江蘇揚州案例：強拆房屋賠償極低？律師助力維權，獲賠580余萬元，在當下地的征收拆遷過程中，違法強拆、偷拆、無拆的現象時有發生嚴重侵害被征收人的合法權益。當然，如果能確認屬于征收方違法強拆的，被征收人是可以提起賠償訴訟請求的。可是，如果征收方
在當下地的征收拆遷過程中，違法強拆、偷拆、無拆的現象時有發生嚴重侵害被征收人的合法權益。當然，如果能確認屬于征收方違法強拆的，被征收人是可以提起賠償訴訟請求的。可是，如果征收方作出的賠償決定極其不合理，賠償款非常低怎么辦呢？被征收人只能妥協嗎？顯然不是，這不，江蘇揚州的劉先生的就遇到了類似的問題，在律師的協助下，劉先生最終獲得了滿意的賠償，我們來看看劉先生是如何維權的。
案情簡介：
劉先生是江蘇省揚州市一位村民，在當地擁有房屋一處，房屋面積為900平方米。自2014年開始當地鎮政府和某房屋征收中心（原當地某拆遷公司）以當地某地塊需要拆遷，對劉先生的房屋、土地實施搬遷為由，惡意對劉先生房屋未根據市場價進行評估。當劉先生要求當地鎮政府以及房屋證書中心出示相關拆遷批準文件時，其始終無法提供。因此，劉先生沒有同意搬遷。2015年4月15日，當地鎮政府伙同當地房屋征收中心組織閑散人員對劉先生進行威脅恐嚇、惡意磋商，并將劉先生的房屋強制拆除。后來，劉先生通過政府信息得知，涉案地段根本沒有任何集體土地上的土地搬遷征地批文。在律師的協助下，劉先生以當地鎮政府為被告提起了行政訴訟。最終，法院作出判決，確認當地鎮政府強制拆除劉先生的房屋的行政行為違法。
隨后，劉先生向當地鎮政府申請了國家賠償嗎，請求當地鎮政府賠償其因鎮政府強制拆除劉先生房屋所造成的損失共計600萬元。但在當地鎮政府作出的《行政賠償決定書》中，當地鎮政府以劉先生申請賠償數額不符合國家賠償規定為由，決定賠償劉先生人民幣150萬元以及附屬物5萬元。劉先生認為該補償金額嚴重不合理。無奈之下，劉先生再次行向律師進行求助，并委托律師進行維權。
律師觀點：
律師接到劉先生的咨詢后，馬上對劉先生的案件展開了分析。經過調查，律師發現，當地鎮政府作出的《行政賠償決定書》依據的是當地拆遷補償政策等文件，但是這些文件的合法性在確認鎮政府強拆行為違法一案中已被否認。另外，律師還發現，該《行政賠償決定書》所依據的《評估報告》亦不合法，該評估公司既不是劉先生所選，也不是搖號選擇的，評估人員不具有資質，而且與某房屋征收中心（原當地某拆遷公司）具有利害關系，因此該評估報告不合法，并不能作為鎮政府作出《行政賠償決定書》的依據，該《行政賠償決定書》顯然不符合法律規定，隨后，在律師的協助下，
被告觀點：
在庭審中，被告當地鎮政府主張，被告在作出行政賠償決定時，已充分考慮到上述差異給原告帶來的損失，150萬元的賠償數額是根據本次地塊拆遷政策決定的，有評估資料予以佐證，被告不能過分高于同期同地其他被拆遷人的補償標準。本案表面上是行政賠償，但實際上是征地拆遷補償，集體土地上征收房屋拆遷，應參照《中華人民共和國土地管理法》有關征收集體土地房屋的補償標準予以賠償，請原告調整思路，按照利益最大化的目的慎重選擇救濟途徑和方法，被告愿意在人民法院的主持下達成補償協議，以徹底解決紛爭。
法院觀點：
法院全面采納了律師的觀點，法院認為當地鎮政府作出的《行政賠償決定書》不符合法律規定。在審理過程中，法院對法定賠償范圍、標準以及本案查明的事實進行了審查，并對劉先生的賠償請求項目進行了重新認定。
第一，住宅房損失。
被告雖然主張劉先生被拆除的建筑物中含有大量沒有取得合法審批手續的面積。鎮政府主張按照《江蘇省土地管理法條例》《江都市農村宅基地暫行辦法》的規定，涉案房屋應當區分合法建筑面積和違建面積，經核算，案涉房屋建筑面積不超過420平方米。但是根據在拆遷過程中的評估表中載明，合法建筑面積為755.56平方米，違建面積為144.44平方米。法院認為，該評估表所認定的建筑面積明顯更有利于原告方，從更有利于保護被拆遷人合法權益、本著“就高不就低”的原則出發，對房屋合法建筑面積及違建面積就高認定，即認定合法建筑面積755.56㎡、違建面積144.44㎡。
