一、企業(yè)拆遷中，對(duì)于土地使用權(quán)的補(bǔ)償并不少，您拿到了嗎？

相較個(gè)人土地房屋征收拆遷來(lái)說(shuō)，企業(yè)拆遷更加復(fù)雜。實(shí)踐中，征收方多將企業(yè)的土地使用權(quán)補(bǔ)償和企業(yè)廠房及其他地上附著物混為一談，而拒絕對(duì)企業(yè)土地使用權(quán)部分單獨(dú)進(jìn)行補(bǔ)償。

這樣的補(bǔ)償權(quán)利缺位，使很多企業(yè)在拆遷時(shí)面臨補(bǔ)償與損失難以對(duì)等的困境。但實(shí)踐中多數(shù)企業(yè)更多地將注意力集中在了廠房補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)炔糠郑瑢?duì)土地權(quán)利補(bǔ)償沒(méi)有太多關(guān)注。

那么企業(yè)拆遷中，土地使用權(quán)補(bǔ)償部分是不是真的存在呢？企業(yè)用地是劃撥的、租用的有何區(qū)別，土地補(bǔ)償是否應(yīng)該歸企業(yè)所有呢？拆遷律師今天就來(lái)為大家簡(jiǎn)單解析相關(guān)問(wèn)題。

一，劃撥出讓等方式取得國(guó)有土地，應(yīng)該得到補(bǔ)償，但租地不一定！

如果有一家企業(yè)是通過(guò)招拍掛或者劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，那么根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，無(wú)論征地項(xiàng)目是為公共利益需要使用土地的；還是舊城改造項(xiàng)目需要調(diào)整使用土地的，都應(yīng)當(dāng)因土地使用權(quán)被回收，而對(duì)土地使用權(quán)人(企業(yè))進(jìn)行合理補(bǔ)償。

但拆遷律師要特別提出的一點(diǎn)是，對(duì)于租賃國(guó)有土地的企業(yè)，由于租賃權(quán)屬于債權(quán)而非用益物權(quán)，對(duì)于這類(lèi)情況下企業(yè)并不是直接的土地被征收人，所以土地使用權(quán)補(bǔ)償和我們以上所說(shuō)的情況略有不同，企業(yè)能不能拿到土地補(bǔ)償、能夠分到多少土地補(bǔ)償，需要由企業(yè)結(jié)合實(shí)際情況自己去爭(zhēng)取。

二、承包耕地搞蔬菜大棚、畜禽養(yǎng)殖場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，征收時(shí)應(yīng)該給土地補(bǔ)償

如果一家企業(yè)是通過(guò)承包集體土地，或者經(jīng)營(yíng)權(quán)的出租、轉(zhuǎn)讓等合法流轉(zhuǎn)途徑取得承包地，并依法用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，如蔬菜大棚、畜禽養(yǎng)殖場(chǎng)等，土地的性質(zhì)沒(méi)有發(fā)生改變，還是集體非建設(shè)用地。

那么拆遷時(shí)，實(shí)際上企業(yè)和承包土地的普通農(nóng)民差不多，企業(yè)本身就是土地承包權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)人，征收方應(yīng)當(dāng)直接根據(jù)《土地管理法》第四十七條的規(guī)定，參照“該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍”的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算土地補(bǔ)償費(fèi)，企業(yè)當(dāng)然有權(quán)利主張這部分土地補(bǔ)償費(fèi)。

三、當(dāng)企業(yè)使用集體建設(shè)用地時(shí)，征收方很可能會(huì)以違法用地為由不予補(bǔ)償

1、《土地管理法》中有規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。通常情況下，只有先將土地依法征收轉(zhuǎn)為國(guó)有，再由企業(yè)繳納土地出讓金后，才能正常使用。

如果一家企業(yè)直接使用集體土地，拆遷方往往會(huì)因此提出企業(yè)沒(méi)有土地使用權(quán)補(bǔ)償。但是對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，有時(shí)候是在一些招商引資的政策下取得了集體建設(shè)用地使用權(quán)，不問(wèn)緣由地一刀切拒絕對(duì)企業(yè)進(jìn)行土地補(bǔ)償顯然是不合理的。

2、集體建設(shè)用地不能隨便買(mǎi)賣(mài)，相關(guān)法律法規(guī)目前仍處于相對(duì)缺失的狀態(tài)，在新《土地管理法》正式出臺(tái)實(shí)施以前，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的入市交易，仍舊停留在各地區(qū)試點(diǎn)進(jìn)行試驗(yàn)和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的階段。

