宅基地使用權是否可以自由流轉

農村宅基地的流轉是有一定的條件，在進行轉讓之前一定要先弄清楚這些條件，否則很容易造成轉讓無效。特別注意的是，農村宅基地如果轉讓給城鎮居民是非法的。

宅基地流轉是指宅基地使用權流轉，宅基地使用權流轉的含義，是指擁有宅基地使用權的農戶將宅基地使用權轉讓給其他農戶或經濟組織。但只限定于轉給本集體的人。宅基地使用權的轉讓法律效力：

1、宅基地使用權不得單獨轉讓，有下列轉讓情況，應認定無效：

(1)城鎮居民購買

(2)法人或其他組織購買

(3)轉讓人未經集體組織批準

(4)向集體組織成員以外的人轉讓

(5)受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。

2、宅基地使用權的轉讓必須同時具備以下條件

(1)轉讓人擁有二處以上的農村住房(含宅基地)

(2)同一集體經濟組織內部成員轉讓

(3)受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件

(4)轉讓行為征得集體組織同意

(5)宅基地使用權不得單獨轉讓，地隨房一并轉讓

農村宅基地使用權是我國特有的一項獨立的用益物權，是農村居民在依法取得的集體經濟組織所有的宅基地上建造房屋及其附屬設施，并對宅基地進行占有、使用和有限制處分的權利。它具有嚴格的身份性、無償使用性、永久使用性、從屬性及范圍的嚴格限制性等特點。

相關的法律條款

關于農村宅基地使用權的轉讓問題，從受讓的主體上，可以分為向本集體經濟組織成員和非本集體經濟組織成員轉讓。

如果受讓方也是本集體經濟組織成員，經過集體經濟組織同意，則應當認定買賣行為有效。因為根據《憲法》第十條，宅基地屬于集體所有，其所有權屬于集體，而農民作為經濟組織的成員，対于宅基地擁有的是用益物權，即使用和收益的權利，其處分宅基地使用權的行為屬于無權處分。根據《合同法》第五十一條，無處分權人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。所以，如果事后經過農村集體組織同意，應當認定合同有效。反之，則應認定其合同無效。也就是說，對于此種情況，取得農村集體經濟組織的同意，以及進行登記是轉讓有效的前提。

而向本集體經濟組織成員以外的人轉讓農村宅基地使用權的行為是無效的。理由是《憲法》第十條，宅基地屬于集體所有，《土地管理法》第六十三條農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。且宅基地使用權具有人身屬性，非本集體經濟組織成員無法取得。

所以說，現階段，農村宅基地使用權還不能夠實現依法自由流轉，城鎮居民到農村購買農村房屋及宅基地，仍不受法律保護。

不過，在已經出臺的《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》明確提出，建立農村集體經營性建設用地入市制度，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。

可以看出，在中央最新的改革設想中，農村土地制度的市場化改革是大方向，是要建立城鄉統一的建設用地市場。

而且《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》明確提出，要“賦予農民更多財產權利”，包括“保障農民集體經濟組織成員權利，積極發展農民股份合作，賦予農民對集體資產股份占有、收益、有償退出及抵押、擔保、繼承權”。對于農民的宅基地，“保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，探索農民增加財產性收入渠道。建立農村產權流轉交易市場，推動農村產權流轉交易公開、公正、規范運行。”

從上述政策內容可以看出，在未來的農村土地制度改革和新型城鎮化背景下，農村宅基地改革可以說已經有了明確的方向：

1、宅基地是農民財產的重要組成部分，農民擁有宅基地的用益物權。為農民增加獲得財產性收入的渠道，這是未來農村土地改革重要方向。

2、在試點基礎上，可以慎重穩妥推進農民住房財產權的抵押、擔保、轉讓。

3、未來可以建立農村產權流轉交易市場，推動農村產權流轉交易公開、公正、規范運行。第四，改革完善農村宅基地制度，將會在國內部分城市開展試點。根據中國的改革慣例，這種試點將有可能取得特殊的政策空間。伴隨著人口城鎮化和城鎮戶籍制度的放開，宅基地等農民財產權力在城鄉居民間的市場化流動和交易，將成為必然的趨勢。

綜上所述，關于農村宅基地的流轉題解答，小編作出以下相關內容整理。由此可見，農村宅基地在進行轉讓之前一定要先弄清楚這些條件，否則很容易造成轉讓無效。特別注意的是，農村宅基地如果轉讓給城鎮居民是非法的。更多相關法律問題，北京圣運律師網提供專業法律咨詢服務。

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內容審核：劉佳律師

來源：頭條-宅基地使用權是否可以自由流轉，