其次，對于房屋賠償價格，結合原、被告陳述及舉證，綜合考慮到被拆遷房屋拆除時間、地理位置及房價上漲等客觀因素，本院在審理過程中實地走訪涉案房屋周邊地段數個小區，經實地了解房屋售價，本院認為，對于合法建筑面積部分房屋賠償價格按7000元/㎡計算較合理，更有利于充分保護原告方的合法權益，且體現對被告強制拆除行為違法性的懲罰，綜上，本院酌情認定對于合法建筑面積房屋賠償價格按7000元/㎡計算；對于違建面積部分，參照目前拆遷過程中對違建部分補償價格，結合地域、違建結構、建設成本等因素，一般賠償單價在1200-1700元/㎡，據此，本院酌情認定賠償違建部分按1500元/㎡計算。
第二，誤工費。
原告劉先生主張被告因強拆原告劉先生合法房屋導致到處上訪、求證、舉報投訴、請愿、訴訟所產生的誤工費。涉案房屋被強拆之前經營經營超市，每年收入為3萬元，從強拆發生之日至本案訴訟完結之日共計5年之余，另外，劉先生妻子在一段時間內維權耽誤日常工作亦符合常理，法院酌定因房屋拆除產生的誤工費共計20萬元.
第三，毀損物品損失。法院綜合考慮并結合日常生活經驗，原告主張的屋內物品包括衣物、家具、手機等，均系日常生活必需品，符合一般家庭實際情況，況且本案被告授權委托第三人組織拆除原告房屋時，未依法對屋內物品登記保全，未制作物品清單并交原告簽字確認，致使原告無法對物品受損情況舉證，應適當降低證明標準，綜上，結合原告方自認的價格及物品的市場價格，按照“就高不就低”的原則，本院酌定房屋內物品損失8萬元。
第四，交通食宿費。法院考慮原告為維權訴訟數次往返，必然實際產生交通費用、食宿費用，參照本地區處理起訴事宜的一般消費水平，本院酌情認定該項費用為10000元。
第五，房租。本院認為，因房屋被拆除，原告方需租房居住，實際產生房租費用，結合本院在周邊地區走訪了解的情況，按照當地租房較高水平酌情認定每月房租1000元；另結合拆遷過程中制作的房屋拆遷補償評估表，綜上，本院酌情認定房租費用為101866.7元。
判決結果：
最終法院作出判決，被告當地鎮政府于本判決生效之日起十日內賠償原告劉先生因房屋被拆除產生的房屋損失、誤工費、毀損物品損失、交通食宿費、房租等損失合計人民幣5897446.7元
律師總結：
《中華人民共和國國家賠償法》第四條的規定：“行政機關及其工作人員在行使行政職權時有下列侵犯財產權情形之一的，受害人有取得賠償的權利：……3.違法征收、征用財產的。”本案當地鎮政府在位于劉先生簽訂集體土地征用補償協議的情況下，委托當地房屋征收中心進行強制拆除行為已被法院生效判決確認違法，劉先生有權要求被告予以行政賠償，當地鎮政府應當結合案涉房屋的歷史及現狀，遵循有利于被拆遷人的原則對劉先生進行賠償。
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該內容由 程濟春律師 和 律說律答 共創回答專業房屋門頭房強拆賠償維權技巧律師分析：近年來在房屋征收拆遷過程中，因達不成補償協議，住宅房屋、商業房、廠房、門頭房等被強拆案例諸多。有的房屋有不動產證，有的有規劃許可證、有的有房產證，但是有的房屋什么都沒有，在賠償案件中處于不利局面。本案例確認了沒有規劃許可如何賠償的認定，以及行政賠償國家賠償的標準，從一分錢沒有到判決賠償近500萬。如果有類似房屋強拆賠償法律問題，可以百度搜索周雪林律師手機咨詢。
山東省濰坊市中級人民法院
行政判決書
（2020）魯07行終176號
上訴人（原審被告）濰坊市某某區人民政府某某街道辦事處。住所地：濰坊市奎文區金寶街1379號。 -
: 法定代表人徐正立，主任。