也就是說(shuō)，企業(yè)所在的地方不同，所面臨的具體管理規(guī)定和政策很有可能相差較大。企業(yè)在遇到征地拆遷時(shí)，要結(jié)合具體情況和當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，確定自己能按照何種標(biāo)準(zhǔn)爭(zhēng)取土地使用權(quán)補(bǔ)償。

3、最讓企業(yè)主感到頭疼的是自己買(mǎi)地貴、征地補(bǔ)償?shù)汀＜词故鞘褂眉w建設(shè)用地，企業(yè)用地時(shí)往往也需要投入相當(dāng)大的一筆資金。然而拆遷時(shí)，如果企業(yè)得不到土地補(bǔ)償，這部分用地成本就成了企業(yè)自己承擔(dān)的損失。

當(dāng)企業(yè)拆遷后再到市場(chǎng)上從新購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)，企業(yè)不一定能夠承受拆遷補(bǔ)償和買(mǎi)地費(fèi)用之間的巨大差價(jià)。

拆遷律師認(rèn)為，實(shí)踐中拆遷方應(yīng)當(dāng)考慮到，盡管集體建設(shè)用地入市交易仍舊缺乏明確的法律規(guī)定和定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，但企業(yè)依法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)證，或通過(guò)合法途徑以租賃、受讓等方式取得了集體建設(shè)用地使用權(quán)的，土地的實(shí)際價(jià)值并不比國(guó)有工業(yè)用地要低。

因而在計(jì)算企業(yè)拆遷補(bǔ)償時(shí)，拆遷方應(yīng)當(dāng)參照土地具體體現(xiàn)的實(shí)際價(jià)值，充分考慮企業(yè)在搬遷后的重建安置問(wèn)題，對(duì)企業(yè)拆遷損失進(jìn)行合法合理、全面充分的評(píng)估，給予企業(yè)合理的補(bǔ)償安置條件。

企業(yè)拆遷中對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償，是一個(gè)既有極強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性，又有法理深度的問(wèn)題。應(yīng)當(dāng)明確的是，無(wú)論企業(yè)的土地性質(zhì)是怎樣的，只要企業(yè)是通過(guò)合法途徑取得土地使用權(quán)的，在拆遷時(shí)，企業(yè)都有權(quán)主張?jiān)摬糠盅a(bǔ)償。

二、企業(yè)拆遷補(bǔ)償包括土地嗎

法律分析：企業(yè)拆遷是征地拆遷活動(dòng)中的一個(gè)復(fù)雜情況，其補(bǔ)償內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面：企業(yè)未到期的土地使用權(quán)補(bǔ)償和國(guó)有土地出讓補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估。自建廠房、職工宿舍、倉(cāng)庫(kù)的，對(duì)自建房屋進(jìn)行評(píng)估和補(bǔ)償；租賃廠房的，對(duì)租金損失進(jìn)行補(bǔ)償。房屋裝修及附屬設(shè)施的補(bǔ)償，包括水、電等不可移動(dòng)的附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)結(jié)合裝修或建設(shè)成本、使用年限等因素進(jìn)行評(píng)估和補(bǔ)償。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

第二十一條 被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋

三、企業(yè)拆遷土地補(bǔ)償這一塊可不少,您拿到了嗎

一，劃撥出讓等方式取得國(guó)有土地，應(yīng)該得到補(bǔ)償，但租地不一定！

如果有一家企業(yè)是通過(guò)招拍掛或者劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，那么根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，無(wú)論征地項(xiàng)目是為公共利益需要使用土地的；還是舊城改造項(xiàng)目需要調(diào)整使用土地的，都應(yīng)當(dāng)因土地使用權(quán)被回收，而對(duì)土地使用權(quán)人(企業(yè))進(jìn)行合理補(bǔ)償。

但特別提出的一點(diǎn)是，對(duì)于租賃國(guó)有土地的企業(yè)，由于租賃權(quán)屬于債權(quán)而非用益物權(quán)，對(duì)于這類(lèi)情況下企業(yè)并不是直接的土地被征收人，所以土地使用權(quán)補(bǔ)償和我們以上所說(shuō)的情況略有不同，企業(yè)能不能拿到土地補(bǔ)償、能夠分到多少土地補(bǔ)償，需要由企業(yè)結(jié)合實(shí)際情況自己去爭(zhēng)取。

