棚戶區(qū)改造需要經(jīng)過(guò)什么法定程序

(一)城市總體規(guī)劃的制訂

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，涉及城市總體布局和發(fā)展規(guī)劃的重大事項(xiàng)，需由國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)即人大及人大常委會(huì)審批通過(guò)，方可具體實(shí)施。

(二)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移

棚戶區(qū)的土地使用權(quán)主體多樣、權(quán)屬性質(zhì)復(fù)雜，既有通過(guò)劃撥方式取得土地使用權(quán)的情形，又有通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的情形。根據(jù)國(guó)家土地管理法規(guī)，除劃撥取得土地使用權(quán)外，其他國(guó)有土地使用權(quán)的取得應(yīng)采取招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式;集體土地使用權(quán)必須在國(guó)家實(shí)施征收、征用后，方能轉(zhuǎn)為可以改造實(shí)施的用地。

(三)拆遷補(bǔ)償合同的簽訂

拆遷補(bǔ)償合同涉及到主體的確定、拆遷時(shí)間、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)款支付、回遷條款、異議處理和爭(zhēng)議解決等。所以，拆遷補(bǔ)償合同的談判與簽訂是棚戶區(qū)改造中一個(gè)既無(wú)法回避又必須認(rèn)真對(duì)待的問(wèn)題。

(四)行政機(jī)關(guān)行政許可和行政裁決權(quán)的行使

根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷行政裁決規(guī)程》的規(guī)定，城市房屋拆遷中的拆遷人應(yīng)在取得房屋拆遷許可證后方能實(shí)施拆遷。對(duì)拆遷雙方當(dāng)事人達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的，應(yīng)由行政機(jī)關(guān)進(jìn)行裁決。由此，在拆遷中引發(fā)的許可證是否合法，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定是否正當(dāng)合理，應(yīng)否舉行聽(tīng)證，都成為爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。所以，行政機(jī)關(guān)在棚戶區(qū)改造中的行政行為是否合法，權(quán)力行使是否符合法定程序，對(duì)改造的實(shí)施顯得尤為重要。

(五)建設(shè)施工合同的簽訂與監(jiān)督管理

在拆遷基礎(chǔ)工作完成后，實(shí)施改造重建任務(wù)的開(kāi)發(fā)商或建設(shè)單位，需要選擇具有資質(zhì)和實(shí)力的施工單位，以保證質(zhì)量、進(jìn)度及成本的控制，這自然會(huì)涉及到總包合同、分包合同的簽訂、物質(zhì)材料的采購(gòu)、勘驗(yàn)設(shè)計(jì)合同的簽訂及工程咨詢服務(wù)合同的確定等。所有這些與工程相關(guān)的事項(xiàng)，均對(duì)改造工作能否達(dá)到要求、能否如期完成，對(duì)拆遷戶居住環(huán)境的好壞和法律權(quán)益能否得到保護(hù)起著決定性的作用。

(六)招投標(biāo)程序的進(jìn)行

根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》及《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的土地取得、設(shè)計(jì)和施工均需采取法定的招投標(biāo)程序進(jìn)行，即委托人采取招標(biāo)公告的方式，遴選項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位、施工單位和管理單位等進(jìn)行工程建設(shè)，由此來(lái)保障整個(gè)改造工程在最大限度的公開(kāi)、公平、公正原則下來(lái)運(yùn)行，從而保障效率的最大化。委托人包括：政府主管部門、開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位及其他管理部門等。招投標(biāo)程序除了招投標(biāo)合同的簽訂外，其外延還涉及到招標(biāo)文件的組織與設(shè)計(jì)、投標(biāo)文件的準(zhǔn)備、保證單位及銀行保函的確定、共同賬戶的開(kāi)立等一系列涉法問(wèn)題。

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內(nèi)容審核：北京圣運(yùn)律師

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