委托代理人閻凱、李晶宇，山東求是和信律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）王女士，女，1955年8月26日出生, 漢族，現住濰坊市奎文區某某街道濰州路與鳳凰街路口。："
委托代理人周雪林，北京市百瑞（濟南）律師事務所律師。
委托代理人王有平，男，1953年8月8日出生，漢族，住 濰坊市奎文區某某街道王家莊村138號。系被上訴人之兄。
原告王女士訴被告濰坊市某某區人民政府某某街道辦事處（以下簡稱某某街辦）行政強制、行政賠償一案」山東省 昌邑市人民法院作出（2019）魯0786行初4號行政判決。某某街辦不服，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭 對本案進行了審理。二審審理過程中，經征得當事人同意，本 院就案涉賠償事宜組織雙方進行了多次調解，但調解未能達成 一致意見。本案現已審理終結。
原審法院經審理查明，原告租賃濰坊市奎文區某某街道 邵家村村民委員會土地3.8畝用于建設經營酒店。1992年8月 1日，經原濰坊市濰城區某某鎮鎮村建設辦公室批準，原告出 資在租賃土地上建成二層樓房一座，建筑面積為253.6平方米, 用途為門市部。另外，原告還建成其他平房、車間等房屋34間。 以上事實，由濰坊市奎文區某某街道邵家村村民委員會于 1998年2月1日出具證明為證。雙方在1999年3月30日簽訂 土地使用權租賃合同中，重新約定租賃期限自1999年3月30 日至2065年3月29日，租賃期限屆滿后土地歸還村委會，房 產歸原告。2013年8月6日，因濰坊市鳳凰大街改造工程需要 拆除原告上述房屋和其他設施，被告對原告上述承包土地上的 房屋和其他設施進行清點，后由原告委托代理人王有平在現場 勘察表上簽字確認，原告在訴訟中對此予以認可。上述財產經 濰坊市奎文區財政投資評審中心委托山東華明土地房地產評估 有限公司評估，原告對補償數額有異議，拒絕拆除。2016年12 月17 0,涉案土地被劃入濰坊市城鎮規劃區。2017年4月1日 上午9時許，被告對原告上述房屋和設施實施了強制拆除。
" 原審法院審理認為，1、王女士具有本案原告的主體資格。
《中華人民共和國行政訴訟法》第二條第一款規定：“公民、法 人或者其他組織認為行政機關和行政機關工作人員的行政行為 侵犯其合法權益，有權依照本法向人民法院提起訴訟。”《最高 人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規 定》第一條規定：“農村集體土地的權利人或者利害關系人（以 下簡稱土地權利人）認為行政機關作出的涉及農村集體土地的 行政行為侵犯其合法權益，提起訴訟的，屬于人民法院行政訴 訟的受案范圍。”第四條規定：“土地使用權人或者實際使用人 對行政機關作出涉及其使用或實際使用的集體土地的行政行為 不服的，可以以自己的名義提起訴訟。”本案中，原告提供的土 地租賃合同、山東省村鎮建設許可證、奎文區某某街道辦事處邵家村村民委員會的建房證明、原告委托代理人簽字確認的 現場勘察表、人民法院生效法律文書等證據，能夠相互印證， 足以證明原告王女士是本案房屋和其他設施的權利人，是涉案 集體土地的利害關系人，原告認為行政機關作出的涉及農村集 體土地地上附著物的行政行為侵犯其合法權益而提起訴訟，屬 于人民法院行政訴訟的受案范圍，原告是本案適格的訴訟主體。 被告關于原告主體不適格的抗辯理由，在法定舉證期限內沒有 提供證據加以證明，且與查明的事實不符，不予釆信。2、被告 實施了對原告房屋和地上附著物進行強制拆除的行政行為，其