二、承包耕地搞蔬菜大棚、畜禽養(yǎng)殖場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，征收時(shí)應(yīng)該給土地補(bǔ)償

如果一家企業(yè)是通過(guò)承包集體土地，或者經(jīng)營(yíng)權(quán)的出租、轉(zhuǎn)讓等合法流轉(zhuǎn)途徑取得承包地，并依法用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，如蔬菜大棚、畜禽養(yǎng)殖場(chǎng)等，土地的性質(zhì)沒(méi)有發(fā)生改變，還是集體非建設(shè)用地。

那么拆遷時(shí)，實(shí)際上企業(yè)和承包土地的普通農(nóng)民差不多，企業(yè)本身就是土地承包權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)人，征收方應(yīng)當(dāng)直接根據(jù)《土地管理法》第四十七條的規(guī)定，參照“該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍”的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算土地補(bǔ)償費(fèi)，企業(yè)當(dāng)然有權(quán)利主張這部分土地補(bǔ)償費(fèi)。

三、當(dāng)企業(yè)使用集體建設(shè)用地時(shí)，征收方很可能會(huì)以違法用地為由不予補(bǔ)償

1、《土地管理法》中有規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。通常情況下，只有先將土地依法征收轉(zhuǎn)為國(guó)有，再由企業(yè)繳納土地出讓金后，才能正常使用。

如果一家企業(yè)直接使用集體土地，拆遷方往往會(huì)因此提出企業(yè)沒(méi)有土地使用權(quán)補(bǔ)償。但是對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，有時(shí)候是在一些招商引資的政策下取得了集體建設(shè)用地使用權(quán)，不問(wèn)緣由地一刀切拒絕對(duì)企業(yè)進(jìn)行土地補(bǔ)償顯然是不合理的。

2、集體建設(shè)用地不能隨便買(mǎi)賣(mài)，相關(guān)法律法規(guī)目前仍處于相對(duì)缺失的狀態(tài)，在新《土地管理法》正式出臺(tái)實(shí)施以前，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的入市交易，仍舊停留在各地區(qū)試點(diǎn)進(jìn)行試驗(yàn)和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的階段。

也就是說(shuō)，企業(yè)所在的地方不同，所面臨的具體管理規(guī)定和政策很有可能相差較大。企業(yè)在遇到征地拆遷時(shí)，要結(jié)合具體情況和當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，確定自己能按照何種標(biāo)準(zhǔn)爭(zhēng)取土地使用權(quán)補(bǔ)償。

3、最讓企業(yè)主感到頭疼的是自己買(mǎi)地貴、征地補(bǔ)償?shù)汀＜词故鞘褂眉w建設(shè)用地，企業(yè)用地時(shí)往往也需要投入相當(dāng)大的一筆資金。然而拆遷時(shí)，如果企業(yè)得不到土地補(bǔ)償，這部分用地成本就成了企業(yè)自己承擔(dān)的損失。

當(dāng)企業(yè)拆遷后再到市場(chǎng)上從新購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)，企業(yè)不一定能夠承受拆遷補(bǔ)償和買(mǎi)地費(fèi)用之間的巨大差價(jià)。

實(shí)踐中拆遷方應(yīng)當(dāng)考慮到，盡管集體建設(shè)用地入市交易仍舊缺乏明確的法律規(guī)定和定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，但企業(yè)依法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)證，或通過(guò)合法途徑以租賃、受讓等方式取得了集體建設(shè)用地使用權(quán)的，土地的實(shí)際價(jià)值并不比國(guó)有工業(yè)用地要低。

因而在計(jì)算企業(yè)拆遷補(bǔ)償時(shí)，拆遷方應(yīng)當(dāng)參照土地具體體現(xiàn)的實(shí)際價(jià)值，充分考慮企業(yè)在搬遷后的重建安置問(wèn)題，對(duì)企業(yè)拆遷損失進(jìn)行合法合理、全面充分的評(píng)估，給予企業(yè)合理的補(bǔ)償安置條件。

企業(yè)拆遷中對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償，是一個(gè)既有極強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性，又有法理深度的問(wèn)題。應(yīng)當(dāng)明確的是，無(wú)論企業(yè)的土地性質(zhì)是怎樣的，只要企業(yè)是通過(guò)合法途徑取得土地使用權(quán)的，在拆遷時(shí)，企業(yè)都有權(quán)主張?jiān)摬糠盅a(bǔ)償。

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