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拆遷評估都包括哪些(拆遷評估都包括哪些內容)

發布時間：
2024-10-25 14:02:17
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圣運律師
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拆遷評估都包括哪些(拆遷評估都包括哪些內容)

#房屋征收時，房屋評估價格包括哪些補償#

包括土地補償、建筑物補償、附屬物補償、裝飾補償、果樹名木補償及其它由于拆遷而滅失或遷移的應賠償的損失、營業性質的還要有停產停業損失補償。

#房子拆遷之前，都要做哪些評估#

房地產，主要包括地段的好壞，房屋的價值，房屋所占面積等！這是為以后的拆遷做工作！

#房屋拆遷補償評估的方法有哪些#

房屋拆遷的五種評估方法1、市場比較法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。市場比較法是最具說服力并易于當事人接受的方法，因為這種評估方法最能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。2、成本法是通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值3、收益法是雨季估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后進行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。4、假設開發法是預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。5、基準地價修正法是在政府確定公布了基準地價的地區，由估價對象所處地段的基準地價調整得出估價對象客觀價格。

#房屋拆遷進行房地產評估是否對現有房屋的土地同時進行評估詳細公式是什么#

房屋的拆遷評估是包括：一、房屋的重置價格（結合成新即乘上打拆系數）。二、土地價格（在同區位找三家房屋開發企業一年內的現房銷售加權平均價減去新房的重置價格即算出土地價格，這就是所謂的市場價評估）。三、裝璜及附屬物評估（這項評估可以在一定范圍內雙方協商，因為裝璜的價格彈性較大）。注：重置價是指重新建造這樣的房子通常的情況下工、料、費等造價多少。附屬物也是這樣通常情況下重置這樣的附屬物的造價結全成新。對你的房屋拆遷或征收按上述方法評估即找出一個同區位的有現房參照的理論上的樣板房與你的房屋比較就可得出你房屋的價值了。另個補償上還要考慮搬遷費、過渡費、和各項獎勵等才構成全部補償。

