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2021年土地出讓金怎么計(jì)算?土地出讓金如何計(jì)算,計(jì)算方法是什么：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

一、土地出讓金的概念以及出讓方式

土地使用權(quán)出讓金是土地批租時(shí)一次性收取的費(fèi)用，即為土地有效年限的使用價(jià)格，所以也可稱之為"地價(jià)"。出讓金包括土地開發(fā)投資費(fèi)用和使用期內(nèi)的土地使用費(fèi)。前者包括征地、動(dòng)遷及為地塊直接配套的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是對開發(fā)投資的一次性補(bǔ)償，后者為土地資源使用的費(fèi)用，即"地租"，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用費(fèi)。

目前，我國國有土地使用權(quán)出讓的方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。在這三種方式中，招標(biāo)和拍賣具有公開性、競爭性，一般不存在低價(jià)出讓國有土地使用權(quán)的現(xiàn)象;協(xié)議出讓由于沒有引入競爭機(jī)制，土地由誰使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。什么是土地使用權(quán)出讓金

二、土地出讓金的計(jì)算方法

土地出讓金又可分為地面價(jià)與樓面價(jià)兩種計(jì)算方法，地面價(jià)為每平方米土地的單價(jià)，即以出讓金總額除以土地總面積;樓面價(jià)為攤到每平方米建筑面積的地價(jià)，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價(jià)來計(jì)算投資效益。因?yàn)榈孛鎯r(jià)不能反映出土地成本的高低，只有把地價(jià)分?jǐn)偟矫科椒矫捉ㄖ娣e上去核算才有可比性，也易于估算投資成本，進(jìn)行估算投資效益。一般認(rèn)為建高層可攤屬地價(jià)，實(shí)際上并非如此。因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗前唇ㄖ娣e計(jì)收的。

同時(shí)具體計(jì)算過程中，也有以下規(guī)定：

一.有實(shí)際成交價(jià)的，且不低于所在級別基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的按成交價(jià)不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出讓金，若成交價(jià)低于基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，則依照全部地價(jià)40%計(jì)算。

二.發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓時(shí)，按基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算。

三.通過以上方式計(jì)算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權(quán)受讓人有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，按評估價(jià)的40%計(jì)算土地出讓金。

四.劃撥土地使用權(quán)成本價(jià)格占土地價(jià)格的最高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算出讓金時(shí)，必須將成本價(jià)格換算成市場土地價(jià)格，再按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算土地出讓金。

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