6號,“土增實施細則”)第十六條的規(guī)定,納稅人在

      項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因,而無法據(jù)以計算土地增值稅的,可以預征土地增值稅,待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算,多退少補。”其次,根據(jù)國稅發(fā)【2006】187號文和國稅函【2010】220號文的規(guī)定,回遷房在

      所有權(quán)轉(zhuǎn)移時

      按照視同銷售規(guī)則確認房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。所以綜合兩個文件來,土地增值稅預征的前提是項目竣工結(jié)算前觸發(fā)納稅義務的發(fā)生了,由于回遷房的納稅義務發(fā)生時間是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時候,實務中產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時點均發(fā)生在項目竣工驗收之后,所以回遷房并不滿足預征的條件。

      問:這樣是不是意味著城市更新項目中的回遷房也不需要預繳企業(yè)所得稅呢?

      答:與增值稅和土地增值稅不同,企業(yè)所得稅并非預繳的概念,而是在達到完工標準之前按照預計毛利的方式征收企業(yè)所得稅,在達到完工標準后再結(jié)算實際毛利與預計毛利之間的毛利差。與土地增值稅存在略微差異的是,根據(jù)國稅發(fā)【2009】31號文第七條的規(guī)定,回遷房確認收入的時點是所有權(quán)轉(zhuǎn)移或者實際取得利益權(quán)利時。實務中絕大部分的房企都是按照回遷房轉(zhuǎn)移的時點進行確認,但是31號文中所表述的所有權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實際取得利益權(quán)利時確認收入到底是孰早的概念還是意味著納稅選擇權(quán)利本身存在較大的爭議。對于城市更新項目而言,拆遷安置本質(zhì)上構(gòu)成一種非貨幣性資產(chǎn)交換行為,所以按照31號文的邏輯房企實際取得利益權(quán)利的時點就可能是取得被拆遷權(quán)利人土地及房屋權(quán)屬成為單一權(quán)利主體的時點,那么這樣回遷房確認收入的時點就可能被推前。而且一旦推前,收入確認的金額也將有所區(qū)別。所以我們建議實務中要與主管稅務機關(guān)保持良好的稅務溝通。

二、回遷房增值稅

法律分析:

1、購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。應納稅額計算公式為：應納稅額計稅價格-被拆房屋拆遷補償款)×稅率。房屋拆遷契稅優(yōu)惠政策的適用對象，包括被拆遷房屋的所有權(quán)人，或共有權(quán)人以及領(lǐng)取拆遷補償款的被拆遷公有住房的承租人。

2、應納稅在減去以上減免部分外，按商品房交易計算和繳納稅費。賣方應繳納稅費主要有：稅務部門向賣方征收交易所產(chǎn)生的差價獲得的收入為計稅基數(shù)。各類稅收共有8種，包括：增值稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅、契稅。其中，增值稅、城建稅、教育附加、地方教育附加稅，合計稅率為5.55%居民個人轉(zhuǎn)讓普通住宅的，暫免征收土地增值稅花稅為房屋買賣成交價的0.15‰人所得稅的計稅依據(jù)為以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，稅率為20%通住宅的契稅為2%，高檔商品房契稅為4%。

法律依據(jù):

《中華人民共和國增值稅暫行條例》 第一條 在中華人民共和國境內(nèi)銷售貨物或者加工、修理修配勞務（以下簡稱勞務），銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人，應當依照本條例繳納增值稅。

三、回遷安置房土增稅如何繳納

法律分析：房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》第三條(一)款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。

法律依據(jù)：《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》 六、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

h3>四、回遷房增值稅

法律分析:

1、購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。應納稅額計算公式為：應納稅額計稅價格-被拆房屋拆遷補償款)×稅率。房屋拆遷契稅優(yōu)惠政策的適用對象，包括被拆遷房屋的所有權(quán)人，或共有權(quán)人以及領(lǐng)取拆遷補償款的被拆遷公有住房的承租人。

2、應納稅在減去以上減免部分外，按商品房交易計算和繳納稅費。賣方應繳納稅費主要有：稅務部門向賣方征收交易所產(chǎn)生的差價獲得的收入為計稅基數(shù)。各類稅收共有8種，包括：增值稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅、契稅。其中，增值稅、城建稅、教育附加、地方教育附加稅，合計稅率為5.55%居民個人轉(zhuǎn)讓普通住宅的，暫免征收土地增值稅花稅為房屋買賣成交價的0.15‰人所得稅的計稅依據(jù)為以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，稅率為20%通住宅的契稅為2%，高檔商品房契稅為4%。

法律依據(jù):

《中華人民共和國增值稅暫行條例》 第一條 在中華人民共和國境內(nèi)銷售貨物或者加工、修理修配勞務（以下簡稱勞務），銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人，應當依照本條例繳納增值稅。

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內(nèi)容審核：劉鵬飛律師

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