#房屋拆遷需要什么部門評估，評估多久？#

房屋拆遷評估是指拆遷補償價格評估。拆遷補償價格評估是在拆遷公告下發后，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法對拆遷區域內的房產進行價格評估。拆遷估價由具有房地產價格評估資格的估價機構承擔，估價報告必須由專職注冊房地產估價師簽字。房屋拆遷的評估時間、評估單交付時間由被拆遷人與房地產價格評估機構協商確定。房屋拆遷評估的流程有：1、被征收人在規定時間內協商選定房地產價格評估機構；2、由房屋征收部門作為委托人，與評估機構簽訂評估委托合同；3、估價師對被征收房屋進行實地查勘；4、房地產價格評估機構向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果，房屋征收部門將評估結果向被征收人公示；5、公示期滿后，評估機構向征收部門提供整體和分戶評估報告，房屋征收部門向被征收人轉交分戶評估報告；拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問的，可以向估價機構咨詢。估價機構應當向其解釋拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價結果產生的過程。雙方對評估結果有異議的，自收到評估報告之日起10日內，向價格評估機構申請復核評估；對復核結果有異議的，自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起5日內給予答復。估價結果改變的，應當重新出具估價報告；估價結果沒有改變的，出具書面通知。拆遷當事人也可以另行委托估價機構評估，拆遷當事人另行委托估價機構評估的，受托估價機構應當在10日內出具估價報告。擴展資料：建住房〔2003〕234號《城市房屋拆遷估價指導意見》相關內容：評估房屋要求房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內的被拆遷房屋，原則上由一家估價機構評估。需要由兩家或者兩家以上估價機構評估的，估價機構之間應當就拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取等進行協調并執行共同的標準。第七條拆遷估價機構確定后，一般由拆遷人委托。委托人應當與估價機構簽訂書面拆遷估價委托合同。第八條受托估價機構不得轉讓、變相轉讓受托的估價業務。估價機構和估價人員與拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。第九條拆遷當事人有義務向估價機構如實提供拆遷估價所必需的資料，協助估價機構進行實地查勘。第十條受托估價機構和估價人員需要查閱被拆遷房屋的房地產權屬檔案和相關房地產交易信息的，房地產管理部門應當允許查閱。第十一條拆遷估價目的統一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。”評估價值要求拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日。拆遷規模大、分期分段實施的，以當期（段）房屋拆遷實施之日為估價時點。拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。第十二條委托拆遷估價的，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質（包括用途，下同）和面積。被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規定的，從其規定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協商一致的，可以按照協商結果進行評估。對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協商一致的，可以向依照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。公示期對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質和面積認定的具體問題，由市、縣規劃行政主管部門和房地產管理部門制定辦法予以解決。第十三條市、縣人民政府或者其授權的部門應當根據當地房地產市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區域、不同用途、不同建筑結構的各類房屋的房地產市場價格。第十四條拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格，結合被拆遷房屋的房地產狀況進行。第十五條拆遷估價人員應當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。評估勘查記錄實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和估價機構以外的無利害關系的第三人見證，并在估價報告中作出相應說明。第十六條拆遷估價一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。第十七條拆遷評估價格應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。第十八條估價機構應當將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示7日，并進行現場說明，聽取有關意見。估價報告公示期滿后，估價機構應當向委托人提供委托范圍內被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應當向被拆遷人轉交分戶估價報告。第十九條拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問的，可以向估價機構咨詢。估價機構應當向其解釋拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價結果產生的過程。第二十條拆遷當事人對估價結果有異議的，自收到估價報告之日起5日內，可以向原估價機構書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構評估。第二十一條拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起5日內給予答復。估價結果改變的，應當重新出具估價報告；估價結果沒有改變的，出具書面通知。拆遷當事人另行委托估價機構評估的，受托估價機構應當在10日內出具估價報告。第二十二條拆遷當事人對原估價機構的復核結果有異議或者另行委托估價的結果與原估價結果有差異且協商達不成一致意見的，自收到復核結果或者另行委托估價機構出具的估價報告之日起5日內，可以向被拆遷房屋所在地的房地產價格評估專家委員會（以下簡稱估價專家委員會）申請技術鑒定。第二十三條估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內，對申請鑒定的估價報告的估價依據、估價技術路線、估價方法選用、參數選取、估價結果確定方式等估價技術問題出具書面鑒定意見。估價報告不存在技術問題的，應維持估價報告；估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤，重新出具估價報告。參考資料：搜狗百科-城市房屋拆遷估價指導意見搜狗百科-拆遷評估

