一、我國宅基地立法的不足之處

(一)規定原則，層次較低

調整農村房屋、宅基地使用權的法律規范數量少，且效力層次較低，很大一部分依靠文件和地方政策調整，其中關于買賣方面的規范數量就更少。目前，我國還沒有一部調整農村房屋和土地方面的民事法律，從國家立法上，僅靠《民法通則》、《土地管理法》中的極少規范進行調整。國務院雖于1993年頒布了《村莊和集鎮規劃建設管理條例》，但其僅規定了申請建房的程序和審批權限，而對農村房屋的流轉和糾紛解決問題未作規定。國家土地管理局《關于加強農村宅基地管理工作的請示》雖然直接調整農民宅基地的使用，但其效力層次較低，對房屋的流轉和登記同樣未作規定。與豐富、成熟的城市房地產立法相比，農村房地產立法不僅存在大量的法律真空，而且內容也比較粗淺。

(二)內容不明，沖突嚴重

由于法律及法規的規定原則及效力不高，實際調整農村房屋和宅基地流轉的大多是各地政府及相關職能部門的文件，不僅系統性差，而且存在矛盾、沖突、權責不清等問題。

1、、關于宅基地單獨買賣

根據前述法律規定，原則上禁止集體土地使用權進入市場用于非農業建設，轉為建設用地使用權。但宅基地作為村民建房用地，其可直接用于非農業建設，對宅基地使用權的流轉法律未作絕對禁止性規定，但在具體如何轉讓方面，《土地管理法》只是從行政管理的角度規定了宅基地使用權的批準或者不予批準，僅是規范建房行為而非買賣行為。導致各地在實踐中出現了不統一的情形。

2、關于宅基地和房屋抵押

根據《擔保法》規定，宅基地使用權不能抵押，但房屋可以抵押。當房屋與宅基地結合之后，如何確定房屋抵押后宅基地使用權是否隨之抵押，《擔保法》未作規定。實踐中有觀點認為抵押的仍然只能是房屋，而不能當然將宅基地使用權納入抵押物范圍，但按照我國目前“房地一致”的原則，如果禁止宅基地使用權抵押，則宅基地上房屋所有權抵押行為也應無效。這顯然又與房屋所有權人的自由處分原則相悖。

3、關于宅基地能否連同房屋一起移轉

《土地管理法》第六十二條雖然承認了農村房屋可以買賣和出租，但對于農村房屋買賣時其宅基地使用權是否同時流轉未作明確規定，理解上易產生歧義。如果不包括轉讓宅基地使用權，僅房屋買賣行為從表面分析因不涉及宅基地的流轉而合法有效，但又違反了“房地一致”原則。

二、農民轉讓宅基地的條件

通過以上規定可以看出，宅基地使用主體僅限于農民，不得向城鎮居民出售，但須滿足下列條件：

(一)轉讓人擁有二處以上的農村住房;

(二)受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件;

(三)轉讓行為征得集體組織同意;

(四)宅基地使用隨房一并轉讓。

上述所說就是關于我國宅基地缺陷和農民轉讓宅基地的條件，希望能幫您解決您的問題。對司法實踐中引發的糾紛，如果需要走訴訟程序，建議最好事先咨詢相關的專家律師，以少走彎路，更好地解決自己所面臨的問題。北京圣運律師網也提供律師在線咨詢服務，歡迎您進行法律咨詢。

律師推薦：邵陽律師 杭州律師 廣東律師 嘉定律師

北京圣運律師網溫馨提示： 《民法典》自2021年1月1日起正式施行，《婚姻法》《繼承法》《民法通則》《收養法》《擔保法》《合同法》《物權法》《侵權責任法》《民法總則》同時廢止。如果您涉及《民法典》規定的其他問題# 點擊這兒#進行查看！若需幫助可#咨詢北京圣運律師網律師#

北京圣運律師為您整理關于本文的法律熱搜話題

●我國宅基地立法的不足之處有哪些

●我國宅基地立法的不足之處是什么

●宅基地立法問題的研究

●我國宅基地立法的不足之處有

●我國宅基地法律制度

●我國宅基地有哪些法律規定

●我國宅基地制度

●我國宅基地立法的不足之處是什么

●中國關于宅基地的法令

●我國對宅基地的政策是什么?

北京圣運律師事務所為您推薦與本文相關內容閱讀

●宅基地變更是什么意思?宅基地變動的最新規定有哪些：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●2019年寧波農村宅基地新政策?寧波宅基地拆遷補償標準：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●2020年農村宅基地能繼承嗎?2024農村房屋宅基地可以買賣嗎,相關法律規定是什么：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●合肥農村宅基地補償新政策2019?合肥宅基地拆遷補償標準：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●宅基地使用權及房屋所有權轉移登記?宅基地使用權發生轉移的應當辦理什么：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●北京宅基地拆遷補償標準明細2024年?北京宅基地拆遷補償標準：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●濟南市宅基地征收補償安置標準?濟南宅基地拆遷補償標準：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●宅基地房屋征收補償宅基地補償?宅基地征地補償遺產算嗎：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●青島市農村宅基地新政策?青島宅基地拆遷補償標準：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●農村宅基地使用權證怎么辦理?農村宅基地使用證申請與辦理：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●集體宅基地拆遷補償?農村集體土地宅基地補償究竟是多少：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●宅基地使用權的概念和特征?宅基地的使用權的本質是什么：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●宅基地征收有沒有土地補償費?宅基地證征地補償多少錢：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●農轉非后老家宅基地征收怎么補償?2024農轉非不一定放棄土地農民申請宅基地的條件是什么：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●宅基地的使用權歸誰?宅基地使用權及于地下嗎：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●農村宅基地離婚可以分嗎?農村宅基地使用權、房屋所有權離婚能分割嗎：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●保定地區宅基地補償標準?保定宅基地拆遷補償標準：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●宅基地轉讓需要通過政府審核嗎?宅基地上的房屋轉讓審批權限有哪些：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●申請宅基地2020?2024申請宅地基使用權有什么條件：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●離婚以后宅基地怎么辦?離婚后使用宅基地應注意什么：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

內容審核：馮興元教授

來源：臨律-我國宅基地立法的不足之處，