作為本案被告主體適格。《中華人民共和國行政訴訟法》第二十 六條第一款規定：“公民、法人或者其他組織直接向人民法院提 起訴訟的，作出行政行為的行政機關是被告。”本案中，原告提 供的視聽資料光盤及其聲音部分的文字記錄、濰坊市公安局奎 文分局某某派出所證明等證據，結合被告在庭審中對其工作 人員史峰在強制拆除現場的自認，以及原告申請法院調取的濰 坊市公安局奎文分局某某派出所出警記錄，足以證明系被告 組織實施了針對原告房屋等設施的強制拆除行為，本案被告適 格。被告辯稱其沒有實施過該行政行為，認為該行政行為系奎 文區人民政府所實施，因沒有提供證據加以證明，不予釆信。3、 被告對原告財產實施的行政強制行為違法。《中華人民共和國行 政訴訟法》第三十四條規定：“被告對作出的行政行為負有舉證 責任，應當提供作出該行政行為的證據和所依據的規范性文件。 被告不提供或者無正當理由逾期提供證據，視為沒有相應證 據。……”行政機關對其作出行政行為的合法性負有舉證責任, 同時行政機關不得事后取證，即行政機關在作出行政行為之時, 應做到具有相應的法定職權、調查認定事實清楚、證據確實充 分、法律依據正確，行政行為應符合法定程序。本案中，被告 沒有提供證據證明其具有強制拆除原告涉案房屋、設施的法定 職權，也沒有提供證據證明其行政行為在事實認定、法律依據、
行政程序方面的合法性，故被告對原告財產所實施的行政強制 行為違法。4、被告的違法行為造成原告的直接財產損失應予賠 償。《中華人民共和國國家賠償法》第四條規定：“行政機關及 其工作人員在行使行政職權時有下列侵犯財產權情形之一的， 受害人有取得賠償的權利：……（四）造成財產損害的其他違 法行為。”據此，行政賠償訴訟系對行政行為違法而導致的行政 賠償行使的司法審查，行政相對人的合法財產權利應予保護。 被告在沒有生效法律文書認定原告建筑物違法并應予拆除，也 沒有與原告達成補償協議的情況下，對原告的房屋和設施進行 強制拆除的行政行為超越法定職權，沒有事實根據和法律依據， 且違反法定程序，由于被告的違法行為導致原告的房屋和地上 附著物滅失而無法返還，所造成的直接損失被告依法應予賠償。 5、本案賠償標準的確定。《最高人民法院關于審理涉及農村集 體土地行政案件若干問題的規定》第十二條第二款規定：“征收 農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安 置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利 人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一 般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。”依照上述規 定，對于行政機關違法強制拆除城市規劃區內的集體土地上的 房屋，參照國有土地上房屋征收補償標準進行賠償，可以確保 行政相對人獲得的救濟不低于因合法征收而取得的補償，符合 國家賠償法關于“直接損失”賠償的基本原則。本案中，原告 取得建設許可所建設的房屋位于城市規劃區內，對于該部分房 屋應參照國有土地上房屋征收補償標準予以賠償。對其他沒有 取得行政許可所建設的建筑物和設施，應參照集體土地征收地 上附著物補償標準予以賠償為宜。被告辯稱房屋系違法建設應 予拆除且無須賠償，因未提供相關生效行政法律文書予以證明, 對被告上述抗辯不予釆納。關于價值評估的基準日，由于被告 違法行為時間較早，如按照違法行為時的價值評估基準進行評 估，不能確保行政相對人得到公正合理的賠償，應按照行政相 對人獲得賠償時的價值基準進行評估，故本案中以原告提出價 值評估申請的時間作為價值評估的基準日。6、本案賠償范圍的 確定。行政賠償案件中，原告對于其損失負有舉證義務，對于 由于違法行為導致財產滅失的，原告應承擔初步的證明義務。