#工廠被拆遷怎么評估#

吳少博律師：這個問題應該進行區別對待。在實踐中體現出來的補償辦法、法律依據、企業的客觀狀況可能會不一致，我主要談一談企業拆遷補償總體原則的問題。一、企業拆遷總體補償基本原則按照國務院2011年1月19日的《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號)，整體補償必須是按照市場比較法進行評估，住建部配套的房地產評估規范中也出現了類似要求，也就是講補償是按照市場比較法的原則進行實際評估。市場比較法如何確認？說通俗了就是按照所在的區域、地段、用途、性質、年限以及相關具有市場主體因素的房屋所體現出的市場價格進行實際評估。房地產評估規范也講到了所參考的周邊類似的房屋價值。特別是租賃土地的企業不具有完整的土地使用權，在進行房地產評估的時候所謂的類似房地產價值往往體現不到承租人身上，承租人只有獲得地上附著物補償的權利，對于土地使用權補償沒有權利獲得。但是一旦你有完整的土地使用權，并且有房產手續也用于商業、工業等經營，都是按照實有的用途進行補償。實際在進行評估的時候不可能完全參照當地周邊的客觀狀況進行補償，在進行實際補償到時候還要進行分割，土地、廠房、停產停業損失等要分別補償。特別是土地加廠房就是一個完整的不動產的狀態，在補償的時候要按照市場價值進行補償。在實踐中可能各個企業面臨的情況都不一樣，具體到實際補償中會有一些區別。二、企業拆遷評估的時候，每一塊的評估價值如何確定？（一）土地的補償土地所有權的形式是集體所有制和國有土地，集體是集體建設用地，國有土地分商業、工業、住宅，工礦倉儲、教育娛樂等。在實際評估的時候可能會有區別。集體土地現在還不能上市交易，只是在北京十八個縣市區試點。市場價值如何體現呢？我們就要參考市場評估規范當中的類似原則了。集體建設用地類似于國有工業用地，因為集體建設用地也是建設了廠房，跟國有工業用地是一個道理，這也符合“類似原則”中的同用途、同種類、同區域。如果標有了國有土地住宅用途，即便寫著“住宅用途”但是卻用于實際經營。這個時候要區分是符合廠房的實際經營還是商業的實際經營，因為這兩項補償差距非常大，商業的補償比工廠補償最高可高出7-10倍。現在在實際補償中有“就高不就低”的原則，價值排序是：商業＞住宅＞工業，如果是住宅卻用于工業，實際據應該按照住宅的方式來補償，如果住宅用于商業，應該按照商業的方式來補償。（二）廠房的補償以前的評估規范中劃定一個標準，要根據種類、結構、材質以及形態進行不同方式的評估。廠房有磚木的、磚混的、木質的、鋼構的等，價值怎么衡量呢？就是現在的建安成本（房屋建筑成本和房屋設施設備安裝成本的簡稱），在實踐中有很多廠房的高度、寬度和結構都不一樣，我見過最寬的廠房達到十五米以上，高度在六米五以上，這樣的廠房就是一層抵兩層。根據廠房用途結構不一致補償也有區別，比如講冷庫不是按照平方算的，是按照立方算的，因為冷庫四周都進行了設備添置。（三）廠房跟土地有空余的怎么補償？如果你有完整的土地使用權，空余的土地也要進行土地市場價值補償。在此要糾正一個問題，各個地方以前公布的區位補償價，市場價值永遠是循環變動的，除非區位補償價每年都調整，如果不調整無法反映市場價值。（四）停產停業損失停產停業損失的問題往往不納入房地產評估規范，而是單獨的制定政策。以前是根據納稅額進行推算，現在在實踐中用的不多了，大部分是按每平方米直接補償多少錢。我覺得在進行一次性停產停業損失的時候要進行區別對待，要根據企業的具體狀況。這應該是作為企業而言最主要的補償項目，其他的就是裝修附屬物、可移動和不可移動的機器設備等等，這些都是據實評估。在此給企業主提一點個人建議，在進行評估的時候一定要非常謹慎，而且要消息靈通，多參考市場價值。轉自北京吳少博律師事務所文章

