案號：（2022）冀06行初291號 被告：保定市人民政府 委托人：孫先生二人（化名） 第三人：保定市某區人民政府 訴求：請求撤銷不合理的《行政復議決定書》。
01
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孫先生二人在和河北省保定市合法擁有國有土地上房屋，由于當地的棚戶區改造項目被納入征收范圍內。幾年前，區政府作出了《棚戶區改造項目房屋征收決定》，并在征收范圍內予以公告。孫先生二人一直等待協商補償但未曾有相關人員與之協商，幾年后當地的房地產估價有限責任公司對孫先生的房屋市場價值進行評估，隨后后出具了相應的《房地產估價報告》。不久后，相關人員在未談攏補償的情況下，對孫先生二人的房屋實施了強制拆除。孫先生二人認為自己權益受到損害，來到了北京圣運律師事務所尋求法律幫助，想通過合法途徑維護自己的權益。
接受委托后，圣運律師聽取了案件詳情并制訂詳細的辦案計劃，指派團隊專業律師具體執行，迅速啟動了辦案程序。在準備好相應的材料之后，整理好充分的證據后，圣運律師協助孫先生二人提起了訴訟程序。在復議申請過程中，針對依法獲得安置補償的申請保定市人民政府以主體不是適格的被申請人為由進行了駁回。針對這樣的結果，圣運律師協助孫先生二人提起訴訟程序，請求撤銷不合理的復議決定。
在本案中圣運律師認為，本案中涉及到的項目為棚戶區改造項目，在相應證據中街道辦已經認可是其實施的強制拆除行為。區政府曾出具的《委托書》中也載明了，街道辦是棚改項目的實施主體，承擔該項目的房屋征收與補償的相關具體工作。因此，在提起行政復議時，孫先生二人以委托方區政府作為被申請人并無不當。因此，復議機關保定市政府以區政府不是適格被申請人為由駁回孫先生二人的行政復議申請顯然存在適用法律法規錯誤。
03
依照《中華人民共和國行政訴訟法》第七十條規定，法院判決如下：
判決撤銷被告保定市人民政府作出的《行政復議決定書》（保政行復決【2022】184號）。責令保定市人民政府于本判決生效之日起六十日內對孫先生二人的行政復議申請重新作出復議決定。
04
對于本案中涉及到的評估環節，圣運律師表示，在征收過程中，被征收人對房屋評估報告應當特別注意以下幾點：
1、評估過程是否合法：《國有土地上房屋征收評估辦法》對房屋評估程序進行嚴格的規定。大體程序分為以下幾步：選定評估機構→房屋征收部門委托評估機構→房屋征收部門調查明確評估對象→向評估機構提供征收范圍內房屋情況→估價師對被征收房屋進行實地查勘→初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示→申請復核評估。首先，評估人員要對房屋情況進行實際調查、勘驗。實踐中，有些評估機構為了節省時間、成本，往往只根據相關部門提供的數據資料確定房屋面積。但是，有些房屋的登記面積與實際面積并不相符，未經登記的面積，并不一定沒有補償，不進行實地調查、勘驗，作出的評估結論是存疑的。其次，評估報告必須客觀載明評估的情況，還必須有兩名以上的評估師親筆簽字，并加蓋評估機構公章。如果不符合上述要件，拆遷戶可以提出質疑。
2、評估報告是否在有效期內：對于征收中房地產評估報告的有效期，對此法律并無明確規定，有效期依據情況各地不一，但是在評估報告中必須有該內容。參考中華人民共和國建設部頒布的《房地產抵押估價指導意見 》，估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年；房地產估價師預計估價對象的市場價格將有較大變化的，應當縮短估價報告應用有效期。也就是說，市、縣級人民政府一般宜在一年內簽訂補償安置協議或者作出補償決定，以保障被征收人獲得公平補償。
3、在評估過程中的復核權：評估程序對被征收人的影響非常大，如果對評估報告有異議，被征收人應當及時申請復核、鑒定。自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。
圣運律師提醒大家，在辦理拆遷案件中，房屋評估是其中很重要的一個環節。這里面涉及很多法律問題，尤其是程序上的問題，與拆遷戶自身權益緊密相關。建議拆遷戶朋友們遇到不懂的及時咨詢專業律師，尋求有效幫助。
