物權(quán)法規(guī)定包括三個(gè)層次：1.權(quán)利人有權(quán)流轉(zhuǎn)建設(shè)用地使用權(quán);2.流轉(zhuǎn)建設(shè)用地使用權(quán)的方式有轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押;3.建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)時(shí)必須遵循法律規(guī)定，特別是有關(guān)限制性規(guī)定。其中，第三個(gè)層次涉及的規(guī)定不僅有物權(quán)法，還有土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、擔(dān)保法以及城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例等其他法律、法規(guī)巾的有關(guān)規(guī)定。在本條的貫徹和執(zhí)行中要注意吸取已有規(guī)定在貫徹實(shí)施中的成果和經(jīng)驗(yàn)，使建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)更為有序，實(shí)現(xiàn)地盡其利。

一、關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)及其方式的法律依據(jù)

土地管理法第2條第3款規(guī)定：“任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。”城市房地產(chǎn)管理法第36條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。”第47條規(guī)定：“依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。”城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第4條規(guī)定：“依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用者，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動。合法權(quán)益受國家法律保護(hù)。”第19條第l款規(guī)定：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。”

二、關(guān)于對建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制

1.根據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，對于劃撥取得的建設(shè)用地，其流轉(zhuǎn)要通過行政審批，并交納相應(yīng)土地出讓金或者土地收益。例如：城市房地產(chǎn)管理法第39條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。”第50條規(guī)定，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。擔(dān)保法第56條規(guī)定，拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得的價(jià)款，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。此外，城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例中也有相應(yīng)的規(guī)定。

2.根據(jù)法律和行政法規(guī)的規(guī)定，即便是以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，在有些情況下也是不能直接進(jìn)人流轉(zhuǎn)的。例如：城市房地產(chǎn)管理法第37條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第38條規(guī)定的條件的;(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(三)依法收回土地使用權(quán)的;(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;(五)權(quán)屬有爭議的;(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。”第38條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，井取得土地使用權(quán)證書;(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。”城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)暫行條例第19條第2款規(guī)定：“未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。”

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內(nèi)容審核：吳海麗律師

來源：頭條-關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式，