本案中，對于原告的房屋及其他地上附著物，原告在現場勘察 表中已經簽字確認，除有標注為“煙花爆竹”的部分房屋屬案 外人李文方所有并已領取補償金，其余均應確定為本案行政賠 償的范圍。對于原告主張還有其他物品的損失，因原告未提供 初步證據證明上述物品曾經存在的事實，不予支持。原告租賃 戶的物品及其他損失與原告無關；原告在房屋被拆除以后出租
房屋后的可得利益不屬于直接損失；另外，安置補助費是國家 征收集體土地后，安置被征收單位由于征地造成的多余勞動力 的補助費用，被征地集體經濟組織是安置補助費的權利人，原 告不是安置補助費的權利主體；房屋被拆除后的土地租賃權損 失系間接損失，不屬于國家賠償范圍。綜上，本案中原告不具 有對上述事項獲得賠償的請求權，對原告該部分訴訟請求不予 支持。7、本案不應中止訴訟。《中華人民共和國行政訴訟法》 第八十七條規定：“在訴訟過程中，有下列情形之一的，中止訴 訟： （六）案件的審判須以相關民事、刑事或者其他行政 案件的審理結果為依據，而相關案件尚未審結的；”在本案中， 土地出租人就涉案土地租賃合同與原告之間民事案件的訴訟標 的系確認相關土地租賃合同的效力，而本案行政訴訟的訴訟標 的系被告行政行為合法性審查與行政賠償，本案無須以上述民 事案件的審理結果為依據，不符合中止訴訟的條件。綜上，被 告組織實施對原告房屋和其他地上附著物的強制拆除行政行為 違法，同時被告對其違法行為所造成原告房屋及地上附著物的 直接損失應予賠償。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第七 十四條第二款、第七十六條、《中華人民共和國國家賠償法》第 二條、第四條第（四）項、第七條第一款之規定，判決：一、 被告強制拆除原告房屋及其他設施的行政行為違法。二、被告
賠償原告因違法行政行為造成原告門店房損失2814960元、其 他房屋及地上附著物損失2067519元，共計賠償原告4882479 元，于本判決書生效之日起十日內付清。三、駁回原告的其他 訴訟請求。案件受理費50元，由被告負擔；評估費30000元， 由原告負擔3680元，被告負擔26320元。
上訴人某某街辦不服原審判決提起上訴，請求撤銷一審 判決，依法改判或發回重審。本案一、二審訴訟費用、評估費 由被上訴人承擔。主要理由如下：一、本案認定事實不清。1. 被上訴人提交的證據不能證明具體行政行為存在且由上訴人作 出。2.—審法院認定上訴人實施了強制拆除行為事實不清，證 據不足。3.被上訴人應舉證證明已依法取得集體建設用地使用 權。否則，涉案房屋為違法建設，被上訴人對涉案房屋不具有 合法利益，不能獲得行政賠償。二、本案證據不足。1.被上訴 人不能證明其已依法取得土地使用權。2.被上訴人提交的證據 不具有合法性。3,被上訴人提交的證據不能證明強拆系上訴人 所為。4.《評估報告書》不能作為賠償依據。5.一審法院作出 的《對外委托工作移交單》依據不足。三、本案適用法律錯誤。 1.一審法院適用《國家賠償法》第二條第一款作出行政賠償判 決適用法律錯誤。2.一審法院適用《最高人民法院關于審理涉 及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第十二條第二款判
決涉案房屋參照國有土地上房屋征收標準予以賠償適用法律錯 誤。3.—審法院對上訴人抗辯涉案房屋系違法建設應予拆除且 無需賠償不予釆納，屬認定事實不清，適用法律錯誤。4.一審 法院未中止訴訟屬于適用法律錯誤。綜上所述，一審法院認定 上訴人違法事實不清，證據不足，適用法律錯誤；被上訴人未 依法取得集體建設用地使用權，對涉案房屋沒有合法利益，被 上訴人不能獲得行政賠償。二審法庭調查過程中，上訴人對被 上訴人提交的證據補充發表了質證意見，認為涉案房屋已經滅 失，不具備評估條件，案涉《評估報告》不具有真實性、合法 性，不能作為認定涉案房屋賠償價值的依據。
…被上訴人王女士未提交書面答辯意見，在填寫的二審行政 案件訴訟要素表中，其對原審判決查明的事實、認定的證據、 適用法律以及審判程序均無異議。
