一、土地出讓金返還是什么

一、土地出讓金返還是什么

土地出讓金返還是由財(cái)政部門返還土地的脫鉤費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、管理費(fèi)、土地流轉(zhuǎn)的費(fèi)用以及土地的增值溢價(jià)部分，是政府給予的土地出讓金一定比例的返還或者獎(jiǎng)勵(lì)。

二、土地出讓金返還稅收有哪些

增值稅在政府主導(dǎo)拆遷中，由政府出資購(gòu)買回遷房，用于安置動(dòng)遷戶。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅，屬于銷售回遷房行為。鑒于拆遷房屋行為的特殊性，在返還款營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)上，應(yīng)區(qū)分以下三種情形：返還款相當(dāng)于回遷房增值稅組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入部分。返還款人于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入的部分。返還款小于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入的部分。企業(yè)所得稅由政府部門將土地出讓金部分返還予開發(fā)企業(yè)，該款項(xiàng)是開發(fā)企業(yè)銷售回遷房取得的收入，應(yīng)當(dāng)并入所得計(jì)征企業(yè)所得稅。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地出讓金返還款是否屬于不征稅收入問題：財(cái)稅[2011]70號(hào)對(duì)此進(jìn)行明確“企業(yè)從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門及其他部門取得的應(yīng)計(jì)入收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除：企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項(xiàng)用途的資金撥付文件;財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對(duì)該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求;企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到的土地款返還實(shí)為一種補(bǔ)貼收入，按照上述政策規(guī)定不屬于不征稅的財(cái)政性資金，應(yīng)當(dāng)作為收入計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。土地增值稅返還款相當(dāng)于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：按企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

三、土地出讓金返還如何入賬

目前的實(shí)務(wù)操作中，土地款項(xiàng)的返還應(yīng)當(dāng)都不會(huì)直接使用“土地出讓金返還”的名義，而是以扶持基金等類似名義進(jìn)行。由于地方政府（或開發(fā)區(qū)管委會(huì)等機(jī)構(gòu)）對(duì)本級(jí)財(cái)政資金的使用還是有一定支配權(quán)的，所以要做到在形式上不違規(guī)應(yīng)當(dāng)不困難（但也有不少在審計(jì)署、財(cái)政部專員辦等的專項(xiàng)審計(jì)中被發(fā)現(xiàn)然后要求糾正的例子）。

對(duì)于企業(yè)取得土地使用權(quán)而支付的出讓金的返還，如果基于實(shí)質(zhì)重于形式原則認(rèn)定為出讓金返還的，在新準(zhǔn)則下一般作為與資產(chǎn)（土地使用權(quán)）相關(guān)的政府補(bǔ)助處理;原制度下一般以稅后凈額計(jì)入資本公積處理。

可以通過向給予該資金的政府部門溝通以確定款項(xiàng)的性質(zhì)以及是否需要返還，尤其需要關(guān)注有無表明該筆款項(xiàng)真正性質(zhì)的“背后”協(xié)議。如果確定實(shí)質(zhì)上是對(duì)原先收儲(chǔ)對(duì)價(jià)的調(diào)整，則還應(yīng)進(jìn)一步區(qū)分是否屬于政策性搬遷。屬于政策性搬遷補(bǔ)償且資金來源于財(cái)政預(yù)算內(nèi)資金的，按解釋3號(hào)規(guī)定的第一種會(huì)計(jì)模式處理;屬于政策性搬遷但款項(xiàng)不是來源于財(cái)政預(yù)算內(nèi)資金的，按解釋3號(hào)規(guī)定的第二種模式處理;其他情況，直接增加土地處置時(shí)確認(rèn)的營(yíng)業(yè)外收入。

二、什么是土地出讓金

法律分析：土地使用權(quán)出讓金是政府將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向受讓人收取的政府放棄若干年土地使用權(quán)的全部貨幣或其他物品及權(quán)利折合成貨幣的補(bǔ)償。國(guó)有土地使

用權(quán)出讓金又叫國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入，簡(jiǎn)稱土地出讓收入或土地出讓金，是政府以出讓等方式配置國(guó)有土地使用權(quán)取得的全部土地價(jià)款，包括受讓人支付的征地和

拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》 第三百四十一條 流轉(zhuǎn)期限為五年以上的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，自流轉(zhuǎn)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)登記;未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

三、土地出讓金返還什么意思

法律分析：土地出讓金返還是由財(cái)政部門返還土地的脫鉤費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、管理費(fèi)、土地流轉(zhuǎn)的費(fèi)用以及土地的增值溢價(jià)部分，是政府給予的土地出讓金一定比例的返還或者獎(jiǎng)勵(lì)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

第八條 土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

第十九條 土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)全部上繳財(cái)政，列入預(yù)算，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。土地使用權(quán)出讓金上繳和使用的具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

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內(nèi)容審核：羅娟律師

來源：臨律-土地出讓金返還是什么，