1、違反民法公平正義的法理

農(nóng)村的宅基地使用權(quán)是不允許自由流轉(zhuǎn)的，這不僅導(dǎo)致土地所有者之間法律地位的不平等，國(guó)家所有與集體所有截然不同，也直接導(dǎo)致使用者主體之間的不平等。

2、不利于農(nóng)村居民利益最大化的實(shí)現(xiàn)

(1)現(xiàn)行法律有關(guān)宅基地使用權(quán)主體的特定性的規(guī)定，直接影響到農(nóng)村居民身份的轉(zhuǎn)換，不利于打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。按照現(xiàn)有政策，只有農(nóng)村居民才能享有宅基地使用權(quán)。那么，他們?nèi)绮幌敕艞壃F(xiàn)有的宅基地使用權(quán)(包括上面的房子，甚至祖宅)，就必須永遠(yuǎn)囿在農(nóng)村，保持農(nóng)民的身份。一旦他們本身“農(nóng)轉(zhuǎn)非”成了“城里人”，就將無(wú)法再保留對(duì)宅基地使用權(quán)享有的權(quán)利，房隨地走，自然其上的房子也將不屬于他們。所以，宅基地使用權(quán)主體上的特定，限制了人口的流動(dòng)，不利于城鄉(xiāng)差別的縮小。

(2)嚴(yán)格禁止宅基地使用權(quán)(包括其上的房屋)的流轉(zhuǎn)，不利于農(nóng)民生活。不允許農(nóng)村居民出售房產(chǎn)、地產(chǎn)，無(wú)異于宣告農(nóng)民的宅基地使用權(quán)其實(shí)是一份“死產(chǎn)”，難以緩解農(nóng)民貸款難的問(wèn)題，對(duì)農(nóng)民的脫貧非常不利。也將不利于城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村創(chuàng)業(yè)、居住，客觀上也減少了農(nóng)村本身發(fā)展的活力。

3、不符合客觀實(shí)際

隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，現(xiàn)實(shí)中存在大量宅基地使用權(quán)的隱性流轉(zhuǎn)。主要有不同主體之間的流轉(zhuǎn)，包括出租、轉(zhuǎn)讓、抵押。這幾種流轉(zhuǎn)行為的受讓主體未有限制可以是自然人、法人或其它經(jīng)濟(jì)組織而且身份也突破了同一集體經(jīng)濟(jì)組織的限定。未有土地主管部門宏觀調(diào)控引導(dǎo)的民間行為，必然導(dǎo)致土地資源的嚴(yán)重失衡。農(nóng)村房屋買賣的根本問(wèn)題在于如何處理農(nóng)村房屋與宅基地使用權(quán)的關(guān)系。現(xiàn)行法律采取嚴(yán)格限定的做法，雖然其初衷在于保護(hù)農(nóng)村和農(nóng)民利益，但實(shí)際上回避了問(wèn)題。在工業(yè)化與城市化日益深入的今天，許多農(nóng)民都已經(jīng)與傳統(tǒng)意義上面朝黃土背朝天的農(nóng)民有根本上的區(qū)別。眾多農(nóng)民加入了城鎮(zhèn)居民的行列，其在農(nóng)村的房屋如何處理?如果是只能轉(zhuǎn)讓給村集體內(nèi)部的成員,其價(jià)格是可想而知的，此其一。其二眾多農(nóng)民需要擺脫貧困，需要?jiǎng)?chuàng)業(yè)資金，而單憑國(guó)家的貸款是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，房屋作為其最重要的財(cái)產(chǎn)卻不能充分利用，是不合理的。其三，我國(guó)正逐步消除城鄉(xiāng)二元體制，有些省份已經(jīng)開(kāi)始試點(diǎn)，在取消城鄉(xiāng)戶籍區(qū)別，實(shí)現(xiàn)遷徙自由等制度之后，如何處理農(nóng)村和宅基地使用權(quán)問(wèn)題?

4、諸多法律問(wèn)題無(wú)法解決

由于《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》回避了宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題，而由現(xiàn)有政策進(jìn)行調(diào)整，由此造成對(duì)于現(xiàn)行政策沒(méi)有、也無(wú)法調(diào)整的法律問(wèn)題缺乏法律調(diào)整。比如宅基地使用權(quán)能否租賃的問(wèn)題，現(xiàn)行法律和有關(guān)政策并無(wú)規(guī)定。比如，宅基地使用權(quán)能否繼承的問(wèn)題，現(xiàn)行法律和有關(guān)政策也比較模糊。這些問(wèn)題，本來(lái)應(yīng)該由物權(quán)法在制定過(guò)程中，通過(guò)解決宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問(wèn)題予以規(guī)范。但是，按照現(xiàn)有的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》精神，這些問(wèn)題仍處于混沌狀態(tài)，仍需要靠司法解釋來(lái)處理。這顯然不利于宅基地使用權(quán)制度的完善，不利于農(nóng)民利益的保障。由此可見(jiàn)，正面回應(yīng)宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)制度，允許宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)，不僅是完善物權(quán)法的必然要求，也有利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

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內(nèi)容審核：馮立影律師

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