案情

1999年，經江某省新沂市人民政府批準，新沂市興某實業(yè)有限公司(以下簡稱興某公司)開發(fā)新沂市第二農貿市場南側金三角二期工程。同年9月4日，新沂市拆遷辦公室向興某公司頒發(fā)了房屋拆遷許可證。拆遷中，需拆遷索某芝房屋10間，建筑面積248.5平方米(其中臨街房屋193.60平方米)，使用面積194.06平方米，房屋補償98061.41元，定附物及其他補償12492.92元，各項合計110554.33元。2001年5月13日，興某公司與索某芝簽訂房屋拆遷某置協(xié)議書，約定索某芝回遷某置新沂市北沿街西頭第一單元門朝東樓下門向北營業(yè)門面房85平方米，某置價每平方米680元，計57800元。興某公司作為甲方，索某芝作為乙方，新沂市拆遷辦公室作為鑒證機關在協(xié)議上簽字或蓋章(其中索某芝的名字由其子索某忠代簽)。后因興某公司沒有房地產開發(fā)資質，興某公司委托新沂市東某房產開發(fā)建筑工程公司(以下簡稱東某公司)對金三角二期工程進行房屋開發(fā)和銷售。2001年11月8日，東某公司與第三人賀某梅簽訂商品房預訂合同，將金三角二期商品房1號樓門面1號房(即2001年5月13日協(xié)議中約定某置給索某芝的房屋)以546834.50元的價格出售給賀某梅。2002年5月10日，雙方簽訂商品房買賣合同，確定價格為499636.36元，賀某梅交清房款。

因興某公司沒有按拆遷協(xié)議書的約定進行回遷某置，索某芝于2003年1月30日訴至新沂法院，要求興某公司、東某公司、新沂市房屋拆遷某置綜合服務中心(以下簡稱拆遷某置中心)履行2001年5月13日簽訂的房屋拆遷協(xié)議書，給予某置北沿街樓西頭第一單元門朝東樓下門向北營業(yè)門面房85平方米。在一審過程中，新沂法院通知賀某梅作為第三人參加訴訟。后因索某芝在原一審訴訟期間死亡，索某芝的繼承人黃孝英、索某云、索某忠、索瑜、索保家、索某俠作為原告參加訴訟。裁判 一審認為，拆遷某置中心受興某公司委托于2001年5月13日簽訂拆遷某置協(xié)議，該協(xié)議是雙方的真實意思表示，且不違反有關法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，是合法有效的，雙方應按約定履行。興某公司未按協(xié)議約定將房屋某置給索某芝，應承擔違約責任。拆遷某置中心不是合同當事人，根據合同相對性原則，原告要求拆遷某置中心承擔責任于法無據，不予支持。東某公司系受興某公司委托進行房屋開發(fā)和銷售，故原告要求東某公司承擔責任的請求不能成立。東某公司以自己的名義在房產部門辦理了房屋銷售許可證，故有權銷售房屋。賀某梅與東某公司在簽訂商品房買賣合同時均不知曉房屋已某置的事實，且賀某梅已支付了對價，故該合同是合法有效的，賀某梅屬善意取得，該房屋應歸賀某梅所有。興某公司未能按照拆遷協(xié)議給原告某置房屋，并非該公司在某置后又故意出售給他人，故不適用最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款的規(guī)定，興某公司應按照相應價款賠償原告的損失。據此，新沂法院于2004年2月2日作出(2003)新民初字第619號民事判決：一、東某公司與賀某梅簽訂的房屋買賣合同合法有效，位于新沂市新某鎮(zhèn)金三角二期商品房1號樓的門面1號營業(yè)用房歸賀某梅所有。二、興某公司賠償原告損失499636.36元，此款于判決生效后十日內一次付清。三、駁回原告的其他訴訟請求。四、駁回原告對拆遷某置中心、東某公司的訴訟請求。

6名原審原告不服一審判決，向江某省徐州市中級人民法院提起上訴。 二審認為，拆遷某置中心受興某公司委托與索某芝簽訂了拆遷某置協(xié)議，興某公司應當按協(xié)議履行義務，上訴人享有被某置權。原審法院認定興某公司未按約定給索某芝某置房屋，應承擔違約責任，符合法律規(guī)定，保護了上訴人的合法權益。雖然東某公司無權處分協(xié)議中的某置房，但是賀某梅在受讓該房時，不知或者不應當知道東某公司非該某置房的處分權人，東某公司將該房交給賀某梅后，雙方合同義務已經履行完畢。賀某梅與東某公司簽訂的商品房買賣合同合法有效，賀某梅取得某置房符合善意取得的情形，上訴人不得要求賀某梅返還該某置房。原審法院在認定事實和適用法律上并無不當。二審法院遂于2004年8月8日作出了(2004)徐民一終字第1255號終審判決：駁回上訴，維持原判。 一、二審判決生效后，賀某梅于2004年9月2日辦理了房屋所有權證。 6名原審原告不服一、二審判決，向徐州市中級人民法院申請再審。該院于2005年5月30日作出了(2005)徐民一審監(jiān)字第068號民事裁定，決定對本案進行再審。同年6月10日，該院作出(2005)徐民一再終字第063號裁定：撤銷該院(2004)徐民一終字第1255號民事判決和新沂法院(2003)新民初字第619號民事判決，將該案發(fā)回新沂市人民法院重審。 江某省新沂市人民法院經再審后，依照民事訴訟法第一百二十八條、第一百八十四條，合同法第四十八條、第五十四條第二款、第一百零七條，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款之規(guī)定，于2006年7月15日判決：一、位于新沂市新某鎮(zhèn)金三角二期商品房1號樓的門面1號營業(yè)用房(即證號為新沂房權證新某鎮(zhèn)字第1017185號標明的房屋)歸6名原審原告所有。二、賀某梅于本判決生效后30日內將上述房屋返還給興某公司和東某公司。三、興某公司和東某公司在接收該房屋后立即交付給6名原審原告。四、駁回6名原審原告對拆遷某置中心的訴訟請求。