#房屋拆遷的評估流程是什么?大概需要多長時間,評估單可以下來?如果有問題,找什么部門反映?#

拆遷評估的流程主要包括八個階段。

第一個程序是前期洽談、現場勘察。

比如有一個拆遷工程需要評估公司做，或者是招標，或者是直接委托評估機構。首先要了解大概狀況，包括去現場初步勘察，了解評估范圍、對象等。

第二個階段是簽訂評估合同，然后制定工作計劃。

如果某評估公司要參與此次房屋拆遷，需要談一下收費的問題，評估收費國家有指導性標準，同時參考市場情況商討。委托雙方簽訂評估委托合同。

第三個程序是外業入戶評估。

外業階段，評估機構需要到現場逐戶進行評估。

第四個程序是內業結算。

外業評估之后需要把這些數據進行輸機，按照公式進行測算。

第五個步驟是出具正式評估報告。

第六個步驟送達報告。送到拆遷戶手中。

第七個是動遷解釋。

第八個是把報告歸檔。即項目結案，有關的資料結案。

這個里面比較難的，一個是入戶評估，一個是動遷解釋。這兩個工作比較難。因為入戶，首先老百姓對拆遷這個事是否認可。另外是動遷解釋。實際上評估公司并不是像一些人理解的那樣，簡單地出幾份報告就可以了。評估公司在這個拆遷工作中，要等到拆遷戶全搬遷走了，工作才算完成。因為動遷現場中，有的是涉及到報告有一些問題，有一些是拆遷雙方需要調整補償價格，通過報告來體現這種調整，這其中比較復雜。再比如說，有一些違章建筑算不算的問題，如果不算的話，補償價格比較低，老百姓不走。如果算的話，可能老百姓就能夠接受這個價格。但如果嚴格按照法律法規，違章建筑不應補償。因此，在動遷中評估報告經常會做出一些適當調整，這也是評估機構必須面對的問題。

