一、2023年民法典中房屋承租人優先購買權的規定有哪些？

《民法典》規定了房屋承租人的優先購買權，但有一些限制。承租人在同等條件下享有優先購買權，但按份共有人優先購買和出租人賣給近親屬除外。如果承租人未在通知后15天內表示購買，視為放棄該權利。未參加拍賣的承租人也視為放棄。如果優先購買權受到侵害，承租人可以要求賠償。注意事項包括：僅限于租賃房屋、出租人應提前通知承租人、侵害優先權可要求賠償、轉租時次承租人優先于承租人。

法律分析

一、民法典的房屋承租人優先購買權有哪些規定

根據我國《民法典》的相關規定，承租人對租賃的房屋享有同等條件下優先購買的權利，但是房屋的按份共有人優先購買或者出租人將房屋賣給近親屬的除外。承租人收到通知后十五日內未明確表示購買的視為放棄該項權利，未參加拍賣的也視為放棄。優先購買權受到侵害可以要求出賣人承擔賠償責任。

《中華人民共和國民法典》

第七百二十六條出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利;但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。

第七百二十七條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應當在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優先購買權。

第七百二十八條出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。

二、承租人優先購買權有哪些注意事項

1、僅限于房屋租賃場合;

2、出租人出賣出租房屋,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人;

3、出租人侵害承租人優先權的,承租人可主張賠償損失;

4、在轉租的場合,次承租人與承租人都有優先購買權,二者發生沖突的,前者優先于后者。

結語

根據我國《民法典》規定，承租人在房屋租賃場合享有優先購買權。然而，按份共有人優先購買或出租人將房屋賣給近親屬的情況除外。承租人收到通知后未明確表示購買或未參加拍賣的將視為放棄該權利。若承租人的優先購買權受到侵害，可要求出賣人承擔賠償責任。在轉租的情況下，次承租人與承租人都享有優先購買權，但前者優先于后者。根據以上注意事項，承租人應合理行使優先購買權，維護自身權益。

法律依據

中華人民共和國民法典：第十四章 租賃合同 第七百二十八條 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。

中華人民共和國城市房地產管理法（2019修正）：第四章 房地產交易 第四節 房屋租賃 第五十五條 住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。

中華人民共和國民法典：第十四章 租賃合同 第七百二十六條 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。

二、什么是承租人的優先購買權

法律分析：承租人的優先購買權是指依照約定或法律規定，承租人基于租賃合同，在房東出賣動產或不動產時，同等條件下可優于其他人購買的權利。

法律依據：《中華人民共和國民法典》 第七百二十六條 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。

三、優先承租權的法律規定

優先承租權的法律規定包括：

1、租賃合同到期后，原承租人在同等條件下，享有優先與出租人簽訂租賃合同的權利；

2、優先承租權更多的是來源于租賃合同雙方的合同約定，如本合同到期后，如甲方繼續出租房屋的，乙方在同等條件下具有優先權等等，即合同有約定則承租人享有優先承租權，無約定則沒有。

優先承租權的行使條件包括：

1、存在合法有效的租賃合同關系。無效租賃合同的承租人，顯然不享有優先承租權；

2、出租人與第三人訂立租賃合同。如果出租人收回房屋自用，自然不發生優先承租權的問題；

3、滿足同等條件。對于同等條件的理解，尤其應當注意優先承租權與優先購買權存在的巨大差異。

優先承租權是指如果房屋的租賃期限屆滿的,承租人可以以同等條件優先承租。并且出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利;但是,房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

法律依據：

《中華人民共和國民法典》

第七百二十六條 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。

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內容審核：吳海麗律師

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