判決后，賀某梅與東某公司提起上訴。徐州市中級人民法院于2007年1月22日作出終審判決：駁回上訴，維持原判。

評析

1.涉案拆遷協(xié)議的效力及處理 城市房屋拆遷是城市建設的必經環(huán)節(jié)和重要程序。根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》第23條規(guī)定，拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。實踐中實行房屋產權調換的，為了追求利潤的最大化，拆遷人往往將應該給予被拆遷人的方位、樓層、朝向等居住因素較好的拆遷某置房或商業(yè)利用價值較高的拆遷某置商業(yè)店面另行出售給第三人，致使被拆遷人的某置房屋落空，從而引發(fā)糾紛。對此，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第七條第一款的規(guī)定，拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償某置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償某置，如果拆遷人將該補償某置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償某置房屋的，應予支持。可見，一旦拆遷人與被拆遷人達成以“房屋所有權調換”形式進行拆遷某置補償的協(xié)議，即意味著拆遷人以其易地或者原地在建、購買的房屋與被拆遷人的被拆除房屋的產權進行調換，被拆遷人失去了被拆除房屋的所有權，轉而擁有了調換所得房屋的所有權。故無論拆遷人及第三人是出于善意還是惡意，也無論第三人是否已辦理該房屋的所有權登記手續(xù)、領取權利證書，被拆遷人均可追回該拆遷補償某置房屋。[page]

本案是否適用《解釋》第七條第一款處理，首先要看拆遷協(xié)議中有關補償某置房屋的約定是否符合該條第一款房屋“位置、用途特定”的要求。只有經過特定化，該拆遷補償某置房屋才能成為被拆遷人主張優(yōu)先取得的對象。本案興某公司作為甲方、索某芝作為乙方、新沂市拆遷辦公室作為鑒證機關簽訂的拆遷某置協(xié)議書，約定給索某芝回遷某置北沿街西頭第一單元門朝東樓下門向北營業(yè)門面房85平方米，從此項內容看，協(xié)議關于回遷某置房屋的位置及用途均是明確、特定的。其次，根據《解釋》第二十八條第二款規(guī)定，《中華人民共和國房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用該解釋。《解釋》于2003年6月1日施行，本案在其施行后尚在一審階段，故應當適用《解釋》。最后，根據《解釋》第七條第二款的規(guī)定，被拆遷人請求解除拆遷補償某置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。本案6名原告并未行使解除權，而是請求取得房屋所有權，法院應予支持。綜上，本案應當適用《解釋》第七條處理，爭議的拆遷補償某置房屋應歸6名原告所有。 2.涉案商品房買賣合同的效力及處理

《解釋》第七條是針對拆遷某置補償協(xié)議與其他商品房買賣合同發(fā)生沖突時，對拆遷某置協(xié)議中被拆遷人予以特定保護而作的規(guī)定。該條款表明，一旦被拆遷人請求獲得該房屋的所有權，第三人訂立商品房買賣合同的目的將無法實現。對于第三人來說，其無法獲得所購房屋所有權是由于出賣人故意隱瞞所售房屋是被拆遷人以所有權調換形式取得的拆遷補償某置房屋所致，其所受損失理應得到賠償。根據《解釋》第九條規(guī)定，出售人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋為拆遷補償某置房屋的事實，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。 本案東某公司對興某公司將涉案房屋某置給索某芝的事實應當處于一種明知的狀態(tài)，其將該房屋出售給賀某梅的行為構成了欺詐行為，故東某公司與賀某梅簽訂的商品房買賣合同屬于可撤銷合同。賀某梅執(zhí)行判決返還房屋后，可行使撤銷權要求興某公司和東某公司返還購房款并賠償因此遭受的經濟損失。

北京圣運律師為您整理關于本文的法律熱搜話題

●新沂市新安

●新沂新安鎮(zhèn)拆遷

●新沂市新安路76號

●新沂市興欣農業(yè)專業(yè)合作社

●江蘇省徐州市新沂市新安鎮(zhèn)

●新沂新安街道人員名單

●江蘇省新沂市新安街道

●新沂新安鎮(zhèn)拆遷

●新沂市新安西路規(guī)劃

●新沂市新安街道地址

北京圣運律師事務所為您推薦與本文相關內容閱讀

●馬先生訴新沂市城市管理行政執(zhí)法局其他行政沒有合法手續(xù)一案開庭公告

●姜女士訴新沂市城市管理行政執(zhí)法局其他行政沒有合法手續(xù)一案開庭公告

●王先生訴新沂市城市管理行政執(zhí)法局其他行政沒有合法手續(xù)一案開庭公告

●王先生訴新沂市城市管理行政執(zhí)法局其他行政沒有合法手續(xù)一案開庭公告

內容審核：路洋律師

來源：中國法院網-黃某英等訴新沂市興安實業(yè)有限公司等房屋拆遷合同糾紛案，黃某英等訴新沂市興安實業(yè)有限公司等房屋拆遷合同糾紛案