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孫先生二人在和河北省保定市合法擁有國有土地上房屋，由于當地的棚戶區改造項目被納入征收范圍內。幾年前，區政府作出了《棚戶區改造項目房屋征收決定》，并在征收范圍內予以公告。孫先生二人一直等待協商補償但未曾有相關人員與之協商，幾年后當地的房地產估價有限責任公司對孫先生的房屋市場價值進行評估，隨后后出具了相應的《房地產估價報告》。不久后，相關人員在未談攏補償的情況下，對孫先生二人的房屋實施了強制拆除。孫先生二人認為自己權益受到損害，來到了北京圣運律師事務所尋求法律幫助，想通過合法途徑維護自己的權益。
接受委托后，圣運律師聽取了案件詳情并制訂詳細的辦案計劃，指派團隊專業律師具體執行，迅速啟動了辦案程序。在準備好相應的材料之后，整理好充分的證據后，圣運律師協助孫先生二人提起了訴訟程序。在復議申請過程中，針對依法獲得安置補償的申請保定市人民政府以主體不是適格的被申請人為由進行了駁回。針對這樣的結果，圣運律師協助孫先生二人提起訴訟程序，請求撤銷不合理的復議決定。
在本案中圣運律師認為，本案中涉及到的項目為棚戶區改造項目，在相應證據中街道辦已經認可是其實施的強制拆除行為。區政府曾出具的《委托書》中也載明了，街道辦是棚改項目的實施主體，承擔該項目的房屋征收與補償的相關具體工作。因此，在提起行政復議時，孫先生二人以委托方區政府作為被申請人并無不當。因此，復議機關保定市政府以區政府不是適格被申請人為由駁回孫先生二人的行政復議申請顯然存在適用法律法規錯誤。
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依照《中華人民共和國行政訴訟法》第七十條規定，法院判決如下：
判決撤銷被告保定市人民政府作出的《行政復議決定書》（保政行復決【2022】184號）。責令保定市人民政府于本判決生效之日起六十日內對孫先生二人的行政復議申請重新作出復議決定。
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對于本案中涉及到的評估環節，圣運律師表示，在征收過程中，被征收人對房屋評估報告應當特別注意以下幾點：
1、評估過程是否合法：《國有土地上房屋征收評估辦法》對房屋評估程序進行嚴格的規定。大體程序分為以下幾步：選定評估機構→房屋征收部門委托評估機構→房屋征收部門調查明確評估對象→向評估機構提供征收范圍內房屋情況→估價師對被征收房屋進行實地查勘→初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示→申請復核評估。首先，評估人員要對房屋情況進行實際調查、勘驗。實踐中，有些評估機構為了節省時間、成本，往往只根據相關部門提供的數據資料確定房屋面積。但是，有些房屋的登記面積與實際面積并不相符，未經登記的面積，并不一定沒有補償，不進行實地調查、勘驗，作出的評估結論是存疑的。其次，評估報告必須客觀載明評估的情況，還必須有兩名以上的評估師親筆簽字，并加蓋評估機構公章。如果不符合上述要件，拆遷戶可以提出質疑。
2、評估報告是否在有效期內：對于征收中房地產評估報告的有效期，對此法律并無明確規定，有效期依據情況各地不一，但是在評估報告中必須有該內容。參考中華人民共和國建設部頒布的《房地產抵押估價指導意見 》，估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年；房地產估價師預計估價對象的市場價格將有較大變化的，應當縮短估價報告應用有效期。也就是說，市、縣級人民政府一般宜在一年內簽訂補償安置協議或者作出補償決定，以保障被征收人獲得公平補償。
3、在評估過程中的復核權：評估程序對被征收人的影響非常大，如果對評估報告有異議，被征收人應當及時申請復核、鑒定。自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。
圣運律師提醒大家，在辦理拆遷案件中，房屋評估是其中很重要的一個環節。這里面涉及很多法律問題，尤其是程序上的問題，與拆遷戶自身權益緊密相關。建議拆遷戶朋友們遇到不懂的及時咨詢專業律師，尋求有效幫助。
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