#征地拆遷評估中是否對土地進行評估？#

1、如果征收的是國有土地，需要對土地進行地價評估。2、如果征收的是農村集體土地，一般不需要對土地進行評估。

#希望朋友們把一些工廠拆遷評估方面的詳細細則介紹下，包括該從哪些方面考慮補償·，我怎樣做才能得更多補#

拆遷實施中，拆遷人應對承租企業補償的項目　　《城市房屋拆遷管理條例》第三十一條、第三十三條分別規定了拆遷人應當向拆遷人、房屋承租人支付搬遷補助費、停產停業的適當補償。明確了承租企業應賠償的以下幾個項目：1、設備搬遷安裝費；2、設備重置成新價；3、停產、停業補償。　　在法律實踐中，企業拆遷補償主要分為三部分：一是拆遷資產補償，包括無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發生損失的機器設備而生的補償；二是拆遷費用補償，包括搬遷前期費用和搬遷過程中發生的停工費用、機器設備調試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用；三是基于拆遷政策發生的獎勵費用，包括速遷費、拆遷獎勵費等。　　（一）拆遷資產補償　　1、土地補償　　作為承租人的企業，其經營場地一般是通過租賃得來。租賃的土地分為租賃國有土地和租賃集體土地兩種。企業拆遷必然會導致這種租賃關系的終止，那么企業在租賃合同中的期待利益如何保障？根據拆遷法規，拆遷補償對象是國有土地上的建筑物及附屬物，對空地或凈地的補償，拆遷法規并沒有做出統一的規定。在《中國2010年上海世博會場址非居住房屋拆遷評估和補償的實施細則》中明確了“土地使用權補償基本價格按照市場評估、整體平衡、政府定價的原則確定：浦東地區為110-130萬元/畝，浦西地區為120-140萬元/畝”的補償辦法。這是上海市第一次以政策性文件的形式明確土地使用權的補償辦法。　　其他地方的拆遷土地補償，往往與房屋、建筑物補償計算在一起，不明晰、不透明的情況大量存在，使得權利人的權益無法獲得相應的合理補償。同時，這也是我們立法機關和行政機關在制訂法律、法規和政策性文件的時候，應當加以保護的地方，希望有關部門能夠引起重視。　　2、房屋、建筑物補償　　對于房屋、建筑物的補償，應當以相關房產證明登記的建筑面積為計算標準。因為歷史原因無法辦理房產證明和土地證明的，可經實際丈量確定。房屋、建筑物的價值一般應由拆遷人、被拆遷人共同委托評估公司，評估公司根據相關評估技術標準，確定房屋、建筑物的實際價值。低于上海市城市房屋拆遷最低補償單價標準的，以最低補償單價標準計算。并依照上海市有關補償口徑，計算房屋、建筑物實際應得的補償費用。　　3、設備重置成新價　　《城市房屋拆遷管理條例》中規定，設備搬遷安裝費用應當按國家和當地規定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算。機器設備分為兩類：一類是可搬遷設備；二是不可搬遷設備；可搬遷設備因拆遷而引起的損失又可分為實物損失費和功能損失費。實物損失費包括拆卸費用、運輸費用、安裝費用、調試費用等。功能損失費用包括搬遷引起的機器精度下降、不合格產品的增多。對于不可搬遷設備，拆遷會導致該設備的廢棄，故應結合其成新和重置價，計算設備重置成新價，對所有人進行補償。　　在拆遷的實際操作中，拆遷非住宅房屋，其設備搬遷和安裝費用，按照被拆遷正式房屋建筑面積每平方米25元計算；無法恢復使用的設備，按照設備重置價結合成新給予補償。　　（二）拆遷費用補償　　1、停產停業損失　　《城市房屋拆遷管理條例》第三十三條規定，因拆遷非住宅房屋造成停產停業的，拆遷人可以給予適當補償。對于“適當”的標準，何為“適當”、其計算依據、計算方法，何種情況下是“可以”補償，何種情況下是“不可以”補償，該條例并沒有統一規定，其他法律、行政法規也沒有進行規定。在法律實踐中，補償的標準、依據常常由市一級地方政府以政策性文件規定，各地補償標準不同，計算方法也不同，這在立法上未免是一個遺憾。希望有關部門能夠引起重視，能夠對停產停業損失進行更為明晰、清楚的規定，以促動拆遷過程中的公平公正。　　上海市則采用了“以房屋面積計算”的方法，按被拆除城市房屋建筑面積每平方米300-400元，集體土上的房屋150-350元的標準計算，具體數額由拆遷當事人協商確定。這種計算方法雖然簡便易行，明晰清楚，但其不分企業經營狀況如何、經營業務如何、廠房所在地理位置如何，簡單地以300-400元的范圍限定停產停業損失的范圍，未免也是一種缺失公平公正的計算方法。我們認為，對于停產停業損失應當由評估機構進行評估確定。針對企業的經營性質、經營業務、經營狀況、贏利情況進行個案評估，才能確保公平的實現。　　2、設備搬遷安裝費　　對于可搬遷的設備，應當本著繼續利用的原則，進行異地搬遷安裝，繼承投入使用。據此產生的設備搬遷和安裝費用是拆遷引起的必然損失，拆遷人應當予以補償。在《中國2010年上海世博會場址非居住房屋拆遷評估和補償的實施細則》中也明確“拆遷非居住房屋，拆遷人還應補償被拆遷人或者房屋承租人下列費用：（一）按國家和本市規定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算的設備搬遷和安裝費用”的補償辦法。具體而言，設備搬遷和安裝費的補償金額，由拆遷人、被拆遷人或承租人依照上海市指導價確定的貨物運輸價格、設備安裝價格協商確定。協商不成的，也可委托專業的評估公司進行評估確定。　　3、解聘員工的安置補償費用。　　因拆遷而解聘員工的安置補償費用，在法律法規政策性文件中并沒有詳細性規定，屬于拆遷當事人相互協商爭取的項目。拆遷如果導致員工解聘，那么，應當根據具體跟員工的勞動合同，結果勞動法有關規定給予補償。　　（三）基于拆遷政策發生的獎勵費用　　在拆遷的過程中，拆遷人為了加快拆遷進度，拆遷人往往會采取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷人、承租人盡早簽訂拆遷安置補償協議，搬出拆遷范圍。獎勵費用金額的大小，由拆遷人根據拆遷實際確定，也可由拆遷人、被拆遷人、實際承租人之間協商確定。應當注意的是，如果被拆遷廠房的所有人和使用人發生分離時，獎勵費用應當支付給實際使用被拆遷廠房的承租人，這已經由政策性文件進行規定，也是合情合理的做法。

#房屋拆遷評估的方法有哪些，對拆遷評估房#

2011年6月3日住建部公布了《國有土地上房屋征收評估辦法》。根據該辦法規定，注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果。