雙方當事人在原審提交的證據和依據已隨案卷移送本院， 上述證據在原審庭審中已經質證；二審中雙方均未提交新的證 據。經審理，本院認為原審法院對當事人提交證據的分析認定 及對事實的確認正確，本院對原審法院查明的事實予以確認， 另查明以下事實：
"（一）評估機構山東新三元土地房地產資產評估有限公司 接受一審法院委托作出的魯新三元資評字［2019］第1318號《資
產評估報告》中，對上訴人持有村鎮建設許可證并納入城市規 劃區的案涉253.6平方米二層樓房在“門店房”項目中參照國 有土地上房屋征收補償標準進行了價值評估，評估價值為 2814960. 00元；對上訴人擁有的案涉土地上其他房屋在“房屋 建筑物及地上附著物”項目中按照集體土地征收地上附著物補 償標準進行了評估，確定評估價值為2067519. 00元，其中，在 “房屋建筑物及地上附著物”項目中對案涉兩層樓房再次進行 了評估，評估價值金額為564825. 00元，上訴人亦認可其在涉 案土地上只建設二層樓房一處，即案涉門店房。 ’
（二）二審審理過程中，山東新三元土地房地產資產評估 有限公司根據法院要求，對參照國有土地上房屋征收補償標準 予以評估的案涉253.6平方米二層門店房所占用土地的價值出 具了補充評估意見：“253.6平方米二層樓房所占用土地的集體 土地征收補償費價值"為18259. 11元；參照國有土地出讓金計 算的出讓金價值為23. 58萬元。
本院認為，綜合上訴人和被上訴人一、二審期間所提的訴 訟主張，案涉強制拆除行為是否系上訴人實施、該拆除行為是 否違法、案涉賠償數額如何確定以及是否應中止審理，是本案 當事人爭議的焦點問題。對此，一審法院結合評估機構作出的 評估結論，經對雙方當事人提供的證據予以綜合認證，依照查 明的事實對以上問題逐一進行了分析和說理，本院認為一審認 證、分析及說理恰當，同意其意見，二審不再贅述。但一審判 決確定賠償數額未扣除案涉門店房所占用土地的土地出讓價值 23. 58萬元以及在“房屋建筑物及地上附著物”項目中按照集體 土地征收地上附著物補償標準重復評估確定的評估價值 564825. 00元不當，本院二審予以糾正，上述兩項共計800625 元應從一審判決確定的賠償數額中扣除，即上訴人應賠償被上 訴人人民幣4081854元。依照《中華人民共和國行政訴訟法》 第八十九條第一款第（二）項、第七十四條第二款第（‘一）項、 第七十六條以及《中華人民共和國國家賠償法》第二條、第四 條第（四）項、第七條第一款、第三十二條、第三十六第（A） 項之規定，判決如下：
一、 維持昌邑市人民法院作出的（2019）魯0786行初4號 行政判決第一、三項，即：一、被告強制拆除原告房屋及其他 設施的行政行為違法。三、駁回原告的其他訴訟請求。
二、 撤銷昌邑市人民法院作出的（2019）魯0786行初4號 行政判決第二項，即：被告賠償原告因違法行政行為造成原告 門店房損失2814960元、其他房屋及地上附著物損失2067519 元，共計賠償原告4882479元，于本判決書生效之日起十日內 付清。
三、濰坊市某某區人民政府某某街道辦事處賠償王女士 損失共計人民幣4081854元。
「L 一、二案件受理費50元，均由上訴人負擔；評估費30000 元，由王女士負擔3680元、濰坊市奎文區人民政府某某街道 辦事處負擔26320元。本判決為終審判決。
審判長 李正良
審判員 林少華
審判員 李長明
書記員 趙倩
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內容審核：陳博揚律師
來源：臨律-江蘇揚州案例：強拆房屋賠償極低？律師助力維權，獲賠580余萬元，
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